Kalkulator kredytowy: "Czy powinienem kupować punkty?"

Jak się tu dostaliśmy

Jak działa ten kalkulator

Aby skorzystać z kalkulatora hipotecznego "Czy mogę kupić punkty?", Wpisz informacje w tych polach:

• Pożądana kwota pożyczki
• Okres kredytowania (lata)
• Stopa procentowa bez punktów (wyrażona jako procent)

• Liczba punktów (jest to wymagane, aby dostarczyć twoje wyniki)
• Oprocentowanie z punktami Pokazuje, jaka byłaby twoja stawka, gdybyś zapłacił za punkty. Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy obniżają stopę procentową o ćwierć punktu procentowego za każdy kupiony punkt, do limitu. Ale może pożyczkodawca zaoferował ci stawkę różną dla kupowania tej liczby punktów. Jeśli tak, wpisz tę stawkę, aby zapewnić dokładność swoich wyników.

Zrozumienie wyników:

Okres Breakeven (lata). Pokazuje to, ile lat potrwa, zanim spłacisz zakupione punkty i kiedy zaczniesz oszczędzać pieniądze z niższej stopy procentowej.

Okres Breakeven (miesiące). Jest to to samo, co w poprzednim wyniku, pokazane w inny sposób: liczba miesięcy przed twoim progiem rentowności.

Płatność wymagana do zakupu punktów. Twój koszt zakupu liczby punktów wymienionych powyżej.

Miesięczna spłata kredytu hipotecznego z punktami. Twoja nowa, niższa miesięczna spłata kredytu hipotecznego po zakupie punktów.

Miesięczna spłata kredytu hipotecznego bez punktów. To jest twoja miesięczna rata, jeśli nie kupujesz punktów. Użyj tego wyniku, aby porównać płatności z punktami i bez, aby zobaczyć, jak kupno punktów obniża Twoją miesięczną płatność.

Uwaga: Kredytodawcy są zobowiązani do przedstawienia formularza ujawnienia zamknięcia, który pokazuje wszystkie opłaty, które zapłacisz trzy dni robocze przed planowanym zamknięciem pożyczki. Zobacz, jak to wygląda.

Czy punkty zakupowe się opłacają?

Kalkulator "Kupuj punkty hipoteczne" określa, czy kupno punktów się opłaca, obliczając swój próg rentowności. Właśnie wtedy spłaciłeś koszty zakupu punktów. Od tego czasu będziesz cieszyć się oszczędnościami dzięki niższym oprocentowaniu.

Aby znaleźć punkt progu rentowności, kalkulator określa miesięczne oszczędności z zakupu punktów i dzieli tę kwotę na całkowity koszt punktów. Na przykład:

W przypadku pożyczki o wartości 200 000 USD zakup jednego punktu daje stopę oprocentowania kredytów hipotecznych z 4,1% do 3,85%, co obniża miesięczną wypłatę z 957 USD do 938 USD - miesięczne oszczędności wynoszą 19 USD. Koszt: 2000 USD. Kalkulator dzieli koszt przez miesięczną kwotę oszczędności, aby znaleźć punkt progu rentowności.

2 000 USD 19 USD = 105 miesięcy (8,8 lat)

Powrót do pytania: Czy warto kupować punkty? Odpowiedź zależy od tego, jak długo utrzymasz hipotekę.

>> WIĘCEJ: Oblicz swoje koszty zamknięcia

Czy kupowanie punktów rabatowych hipotecznych to sprytny pomysł?

Podobnie jak w życiu, odpowiedź zależy od szczegółów. Ta zasada może pomóc: Im dłużej utrzymasz hipotekę, tym więcej pieniędzy zaoszczędzisz, kupując punkty.

Kupowanie punktów może być pomocne, jeśli:

• Kupujesz swój dom na zawsze
• Masz wystarczająco dużo gotówki z góry, aby dokonać dużej zaliczki i wciąż masz trochę do obniżenia stawki. Spodziewacie się utrzymać pożyczkę na tyle długo, aby przekroczyć próg rentowności tego kalkulatora

Ale kupowanie punktów może być złe, jeśli:

• Sprzedasz dom lub refinansujesz, zanim osiągniesz punkt równowagi
• Potrzebujesz gotówki, której będziesz używał do kupowania punktów
• Osiągasz próg rentowności, ale miesięczne oszczędności są tak małe, że nie wpływają znacząco na budżet

Kupowanie punktów rabatu hipotecznego 101

Co to są punkty hipoteczne?

Istnieją dwa rodzaje punktów hipotecznych:

• Punkty rabatowe. Kiedy usłyszysz "punkty", co zwykle oznacza "punkty rabatowe" - opłaty, które płacisz pożyczkodawcy, obniżają oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Punkty możesz kupić, kupując dom lub refinansując kredyt mieszkaniowy. Czasami nazywa się to "kupowaniem" swojej stawki. Obniżenie stopy procentowej zmniejsza wielkość miesięcznych płatności.
• Punkty rabatowe. Innym rodzajem punktów są "punkty ujemne" lub "punkty rabatowe". W tym scenariuszu koszty zamknięcia kredytu hipotecznego są dodawane do kosztu kredytu w postaci wyższej stopy procentowej. Być może słyszałeś o niezabezpieczonym obciążeniu hipotecznym. To jest to - nie potrzebujesz gotówki na zamknięcie. Ale wyższa stawka oznacza wyższą miesięczną opłatę. Kompromis może być przydatny, jeśli nie masz gotówki na pokrycie kosztów zamknięcia.

Ile kosztuje punkt?

Jeden punkt kredytu hipotecznego zazwyczaj kosztuje 1% całkowitej kwoty kredytu (na przykład 2 000 USD na hipotekę o wartości 200 000 USD). Tak więc, jeśli kupisz dwa punkty - na 4000 $ - będziesz musiał napisać czek na 4000 $, kiedy twój kredyt hipoteczny zostanie zamknięty. Ta kontrola jest dodatkiem do opłacania kosztów zamknięcia (które wynoszą od 3% do 6% całkowitej wartości kredytu hipotecznego lub około 6 000 do 12 000 USD w domu 200 000 USD).

Czy punkty hipoteczne można odliczyć od podatku?

Podczas gdy odsetki od hipoteki nadal podlegają odliczeniu podatkowemu, ustawa o podatkach i obowiązkach z roku 2017 nakłada limit na wysokość odsetek hipotecznych, które można odliczyć. Ponieważ punkty dyskontowe są oprocentowaniem opłacanym z góry, mogą zostać potrącone jako część twojego kredytu hipotecznego. Zobacz szczegóły tutaj.

Oto wskazówka: kiedy robisz zakupy, spytaj każdego kredytodawcę o dwie szacunkowe wartości: jedną za koszty zamknięcia hipoteki, jeśli kupisz punkty, drugą za pożyczkę bez punktów. Pokaż szacunki przygotowującemu się podatnikowi lub podatkowemu księgowemu, aby dowiedzieć się, w jaki sposób punkty płacowe mogą wpłynąć na Twoje podatki.