Przedsiębiorstwo operacyjne / firma nieruchomości (Opco Propco) Definicja i przykład |
What is Op co Prop co? | Property Investing
Spisu treści:
Co to jest:
przedsiębiorstwo operacyjne / transakcja na rynku nieruchomości (opco propco) to strategia, w której firma jest podzielona na co najmniej dwie części: firmę deweloperską, która jest właścicielem wszystkich nieruchomości i aktywów związanych z generowaniem przychodów, oraz spółkę operacyjną, która wykorzystuje te aktywa do generowanie sprzedaży.
Jak to działa (Przykład):
Załóżmy, że firma XYZ to sieć restauracji z 10 jednostkami. Jeśli firma XYZ chce wdrożyć ofertę opco propco, może sprzedać swoje aktywa operacyjne nowoutworzonej spółce zależnej (propco). Pozostały podmiot, który prowadzi działalność (opco), może następnie wydzierżawić aktywa operacyjne. Nazywa się to "leasingiem zwrotnym sprzedaży".
Z kolei propco ma zazwyczaj więcej zabezpieczenia, a zatem może obsługiwać więcej długów (częściowo dlatego, że zabezpieczone zadłużenie jest zazwyczaj tańsze). Utrzymanie tego zadłużenia w ramach projektu "propco" oznacza, że ratingi kredytowe i obsługa zadłużenia są przypisane do jednostki zależnej od nieruchomości, a nie od jednostki zależnej.
Dlaczego to ma znaczenie:
Strategia opco propco umożliwia firmom utrzymanie zadłużenia (a tym samym ratingów kredytowych, zobowiązań związanych z obsługą zadłużenia i powiązanych z nim kwestii) z ksiąg spółki operacyjnej, co może stanowić znaczną przewagę. W niektórych przypadkach spółka operacyjna może utworzyć fundusz inwestycyjny nieruchomości (REIT) dla swoich portfeli nieruchomości, co pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania jego dochodów. Kiedy jednak spada wartość nieruchomości lub zaciskają się rynki kredytowe, transakcja opco propco jest często znacznie mniej praktyczna lub wykonalna.
