Definicja puli Jumbo i przykład

Co to jest:

Pula jumbo to zabezpieczenie zabezpieczone hipotekami od kilku emitentów.

Jak to działa (Przykład):

Aby zrozumieć, jak działają pule jumbo, ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób są tworzone. Załóżmy, że chcesz kupić dom, więc otrzymasz kredyt hipoteczny od XYZ Bank. XYZ Bank przelał pieniądze na twoje konto, a ty zgadzasz się spłacić pieniądze zgodnie z ustalonym harmonogramem. XYZ Bank (który może również być zarządcą, kasą kredytową lub innym inicjatorem) może następnie wybrać hipotekę w swoim portfelu (tj. Po prostu zebrać odsetki i płatności główne w ciągu najbliższych kilku lat) lub sprzedać ją.

Jeśli XYZ Bank sprzedaje kredyt hipoteczny, otrzymuje gotówkę na zaciągnięcie innych pożyczek. Załóżmy więc, że XYZ Bank sprzedaje kredyt hipoteczny firmie ABC, która może być instytucją rządową, quasi-rządową lub prywatną. Firma ABC grupuje kredyty hipoteczne za pomocą podobnych kredytów hipotecznych, które już nabyła (nazywanych "łączeniem" kredytów hipotecznych). Kredyty hipoteczne w puli mają wspólne cechy (tj. Podobne stopy procentowe, terminy zapadalności itp.). Zwykle może ona jedynie grupować kredyty hipoteczne emitowane przez XYZ Bank, ale w dużej puli spółka ABC gromadzi podobne kredyty hipoteczne od kilku różnych pożyczkodawców. Oprocentowanie tych kredytów hipotecznych może się różnić o jeden punkt procentowy lub mniej.

ABC Company sprzedaje następnie papiery wartościowe stanowiące odsetki od puli hipotek, których hipoteki stanowią niewielką część (zwaną sekurytyzacją puli). Sprzedaje te zabezpieczone hipoteką papiery wartościowe (MBS) inwestorom na otwartym rynku. Dzięki funduszom ze sprzedaży firma ABC może kupować więcej kredytów hipotecznych i tworzyć więcej tych papierów.

Dla inwestorów MBS jest bardzo podobny do obligacji. Większość oferuje dochód półroczny lub miesięczny, a ta częstotliwość płatności zwiększa łączone efekty reinwestycji. Należy jednak zauważyć, że płatności stanowiące odsetki częściowe i część kapitału mogą być niekorzystne dla niektórych inwestorów, ponieważ przy każdym spadku stanu zaległego kapitału występuje odpowiedni spadek kwoty odsetek. Na przykład, jeśli Ginnie Mae o wartości 50 000 $ z kuponem 5% zapłaciłoby 20,35 $ (50 000 $ x 5,05 / 12) odsetek miesięcznie, ale może również zapłacić 100 $ w ratach. Oznacza to, że tylko 49.900 $ zarobi zainteresowanie w przyszłym miesiącu, a do końca roku może być tylko 48 800 $ zysku. Zwrot kapitału może się również różnić w zależności od tego, jak szybko spłacane są podstawowe kredyty hipoteczne.

Dlaczego to ma znaczenie:

Jumbo pool zawiera bardziej zróżnicowany zestaw hipotek, ponieważ pochodzi od różnych pożyczkodawców. Oznacza to, że bazowe kredyty hipoteczne są zróżnicowane geograficznie i pochodzą od różnych pożyczkodawców o nieco lepszych (lub nawet gorszych) standardach kredytowych. W inwestowaniu taka dywersyfikacja jest zwykle dobra, ponieważ zmniejsza ryzyko. W związku z powyższym papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką w ramach dużych puli są często uważane za bezpieczniejsze niż tradycyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Mimo że dywersyfikacja oferowana przez inwestowanie w dużą pulę hipotek znacznie zmniejsza ryzyko niewykonania zobowiązania przez emitenta MBS, niektóre z nich papiery wartościowe mają kilka dodatkowych warstw domyślnej ochrony. Weźmy na przykład MBS GNMA. Jego pierwszą ochroną przed niewykonaniem zobowiązania jest zdolność kredytowa pierwotnego kredytobiorcy (tj. Zdolność kredytobiorcy do spłaty XYZ Bank). Drugi to ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub gwarancja udzielona przez przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd (na przykład, jeśli kredytobiorca zakwalifikował się do pożyczki VA, przy czym administracja Veterans obiecuje spłacić XYZ Bank, jeśli kredytobiorca nie może). Po trzecie, wiarygodność kredytowa wystawcy MBS (w naszym przykładzie zdolność ABC Company do przekazywania odsetek i płatności głównych inwestorom MBS). Po czwarte, siła finansowa GNMA (czyli zdolność GNMA do płacenia inwestorom MBS, jeśli ABC Company nie ma). Po piąte, to pełna wiara i zasługa rządu USA (tj. Zdolność rządu do drukowania waluty w celu spłaty odsetek i kapitału na gwarantowanych przez GNMA papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką, jeżeli GNMA nie może wywiązać się ze swoich zobowiązań).

Ryzyko przedpłaty jest dużym problemem dla wszystkich inwestorów MBS. Kiedy ludzie przenoszą się, na przykład, sprzedają swoje domy, spłacają kredyty hipoteczne z wpływów i kupują nowe domy z nowymi hipotekami. Gdy spadają stopy procentowe, wielu właścicieli domów refinansuje swoje kredyty hipoteczne, co oznacza, że ​​uzyskują nowe, niższe stawki kredytów hipotecznych i spłacają swoje wyższe stawki kredytów hipotecznych z wpływów. Podobnie jak obligacje, zmiany stóp procentowych wpływają na ceny MBS, ale zmiana jest dodatkowo zaostrzona przez fakt, że inwestorzy MBS są bardziej skłonni do wczesnego odzyskania swojego kapitału. Być może będą musieli reinwestować tego kapitału po niższych stawkach niż wynosi ich MBS.

Ostatecznie branża MBS zapewnia kredytodawcom więcej gotówki, aby uzyskać więcej kredytów hipotecznych. Ta stała podaż funduszy hipotecznych utrzymuje konkurencję na rynku kredytów hipotecznych, a kredyty hipoteczne są łatwo dostępne. Również banki, które nie są skłonne do udzielania kredytów hipotecznych lub martwią się o utratę pieniędzy, jeśli kredytobiorcy dokonają przedpłaty kredytów hipotecznych, mogą zmniejszyć ryzyko poprzez sprzedaż hipotek, a tym samym przeniesienie tego ryzyka na emitentów MBS. Fannie Mae, Freddie Mac i Ginnie Mae kupują kredyty hipoteczne i wydają i / lub gwarantują MBS w ramach starań mających na celu wsparcie branży MBS i umożliwienie większej ilości osób na wynajem domów.