Jak 8% hipoteki zmienią oblicze właściciela domu |

Pomimo stale rosnącej gospodarki i optymizmu na rynkach akcji sektor mieszkaniowy pozostaje w głębokim funku. Kryzys związany z zamknięciem dostępu do rynku w dalszym ciągu nie pozwala na rozplątanie się - w oparciu o alarmujące poziomy działalności związanej z wykluczeniem w latach 2009 i 2010, nadmiar niesprzedanych domów może zająć jeszcze kilka lat.

Może to wydawać się przygnębiające, kilka innych Czynniki te pojawiły się ostatnio i prawdopodobnie będą miały wpływ na sektor mieszkaniowy w nadchodzących kwartałach i latach, wypychając czynnik wykluczenia na dalszy plan. Po raz kolejny Fannie Mae i Freddie Mac są w centrum zainteresowania, gdy debatują inwestorzy, gdzie stopy procentowe, a następnie stawki kredytów hipotecznych w domu, zostaną przeniesione stąd.

Fannie, Freddie i Fed

W ostatnich tygodniach Administracja Obamy połączyła siły z tymi w Kongresie, którzy wierzą, że kredytodawcy hipoteczni Fannie Mae (Federalne Towarzystwo Hipoteczne) i Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation) są częścią problemu, a nie częścią rozwiązania. Oba te sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) dostarczyły setki miliardów dolarów w niskooprocentowanych gwarancjach kredytowych, a większość z nich wierzy, że pomogły one stworzyć środowisko, które doprowadziło do niezrównoważonego boomu mieszkaniowego.

Jako rosnąca liczba ustawodawczych obu stronnictw Spójrzmy, by ostro zmniejszyć zarówno Fannie Mae, jak i Freddiego Maca, mogliśmy zmierzać w kierunku głębokiej zmiany na rynku mieszkaniowym. Obecnie Fannie Mae i Freddie Mac służą ważnemu celowi: dostarczaniu lokalnym bankom funduszy federalnych, które są następnie pożyczane właścicielom domów. Jeśli te organizacje zmniejszą się - lub zostaną całkowicie wyeliminowane, jak liczą niektórzy politycy - kredytodawcy będą mieli ograniczony dostęp do funduszy federalnych. A jeśli banki są zmuszone do pożyczania więcej kapitału własnego, będą żądać wyższych stóp procentowych, aby zrekompensować własne zwiększone ryzyko.

Wyższe stopy procentowe = mniejsza liczba kupujących. A mniej kupujących oznacza, że ​​ceny mieszkań mogą spaść dalej. Oto dlaczego.

Powiedzmy, że młoda para chce kupić dom 200 000 $ z 10% rabatem. Aby sfinansować 180 000 USD przy obecnych stopach procentowych wynoszących około 5%, mieliby oni na koncie miesięczną spłatę kapitału i odsetek w wysokości 966 USD (przed opodatkowaniem i ubezpieczeniem).

Ale jeśli stopy wzrosły do ​​8%, ponieważ bardzo dobrze, miesięczna wypłata wzrośnie do 1320 USD. Ktoś, kto próbuje kupić dom za 400 000 $, płaciłby 800 USD miesięcznie, gdyby stawki wzrosły z 5% do 8%.

[Jeśli jesteś gotowy na zakup domu, skorzystaj z naszego kalkulatora hipotecznego, aby zobaczyć, ile będzie miesięczny kapitał i odsetki.]

Koniec ery?

Jedna ze srebrnych okładzin ostatnich Kryzys gospodarczy polegał na tym, że spadające ceny mieszkań stały się o wiele bardziej przystępne. Według National Association of Realtors (NAR) wskaźnik dostępności mieszkań wzrósł z 137,8 w 2008 r. Do 174,6 w 2010 r. (Wartość 100 oznacza, że ​​rodzina o medianie dochodu narodowego ma dokładnie tyle dochodu, aby zakwalifikować się do hipoteki na Dom o wartości powyżej 100 oznacza, że ​​rodzina zarabiająca na środkowym dochodzie ma więcej niż wystarczający dochód, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego w domu z ceną średnią, przy założeniu 20% zaliczki). Spadek cen domów pomógł, ale tak, spadały stopy procentowe, które obecnie zaczynają wykazywać tendencję wzrostową. Według mojej matematyki podwyżka stóp procentowych do 8% zniszczyłaby wszystkie zyski indeksu NAR opublikowane w ciągu ostatnich kilku lat.

Dlaczego jestem ustalony na 8%? To nie tylko czynnik Fannie i Freddiego. Ich wycofanie się z rynku spowodowałoby obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu 7%, ale reszta presji wynikałaby z oczekiwanej poprawy w gospodarce, która podniosłaby stopy procentowe we wszystkich obszarach, prawdopodobnie o 100 do 200 punktów bazowych w ciągu następnych lat. kilka lat (tj. wzrost stopy procentowej o 1% do 2%).

Generalnie, silniejsza aktywność gospodarcza prowadzi do oczekiwań wyższych cen. Rezerwa Federalna, która odgrywa kluczową rolę w ustalaniu stóp procentowych, ma tendencję do podnoszenia stóp, gdy gospodarka się umacnia. Ważne jest, aby pamiętać, że stopy procentowe kredytów hipotecznych śledzą stopy procentowe na 10-letnich bonów skarbowych, a te stawki długoterminowe są podyktowane rynkiem obligacji, a nie Fed. Niemniej jednak, gdy Fed podnosi stopy krótkoterminowe, nadal wywiera silny pośredni wpływ na kierunek oprocentowania kredytów hipotecznych.

Co to oznacza dla kupujących?

Konsekwencje są oczywiste dla potencjalnych nabywców domów. Jeśli planujesz zakup domu i będziesz musiał mocno zaciągnąć kredyt, najprawdopodobniej będzie to świetny czas, aby zablokować pożyczkę, zwłaszcza gdy ceny domów pozostają niskie. Jeśli nie możesz sobie teraz pozwolić na zaliczkę, nie ma powodu do paniki. Zamiast tego skup się na dalszym budowaniu zaliczki i pomyśl o poszukiwaniu skromniejszego domu, niż początkowo planowałeś. Aby dodać kolejną przeszkodę, pożyczkodawcy żądają teraz zwiększenia zaliczek w wysokości do 20% lub 30% - duża zmiana z dni 5% w dół. Oznacza to, że potencjalni nabywcy będą potrzebować więcej czasu na zgromadzenie oszczędności, zanim zaczną spadać.

Ale jeśli masz dużo gotówki siedzącej na giełdzie lub gdziekolwiek indziej, nie spiesz się, ponieważ pożyczki stają się trudniejsze do uzyskania, tabele zmieniają się na korzyść tych, którzy mogą płacić gotówką. Będziesz mieć mniejszą konkurencję dla domu, który chcesz kupić, a jeśli wyższe stawki rzeczywiście dławią popyt, możesz spodziewać się dalszych spadków cen na mieszkania w przyszłości.

Jeśli masz już dom i ty, Spieszyliśmy się, by spłacić kredyt hipoteczny, możesz ponownie podnieść lewar, ponieważ stopy procentowe pozostają bardzo niskie według standardów historycznych. Środki pieniężne otrzymywane w ramach refinansowania mogą uzyskać wyższą stopę zwrotu w pasywnie zarządzanym indeksie lub w wysokodochodowych funduszach dłużnych niż w przypadku kredytów mieszkaniowych. Jeśli inflacja ponownie wzrośnie jej paskudna głowa, jak niektórzy spodziewają się, że w ciągu najbliższych kilku lat, blokowanie 5,5% kredytu hipotecznego wygląda lepiej i lepiej, jak inflacja jest coraz wyższa.

Sektor mieszkaniowy ma wpływ na tak wiele zmiennych, że Nie można dokładnie określić, jak stopy procentowe, ceny mieszkań i popyt będą się kształtować w ciągu najbliższych kilku lat. Ale działania Fannie Mae, Freddie Maca i Rezerwy Federalnej z pewnością będą towarzyszyć w nadchodzących miesiącach.

[Dowiedz się więcej w funkcji InvestingAnswers: Jak chronić się przed rosnącymi stawkami kredytów hipotecznych.]