Lista kontrolna właściciela domu: Czy rozumiesz swoją hipotekę? |

Nawet po ostatnich kilku szalonych latach na rynku nieruchomości, własność domu nadal jest częścią amerykańskiego snu dla milionów ludzi. Jeśli jesteś gotowy, aby kupić, upewnij się, że rozumiesz tajniki tego, co jest zaangażowane.

Plusy i minusy własności do domu

Dla większości Amerykanów dom jest ich największym zakupem w życiu. Płatności domowe (hipoteki, podatki i ubezpieczenia) stanowią zwykle największą część miesięcznego rachunku. Ale te płatności są również inwestycją, która dla wielu Amerykanów jest ich największym kapitałem lub akumulacją.

Oprócz regularnych płatności miesięcznych, dom wymaga stałej konserwacji i utrzymania. Kiedy wszystko się psuje, nie ma nadinspektora do połączenia. Napraw to. Trawnik należy przyciąć, a liście zgarnąć. Dach, podjazd, okna, krany i mnóstwo pozornie niekończących się innych rzeczy muszą być okresowo wymieniane i naprawiane. Rachunki za wodę, ciepło i energię elektryczną przychodzą co miesiąc.

Powiedział, że dom (lub mieszkanie) oferuje coś, czego nie mogą zaoferować żadne inne inwestycje - dom. W końcu nie możesz mieszkać w akcjach czy obligacjach. Dzieci nie dorastają na koncie bankowym.

Zanim zaczniesz

Przede wszystkim ważne jest, abyś był uczciwy wobec siebie, na co Cię stać. Kilka lat temu kredytobiorcy mieli łatwy dostęp do swoich klientów. Dziś każdy bank oferujący ci pożyczkę będzie przerzucał twoje finanse domowe przy użyciu drobnego ząbka, aby upewnić się, że naprawdę możesz sobie pozwolić na posiadanie domu. Aby ostrożnie się przygotować, musisz zabrać swoje kaczki z rzędu. Oto kilka rzeczy do zrobienia.

1) Sprawdź swoje raporty kredytowe i znać swoją zdolność kredytową. (Masz prawo do otrzymania darmowej rocznej kwoty od każdej z głównych krajowych agencji raportowania kredytowego.)

2) Zapoznaj się ze wszystkimi zmiennymi ogólnie związanymi z finansowaniem domu, takimi jak polityka oprocentowania, warunki, punkty, opłaty itd.

3) Zbierz niezbędną dokumentację, w tym ostatnie odcinki wypłat, dwa ostatnie federalne zeznania podatkowe oraz wyciągi bankowe i maklerskie (wykazujące aktywa).

Zamieść własny dom finansowy

Zanim zaczniesz szukać domu, musisz wiedzieć, na co Cię stać. Najprostszym sposobem oceny zdolności kredytowej jest wizyta w banku i poproszenie urzędnika ds. Pożyczek o wstępną kwalifikację. Prekwalifikacja powie ci, co bank chce ci pożyczyć, a tym samym, ile domu możesz sobie pozwolić. Prekwalifikacja czyni cię także bardziej atrakcyjnym kupującym, ponieważ sprzedający wiedzą, że każda twoja oferta jest poważna.

Pamiętaj, że wstępna kwalifikacja to nie to samo co ubieganie się o pożyczkę. Po znalezieniu domu, w którym chcesz złożyć ofertę, musisz wypełnić wniosek o pożyczkę dla swojego pożyczkodawcy. Dziś proces składania wniosku o pożyczkę nie jest łatwym testem. Zbierze wszystkie dokumenty (paystubs, deklaracje podatkowe, wyciągi z konta), które bank będzie chciał sprawdzić. Minęły czasy pożyczek bez dokumentów. Przygotuj się odpowiednio.

Przed złożeniem wniosku dobrze jest przejrzeć raport kredytowy i raport kredytowy współmałżonka / partnera. Upewnij się, że wszystkie informacje na raporcie kredytowym są poprawne, a jeśli nie, natychmiast skontaktuj się z agencjami kredytowymi. Jeśli masz jakieś ciemne plamy, bądź gotów odpowiedzieć na pytania, które Twój bank z pewnością będzie miał. Może to pomóc, jeśli możesz pokazać, że podjąłeś kroki w celu naprawienia jakiejkolwiek wady kredytu.

Rozumienie różnych typów kredytów hipotecznych

Kwota, na którą możesz sobie pozwolić, zależy w dużej mierze od twojego kredytu hipotecznego i stopy procentowej.

Termin - warunki kredytu hipotecznego to zazwyczaj 15 lub 30 lat. Im dłuższy okres, tym niższa będzie twoja miesięczna płatność, ale zapłacisz wyższe ogólne koszty odsetek. Pożyczki trzydziestoletnie często pozwalają na dodatkowe płatności główne, które mogą znacznie obniżyć okres spłaty kredytu hipotecznego. Na przykład tylko jedna dodatkowa miesięczna płatność rocznie zmniejszy 30-letnią pożyczkę do 22 lat.

Oprocentowanie - Oprocentowanie jest dostępne w dwóch odmianach: stałej i zmiennej. Zmienne stawki lub kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) zmieniają się w trakcie trwania pożyczki, generalnie oferując niższe stawki w ciągu pierwszych kilku lat. Jako takie mogą być najlepsze dla kupujących, którzy planują sprzedać w ciągu kilku lat. Stałe stawki pozostają niezmienione przez cały okres trwania pożyczki i oferują stabilność i przewidywalność, ponieważ płatności są takie same co miesiąc. Jak dobrze, korzystne może być zablokowanie stałej stopy w czasie, gdy stopy procentowe są niższe niż normy historyczne

Oba rodzaje kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, 30- i 15-letnich, mają pewne różnice.

• 30- roczne kredyty hipoteczne przewidują niższe miesięczne płatności, ponieważ pożyczka jest spłacana w dłuższym okresie. Wady obejmują niewielkie spłaty kapitału w pierwszych latach, a także ryzyko, że stopy rynkowe spadną w perspektywie. Jednak hipoteki mogą być refinansowane w niższej stawce w przyszłości i zwykle nie ma kary przedpłaty.

• 15-letnie kredyty hipoteczne niosą niższe oprocentowanie, obniżone całkowite spłaty odsetek i wyższe płatności kapitału. Jednak miesięczne płatności są większe.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu to inne zwierzę.

Jak wskazuje nazwa, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mają stawki, które zmieniają się lub dostosowują. Hipoteczne kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej oferują zwykle niższe niż hipoteki stałe [obecnie nie tak dużo niższe …], ale stopy procentowe rosną wraz z rynkiem stóp procentowych, ponieważ stawki są powiązane z indeksem, który może się zmieniać. W związku z tym są one przedmiotem potencjalnych podwyżek stóp.

Większość ARM ma górny limit podwyżek stóp w danym roku, a także przez cały okres trwania pożyczki. Na przykład obecne warunki obejmują stopy procentowe, które mogą dostosować się do 2% w danym roku, ale nie więcej niż 6% przez cały okres trwania pożyczki, lub stawki, które mogą początkowo skorygować do 5%, ale nie więcej niż 2% w kolejnych latach. lat.

Konieczne jest, abyś był przekonany, że twoje przyszłe dochody będą wystarczające, jeśli i kiedy wzrosną stopy procentowe, a co za tym idzie miesięczne płatności.

Ile pożyczek możesz zapłacić?

Większość banków nie " • Trzymaj się hipotek do momentu osiągnięcia dojrzałości, ponieważ większość kredytów hipotecznych zostaje sprzedana Fannie Mae (Federalnej Izbie Hipotecznej) i spakowana w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które zostaną sprzedane inwestorom na całym świecie. Jest to istotne dla ciebie, ponieważ Fannie Mae ma standardowe wymagania, które muszą zostać spełnione, aby mógł kupić kredyt hipoteczny.

Pierwszym wymogiem jest to, że miesięczne raty kapitałowe i odsetkowe (P & I), plus ubezpieczenia i podatki od nieruchomości, nie mogą przekracza 28% miesięcznego dochodu nabywcy brutto. Drugi wymóg ogranicza łączne miesięczne spłaty zadłużenia (mieszkania, karty kredytowe, płatności samochodowe itp.) Do 36% miesięcznego dochodu brutto. Oprócz tych wymagań, powinieneś również zaplanować zrobienie zaliczki w wysokości 10% do 20% całkowitej ceny zakupu.

[Jeśli jesteś gotowy na zakup domu, skorzystaj z naszego kalkulatora hipotecznego, aby zobaczyć co miesiąc płatność główna i odsetkowa będzie.]

Punkty procentowe

Punkty procentowe lub punkty rabatowe to opłaty uiszczone pożyczkodawcy przy zamknięciu w celu obniżenia oprocentowania kredytu hipotecznego. Koszt każdego punktu wynosi jeden procent kwoty pożyczki. Na przykład w przypadku pożyczki o wartości 100 000 USD jeden punkt rabatowy wynosi 1000 USD.

Ekonomiczny sens kupowania punktów zależy od tego, jak długo zamierza się utrzymać pożyczkę. Aby ustalić, czy Twoje punkty mają dla Ciebie sens, musisz obliczyć koszt punktów w porównaniu do oszczędności w każdej comiesięcznej wypłacie.

Wyrównany przykład

Pożyczka 100 000 USD - 30 lat

• 7,5% Odsetki, bez punktów = 699,21 USD miesięcznie

• Zakup 1 punkt za 1000 USD = miesięczna opłata 690,68 USD

• Miesięczna oszczędność = 8,53 USD

• 1000 USD / 8,53 USD, = 117 miesięcy

W tym przypadku Twój próg rentowności wynosi 117 miesięcy walizka. Oznacza to, że odzyskanie kosztu jednego punktu dyskontowego potrwa prawie dziesięć lat. Chociaż kupowanie punktów jest czasem dobrą decyzją, zakup może również kosztować więcej niż zaoszczędzić.

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) to polisa ubezpieczeniowa, która ubezpiecza pożyczkodawcę od straty w przypadku, gdy nie jesteś w stanie spłacić kredytu hipotecznego. Zwykle jest to wymagane, gdy zaliczka jest mniejsza niż 20% pożyczki. Typowe stawki wynoszą około 55 USD miesięcznie za każde 100 000 USD kwoty kredytu hipotecznego.

Alternatywy dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych

Jeśli nie stać Cię na konwencjonalny kredyt hipoteczny, istnieje wiele alternatyw.

Finansowanie właściciela

Ten rzadki typ finansowania może wystąpić, gdy sprzedawca zgadza się być pożyczkodawcą zamiast firmą bankową lub hipoteczną. Kupujący po prostu dokonuje płatności na rzecz sprzedającego na uzgodnionych warunkach. Ten rodzaj finansowania zwykle ma miejsce, gdy sprzedawca chce sprzedać, ale obecne warunki kredytu hipotecznego są zbyt surowe, aby przyciągnąć kupującego.

Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA)

FHA nie udziela pożyczek, ale raczej ubezpiecza kredyty pożyczkodawców. Ubezpieczenie zachęca kredytodawców do zaciągania pożyczek dla pożyczkobiorców o niskich dochodach, które zazwyczaj nie kwalifikują się do tradycyjnych kredytów hipotecznych. Kluczowymi zaletami tych pożyczek są bardziej swobodne wytyczne dotyczące kwalifikacji oraz mniejsza wymagana zaliczka, która wynosi zaledwie 3,5%. Prawie każdy może dostać pożyczkę FHA, ale ubezpiecza tylko stosunkowo niewielkie pożyczki.

The Veterans Administration (VA)

Te pożyczki oferują bardziej hojne warunki i wytyczne (w tym zaledwie 0% zaliczki) i są gwarantowane przez Departament ds. Weteranów USA. Pożyczki te są dostępne dla amerykańskich weteranów wojskowych i ich małżonków.

Wreszcie, istnieją lokalne, przystępne cenowo doradców mieszkaniowych, którzy oferują tanie i niskie alternatywy kredytowe. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z FHA, VA, Fannie Mae lub lokalnym pośrednikiem hipotecznym lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.