Jak uzyskać Reverse Mortgage

Odwrotny kredyt hipoteczny wart jest zbadania, jeśli chcesz wykorzystać część swojego majątku własnego na emeryturze - i planujesz pozostać w domu w najbliższej przyszłości. Wykonaj swoją pracę domową, aby wiedzieć, czego się spodziewać przed uzyskaniem odwrotnego kredytu hipotecznego.

Oto kilka typowych pytań (i odpowiedzi), które pomogą Ci się ubiegać i uzyskać odwrotną hipotekę.

Gdzie mogę otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny?

Większość odwróconych kredytów hipotecznych jest emitowana jako kredyty hipoteczne o zamiany na akcje lub HECM, które są ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkaniową. Więc będziesz chciał wybrać pożyczkę zatwierdzoną przez FHA. Nielegalni pożyczkodawcy hipoteczni spoza HECM oferują swoje produkty, ale nie mają takich samych zabezpieczeń konsumenckich jak HECM.

Jak mogę zakwalifikować się do HECM?

Aby uzyskać HECM, musisz spełnić następujące wymagania FHA:

• Masz 62 lata lub więcej
• Ty i / lub uprawniony współmałżonek - który musi być wymieniony na pożyczce, nawet jeśli nie jest współfinansującym - mieszka w domu jako główne miejsce zamieszkania. "Uprawniony" współmałżonek oznacza, że ​​przed ślubem hipotecznym jesteś legalnym małżeństwem.
• Nie masz żadnych zaległych długów federalnych
• Jesteś właścicielem domu lub masz wysoki kapitał własny
• Bierzesz udział w obowiązkowej sesji doradczej z doradcą HECM zatwierdzonym przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
• Twój dom spełnia wszystkie standardy nieruchomości FHA i wymagania dotyczące powodzi
• Kontynuujesz płacenie wszystkich podatków od nieruchomości, ubezpieczenia domów i innych wydatków na utrzymanie domu, dopóki mieszkasz w domu

Jak pożyczkodawca ocenia moją aplikację?

Twój pożyczkodawca dokona oceny finansowej, która obejmuje zaciągnięcie kredytu, ocenę historii płatności i wszelkich zaległych kredytów hipotecznych oraz zapewnienie, że nie masz aktywnych zastawów nieruchomości lub długów federalnych.

Kredytodawcy również wymagają wyciągów z dochodu - 401 (k), emerytury, zabezpieczenia społecznego, odcinków wypłat, jeśli nadal pracujesz, itp. - które pokazują, że możesz sobie pozwolić na opłacenie bieżących kosztów mieszkaniowych.

Wreszcie, pożyczkodawca zleci wycenę nieruchomości w celu ustalenia, ile jest warta twoja nieruchomość i ile możesz pożyczyć w odwrotnej hipotece.

Dlaczego potrzebuję porady HECM?

Obowiązkowe doradztwo pomaga lepiej zrozumieć tajniki odwróconej hipoteki od neutralnego zewnętrznego profesjonalisty, mówi Cara Pierce, specjalistka ds. Finansowania mieszkaniowego z Clearpoint Credit Counseling Solutions, autoryzowaną przez HUD agencją doradztwa HECM.

"Jako doradcy nie otrzymujemy nielegalnych prowizji, a w rzeczywistości wcale nie rozmawiamy z pożyczkodawcą" - mówi Pierce. "Opublikowaliśmy fakty - brodawki i wszystkie - i pozwalamy konsumentom podejmować decyzję."

Ponieważ pożyczasz od kapitału własnego domu, ważne jest, aby zrozumieć, w jakim stopniu odwrócony kredyt hipoteczny może z czasem obniżyć wartość tego kapitału, w zależności od kwoty pożyczki i wartości twojego domu, zauważa Pierce.

Ile mogę pożyczyć?

Maksymalny limit pożyczkowy HECM FHA wynosi 679.650 USD. Ale kwota, którą możesz wyciągnąć z odwróconą hipoteką, będzie się różnić w zależności od wieku najmłodszego kredytobiorcy (lub uprawnionego nie zamieszkującego współmałżonka), aktualnych stóp procentowych i szacowanej wartości twojego domu, mówi Pierce.

Ogólna kwota, którą możesz wykupić w odwrotnej hipotece, nazywa się "początkowym głównym limitem". W pierwszym roku będziesz miał limit 60% początkowego głównego limitu (zgodnie z ustaleniami twojego pożyczkodawcy). Jedyny wyjątek: Jeśli masz już kwotę hipoteki w wysokości ponad 60% początkowego głównego limitu, HECM pozwala ci wykupić ponad 60%, aby spłacić pożyczkę w całości plus 10% początkowego głównego limitu w gotówce, według Biura Ochrony Konsumentów.

Ile czasu zajmuje zamknięcie?

To będzie się różnić od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy, ale zazwyczaj można oczekiwać, że zamknie odwrotną hipotekę w ciągu 30 dni, mówi Rob O'Dell, finansista w Coyle Financial Counsel w Neapolu na Florydzie. Ocena może być najdłuższą częścią procesu, ponieważ niektóre rynki mają niedobór rzeczoznawców majątkowych i wysoki popyt, zauważa O'Dell.

Jak i kiedy zostaną rozdzielone moje fundusze?

Masz kilka opcji wypłat (to właśnie FHA nazywa płatności, które otrzymasz) i tu pojawia się dodatkowe planowanie finansowe. Ewaluacja innych źródeł dochodów emerytalnych i długoterminowych kosztów opieki zdrowotnej, na przykład, wpłynie na sposób, w jaki zdecydujesz się na otrzymanie odwrotnych funduszy hipotecznych. FHA oferuje dwa rodzaje pożyczek odwróconych: hipoteka o zmiennej stopie procentowej i hipoteki o stałym oprocentowaniu.

W przypadku ARM możesz wybrać jedną z następujących opcji płatności:

• Tenuta: Ustaw miesięczne płatności tak długo, jak ty (lub twój uprawniony współmałżonek) pozostaniesz w domu
• Semestr: Ustaw miesięczne płatności na ustalony okres
• Linia kredytowa: Nieokreślone płatności, gdy ich potrzebujesz, dopóki nie wyczerpiesz swoich funduszy
• Zmodyfikowana kadencja: Linia kredytowa i ustaw miesięczne płatności tak długo, jak ty lub twój uprawniony współmałżonek mieszkasz w domu
• Zmieniono termin: Linia kredytowa i ustaw miesięczne płatności na wybrany okres czasu

Przy hipotece o stałym oprocentowaniu otrzymasz jednorazową sumę ryczałtową po zamknięciu pożyczki. Będziesz potrzebował solidnego planu, na przykład, jak wykorzystać wpływy, czy to na spłatę długów, wydatki na życie czy rachunki medyczne.

Jakie kolejne kroki powinienem podjąć?

Wiele osób jest nieufnych wobec odwróconych kredytów hipotecznych, mówi O'Dell, ponieważ słyszeli o niebotycznych opłatach za pochodzenie i horrorach małżonków, którzy zostali eksmitowani po śmierci kredytobiorcy. Ale to było przed wdrożeniem ostatnich zasad FHA, które chronią konsumentów szerzej, mówi.

Niektóre z tych zasad obejmują ograniczenie kwoty, którą można wykorzystać w pierwszym roku, ograniczając opłaty za udzielenie kredytu do 6000 USD i pozwalając uprawnionym nie zamieszkującym małżonkom na pozostanie w domu po śmierci kredytobiorcy lub przeniesieniu się do ośrodka opieki długoterminowej.

Istnieje ryzyko odwrócenia hipoteki, więc powinieneś przeprowadzić badania, skontaktować się z doradcą zatwierdzonym przez HUD i wybrać zatwierdzonego przez FHA pożyczkodawcy HECM.

FHA nie ubezpiecza pożyczek od niezatwierdzonych pożyczkodawców, więc nie ma gwarancji, że otrzymasz te same zabezpieczenia - na przykład pozwolenie, aby kwalifikujący się współmałżonek pozostający w związku małżeńskim pozostał w domu po Twojej śmierci - jeśli go używasz.

Deborah Kearns jest pisarką pracowniczą w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.