Po raz pierwszy Homebuyers: czas na rozważenie Rent-to-Own?

Wynajmowanie domu lub umowa najmu może wydawać się idealnym rozwiązaniem dla domu, który nie może dostać się do domu. Może twój kredyt wymaga kilku poprawek, lub nie masz jeszcze wpłaty w banku. Umowa zakupu dzierżawy może wprowadzić Cię w swój własny dom, a Ty uporządkujesz szczegóły dotyczące zakupu, prawda?

Tak, ale nikt nie mówi, że będzie to łatwe.

Po pierwsze, nie jest to dink finansowy. Najprawdopodobniej zapłacisz więcej z góry, a na dodatek do czynszu zapłacisz opłatę za czynsz - dodatkową kwotę, która została zastosowana do potencjalnego zakupu.

Nadal będziesz musiał oszczędzić na zaliczce, a także spłacać rachunki i polerować swój wynik kredytowy, aby zakwalifikować się do zakupu domu przed końcem umowy. Być może najgorsze jest to, że te opłaty za czynsz, które budujesz jako poważne pieniądze na zakup, mogą zostać utracone, jeśli ostatecznie nie możesz usunąć wszystkich przeszkód do kupienia.

"Zakup dzierżawy nieruchomości nie jest tak prosty, jak sąsiedzki czynsz do własnego sklepu, więc nie zakładaj, że działają tak samo" - mówi Glenn S. Phillips, dyrektor generalny Lake Homes Realty w Pelham w stanie Alabama. Phillips pracował z umowami najmu na wynajem jako właściciel, jak również z jego wieloosobową firmą nieruchomościową. "Wiele osób, w tym niektórzy licencjonowani agenci, nie zdaje sobie sprawy z prawnych" kup "źle zaprojektowanych umów najmu. Może to prowadzić do utraty pieniędzy, czasu - a nawet rozległych opłat prawnych."

Uzyskaj porady od eksperta ds. Kredytów hipotecznych

Jak działa umowa najmu lub umowa dzierżawy na własność

Oczywiście żadna umowa dotycząca nieruchomości - wynajem na własny rachunek lub zwykły zakup - to prosta sprawa. Ale zakupy dzierżawione mogą być szczególnie trudne w nawigacji.

Niektóre umowy są zorganizowane jako opcje najmu - wynajmujesz dom i masz niewiążącą opcję, aby go ostatecznie kupić. Umowa najmu z dzierżawą jest bardziej ostateczna, z ustaloną ceną zakupu i ograniczonym okresem. W przypadku obu upewnij się, że rozumiesz:

• Najprawdopodobniej zapłacisz znaczną wpłatę - oprócz zwykłych kosztów początkowych, takich jak depozyt dla zwierząt domowych - i będziesz mieć miesięczną opłatę za dzierżawę (czynsz) z dodatkową opłatą (składka czynszowa, która narasta jako poważne pieniądze).
• Opłaty leasingowe mogą, ale nie muszą w pełni odnosić się do zakupu.
• Wynagrodzenie z tytułu wynajmu nie podlega zwrotowi, jeśli nie kupujesz. W większości przypadków umowy są skonstruowane w taki sposób, że jeśli zakup nie zostanie zrealizowany, właściciel nieruchomości przechowuje wszystkie płatności.
• Przepisy stanowe są różne, więc będziesz potrzebować prawnika specjalizującego się w nieruchomościach po twojej stronie.

"Alternatywne podejście do pojedynczej umowy kupna-leasingu polega na wykorzystaniu trzech kontraktów" - dodaje Phillips. "Jeden to standardowa umowa zakupu nieruchomości, która ma ścisłą datę, która może wynosić miesiące lub lata. Druga to standardowa umowa najmu na okres przed zakupem. Trzecia umowa to umowa opcji zakupu, która określa dokładnie, w jakich warunkach kupujący otrzymuje kredyt za dzierżawę w momencie zakupu."

W tym scenariuszu opcja zakupu może zawierać wymóg, aby kupujący zapłacił właścicielowi pewną kwotę pieniędzy - depozyt - który nie podlega zwrotowi. W zamian właściciel usuwa dom z rynku.

"Wydaje się to skomplikowane, ale w rzeczywistości może być znacznie czystsze podejście prawne i, jeśli to zrozumiemy, uniknąć zamieszania dla wszystkich stron", mówi Phillips.

Czy wynajem może być ścieżką do domu?

Umowy najmu na własność nie mogą usunąć wszystkich przeszkód dla właścicieli domów. Na przykład, jeśli kupujący nie może sobie pozwolić na minimalną zaliczkę - lub jeśli miesięczne opłaty za czynsz są napływem środków finansowych - wątpliwe jest, aby kiedykolwiek doszedł do stołu zamykającego na zakup.

"Nie rozpoczynaj drogi od początku skazanej na zagładę" - radzi Phillips.

Lola Audu z Comstock w stanie Michigan jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami od ponad 20 lat i ma doświadczenie w zakresie leasingu, które zawiera opcje zakupu. I z tego, co zobaczyła, wyniki nie były dobre.

"Z mojego doświadczenia wynika, że ​​nigdy nie przeprowadzili zakupu" - mówi Audu. "Kupujący, którzy nie mogą sfinansować zakupu, często nie są najlepszymi kandydatami do posiadania domu. Kwestie dotyczące kredytów i zaliczek są podstawowymi problemami strukturalnymi. Muszą być poprawione przed zakupem domu, a nie próbować kupić przez dzierżawę i pracować nad kwestiami finansowania."

Mówi, że umowy najmu często stają się "wspaniałymi doświadczeniami z wynajmu".

"Kiedy początkowe emocje związane z przebywaniem w domu ulegną zużyciu, kupujący nie ma już motywacji do kontynuowania tego, co konieczne, aby dokonać niezbędnych korekt w celu uzyskania finansowania" - mówi Audu.

Phillips of Lake Homes zgadza się z tym: "Z naszego doświadczenia wynika, że ​​dzierżawa własna rzadko staje się zakupem. Jeśli wygląda na skrót do właściciela domu, to nie jest ".

Chociaż, jak mówi, nigdy nie mów nigdy: "Mam teraz jedną nieruchomość, w której mam bardzo długoterminowego dzierżawcę, który, jak sądzę, zamieni się w zakup. Jest to wyjątek i na początku nie rozpoczynaliśmy niczego od zwykłej dzierżawy, a następnie omówiliśmy możliwy zakup później."

Niektóre firmy chcą na nowo wynajmować mieszkanie do wynajęcia

Tak więc droga do wynajęcia do wynajęcia wydaje się być krętą drogą pełną wybojów.Wygląda na to, że prawie niemożliwe jest dotarcie tam (wynajęcie) do tego miejsca (posiadanie). Ale przynajmniej kilka firm chce zmienić krajobraz dzierżawy.

Wyobraź sobie, że możesz znaleźć dom na sprzedaż na swoim rynku - taki, który naprawdę kochasz - i po to, aby ktoś go kupił i wydzierżawił z opcją zakupu. Tak właśnie robi Home Partners of America.

Proces rozpoczyna się od początkowej aplikacji i nieopłacalnej opłaty w wysokości 75 USD. Jeśli Twój wniosek o wstępną kwalifikację zostanie zatwierdzony, złożysz pełną aplikację, która wymaga wyciągnięcia raportu kredytowego. Następnie Home Partners powie ci maksymalny miesięczny czynsz, który kwalifikujesz.

Stamtąd możesz skontaktować się z agentem nieruchomości i znaleźć dom, który Cię interesuje, a Home Partners negocjuje zakup. Firma płaci gotówką, co zazwyczaj ułatwia szybkie przeniesienie własności. Następnie podpisujesz roczną umowę najmu z Home Partners, a także umowę dotyczącą prawa do zakupu, określającą cenę, jaką zapłacisz za dom, jeśli skorzystasz z opcji zakupu. Będziesz także płacił depozyt, zwykle w wysokości dwóch miesięcy czynszu.

Masz możliwość zakupu domu po wcześniej ustalonej cenie w dowolnym czasie w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat, ale zobowiązujesz się do wynajmu domu na okres jednego roku.

Obecnie firma obsługuje mieszkańców 34 miast w 18 stanach, w tym w Kalifornii, Teksasie, Kolorado i na Florydzie. Twierdzi, że kupił 1 miliard dolarów nieruchomości, aby umieścić ponad 9000 osób (i 2500 zwierząt!) W domach "z prawem do zakupu".

HomeLPC jest kolejnym startupem, ale obecnie oferuje swój program tylko w Kalifornii i Teksasie. Ale firma ma służyć 20 stanom do końca 2016 roku.

Znajdź pożyczkę, aby uzyskać wstępne zatwierdzenie

Wykonanie ruchu za pomocą umowy opcji zakupu

Być może umowa opcji zakupu może wyeliminować kilka ciężarówek w ruchu na drodze do domu. To atrakcyjna perspektywa: przenieś się teraz do domu, opracuj zmarszczki, abyś mógł zakwalifikować się do zakupu i ostatecznie zamknąć umowę bez pakowania innego pudełka.

To może nie być łatwe, ale znalezienie sposobu na złamanie nakrętki właściciela domu może sprawić, że będzie to warte wysiłku.

Więcej od Investmentmatome: Ile domu naprawdę mogę sobie pozwolić? Porównaj stawki kredytów hipotecznych Znajdź brokera kredytów hipotecznych

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Zdjęcie przez iStock.