Jak Contingencies chronią Homebuyera po raz pierwszy

Kupując dom, na pozór wydaje się setki szczegółów, zwłaszcza gdy po raz pierwszy kupujesz homebuyera. Te szczegóły mogą się wahać od krytycznych do niewygodnych, od linii nieruchomości po zwierzęta domowe. Jedną ważną sprawą, którą napotkasz, jest przypadek.

"Konsekwencje są twoją klauzulą" - mówi Tim Freund, pośrednik w obrocie nieruchomościami w rejonie Los Angeles. "Pozwalają kupującemu wydostać się z umowy w sposób zgodny z prawem".

Ale chcesz kupować dom, nie wyjść umowy. O co tu chodzi?

Wspólne nieprzewidziane okoliczności

Zdarzenia warunkowe to wbudowany plan ochrony kupujących, który określa warunki sprzedaży, które zapewniają, że nie są wykorzystywane. Najczęstszym przypadkiem jest fizyczna inspekcja, która pozwala kupującym ustalić, czy jest problem z domem, który jest większy, niż chcą rozwiązać. Może to być nieszczelny dach, rozpadające się podłoże - lub linia transmisyjna zakopana na twoim podwórku.

Inne warunki sprzedaży mogą obejmować potwierdzenie, że sprzedawca ma wyraźny tytuł własności, który nie jest związany zastawem lub nieujawnionym długiem.

Ale Freund mówi, że być może najważniejszą kwestią jest zatwierdzenie pożyczki. Jeśli nie uda Ci się uzyskać kredytu hipotecznego, bez względu na przyczynę, możesz anulować umowę bez kary. Co najważniejsze, może to oznaczać odzyskanie poważnych pieniędzy z depozytu.

Home contingencies - i gorące rynki

Inną często spotykaną sytuacją, szczególnie na rynku ceniącym, jest wycena nieruchomości.

Na gorącym rynku często zdarza się stawić czoła wojnie licytującej o dom, stawiając przed innymi potencjalnymi nabywcami. W takim przypadku prawdopodobnie zaoferujesz więcej niż cena z listy. Jeśli wygrasz licytację, ale dom oceni wartość poniżej twojej oferty, będziesz musiał zrekompensować różnicę między ceną zakupu a pożyczką mieszkaniową.

Freund mówi, że są cztery możliwe wyniki w tym scenariuszu:

1. Sprzedawca zgadza się obniżyć cenę do wartości wycenionej (nie wstrzymuj oddechu)
2. Będziesz musiał wrzucić dodatkową gotówkę, aby nadrobić różnicę
3. Ty i sprzedawca możecie zgodzić się na kompromisową cenę sprzedaży plus dodatkowe środki pieniężne
4. Umowa zakupu została anulowana

Chociaż przypadkowe zabezpieczenia chronią kupującego, umieszczenie zbyt wielu warunków przy zakupie może zabrać Cię z domu, szczególnie na rynku sprzedawcy. W takich okolicznościach Freund mówi, że Twój pośrednik może doradzić ci skrócenie ram czasowych, aw niektórych przypadkach nawet odstąpienie od oceny.

Usuwanie nieprzewidzianych zdarzeń

Zwolnienie lub usunięcie zdarzenia losowego usuwa warunek sprzedaży i przesuwa proces zakupu do przodu. Freund mówi, że wtedy ważne staje się szybkie zamknięcie. Podaje przykład:

Załóżmy, że nabywca domu miejskiego jest zatwierdzony do otrzymania pożyczki, a inspekcja nieruchomości i wszystkie inne badania due diligence zakończone. Zdarzenia warunkowe zostały zwolnione, a na miejscu znajduje się 30- lub 45-dniowy depozyt.

"Dostają na to 30 dni, a giełda spada o 10% - i właśnie stracili zaliczkę" - mówi Freund. "Więc teraz kupujący chce anulować. Ale zniosły swoje nieprzewidziane wydatki, co oznacza, że ​​ich kaucja podlega teraz przepadkowi.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nabywcy mogą zgodnie z prawem wycofać się z zakupu i, w 99% przypadków, odzyskać cały swój depozyt bez ponoszenia kary - mówi. Dlatego agenci nieruchomości preferują szybkie zamykanie, na przykład w ciągu 30 dni - zamiast rozciągać je do 60, a nawet 90 dni.

Homebuyer uważaj

Inne nieprzewidziane wydatki obejmują:

• Inspekcja i naprawy: Wykwalifikowany inspektor domu informuje, co należy naprawić lub zmodernizować w domu. Często można negocjować niektóre główne produkty, którymi zajmuje się sprzedawca.
• Sprzedaż poprzedniego domu: Musisz sprzedać swój dom, zanim kupisz inny.
• Zagrożenia naturalne: Zostały ujawnione w wymaganych przez prawo ujawnieniach od sprzedającego i mogą obejmować ujawnienie, że nieruchomość znajduje się w strefie trzęsień ziemi lub na terenie zalewowym.
• Ubezpieczalność: Na przykład, jeśli dowiesz się, że nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej, czy można ją ubezpieczać? A jeśli tak, ile to będzie kosztować?

Unikanie problemów dużych i małych

Niektóre nieruchomości są związane regułami i ograniczeniami wprowadzonymi przez stowarzyszenia właścicieli domów lub biura HOA. Te organizacje sąsiedzkie zapewniają udogodnienia i chronią wartości nieruchomości. Może to obejmować konserwację wind w wysokim budynku mieszkalnym, lub budowę i utrzymanie wspólnych obszarów, takich jak hole, kluby lub place zabaw.

"Może stowarzyszenie właścicieli domów nie ma odpowiednich rezerw" - mówi Freund. Jeśli tak jest, "za każdym razem, gdy coś trzeba naprawić, jest specjalna ocena, ponieważ nie mają żadnych rezerw, aby zapłacić za dach lub obraz, czy cokolwiek to może być".

Ale to nie zawsze główne problemy zabijają umowę. Wycofanie się z zakupu może być kwestią czegoś fizycznego, finansowego - a nawet futrzanego.

"Zaledwie tydzień temu rozpadła się umowa, ponieważ dokument stowarzyszenia właścicieli domów powiedział, że właściciel może" mieć dwa psy na terenie posiadłości ", a mój klient miał trzy psy" - mówi Freund. "Anulowali."

Konsekwencje mogą być najlepszym przyjacielem kupującego.

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Zdjęcie przez iStock.