3 Rozliczenia podatkowe przy sprzedaży domu

Forrest Baumhover

Dowiedz się więcej o Forrest na Investmentmatome's Ask an Advisor

Niezależnie od tego, czy chcesz się przenieść, chcesz mieć większą lub mniejszą przestrzeń, czy też czujesz, że ma to sens finansowy, sprzedaż domu to ważna decyzja. Może również mieć znaczące konsekwencje podatkowe.

Oto trzy sposoby sprzedaży domu może mieć wpływ na twoje zobowiązania podatkowe:

1. Zrealizowany zysk

Zrealizowany zysk to zysk, jaki zarobisz ze sprzedaży składnika aktywów, takiego jak dom - i może on podlegać opodatkowaniu. Według IRS podstawowa formuła obliczania zrealizowanego zysku wygląda następująco:

Cena sprzedaży - Koszty sprzedaży - Skorygowana = Zrealizowany zysk

Oznacza to, że musisz obliczyć dwie rzeczy, aby znaleźć zrealizowany zysk ze sprzedaży domu: koszty sprzedaży i podstawy. To może wydawać się proste, ale obie biorą pod uwagę czynniki, które być może nie wzięłyby pod uwagę. Ich prawidłowe wyliczenie może oznaczać różnicę w wysokości tysięcy dolarów w Twoim zobowiązaniu podatkowym.

Twoje koszty sprzedaży obejmują wszelkie koszty zamknięcia, prowizje od nieruchomości i inne powiązane koszty, które zapłaciłeś. Zaglądaj do dokumentów zamykających, aby upewnić się, że wszystko zostało rozliczone. Nie obejmują podatku od nieruchomości w mieście i hrabstwie, ale zawierają także podatki od przeniesienia, jeśli dotyczy.

Podstawa obejmuje pierwotną cenę zakupu twojego domu, plus opłaty, które poniosłeś podczas zamknięcia domu, takie jak ubezpieczenie tytułu, opłaty prawne i rejestracyjne lub opłaty za ankietę. Podstawa obejmuje także koszty wszelkich większych ulepszeń, renowacji lub wymiany systemów, które wprowadziłeś. IRS wyraźnie rozróżnia naprawy, które są normalną częścią konserwacji domu - takie jak naprawa przecieków - i ulepszenia, takie jak wymiana systemu hydraulicznego.

Bardziej obszerną listę tego, co można i nie można uwzględnić w obliczeniach lub kosztach sprzedaży lub podstawie, można znaleźć w publikacji IRS Publication 523, "Selling Your Home".

2. Długi lub krótkoterminowy zysk kapitałowy

Jeśli masz zrealizowany zysk ze sprzedaży domu, będzie on podlegał podatkowi od zysków kapitałowych. To, czy jest to długofalowy, czy krótkoterminowy zysk kapitałowy, zależy od tego, jak długo masz swój dom.

Jeśli byłeś właścicielem domu przez co najmniej rok i jeden dzień, wszelkie zyski z jego sprzedaży będą opodatkowane na podstawie długoterminowych zysków kapitałowych, które wahają się od 0% do 23,8%. W przeciwnym razie będą opodatkowane według krótkoterminowych zysków kapitałowych, które są takie same jak w przypadku zwykłych stóp dochodów. Długoterminowe zyski kapitałowe oparte są na marginesie podatkowym podatnika, ale są bardziej korzystne. Na przykład podatnik w 15-procentowym przedziale podatkowym zapłaci 0% długoterminowego zysku kapitałowego.

Jeśli rozważasz sprzedaż domu w ciągu roku od zakupu i przewidujesz zysk, zastanów się, czy możesz go sprzedać w sposób, który kwalifikuje sprzedaż jako zysk długoterminowy. Jeśli jednak sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania ze stratą, nie możesz ubiegać się o stratę kapitału - co zmniejszyłoby twój podatek.

3. Wyłączenia

Zgodnie z sekcją 121 system IRS umożliwia podatnikom wyłączenie pierwszych 250 000 USD zysków kapitałowych ze sprzedaży ich podstawowego miejsca zamieszkania, jeżeli spełniają określone wymogi dotyczące własności i użytkowania. Pary małżeńskie składające wspólnie mogą wykluczyć do 500 000 USD.

Jeśli byłeś właścicielem domu przez co najmniej dwa z pięciu lat poprzedzających sprzedaż, spełniasz wymóg własności. Jeśli dom był Twoim głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej 730 dni w ciągu ostatnich pięciu lat, spełniasz wymagania dotyczące użytkowania.

Jeśli jesteś żonaty razem, musisz spełnić wymóg używania, aby zakwalifikować się do wykluczenia 500 000 $. Możesz nadal się zakwalifikować, jeśli tylko jedna osoba spełnia wymóg posiadania. A jeśli nie jesteś w związku małżeńskim, ale sprzedajesz dom komuś innemu, możesz wziąć wykluczenie o wartości 250 000 $, o ile każdy z was spełnia wymóg użytkowania, a przynajmniej jedno z was spełnia wymóg posiadania.

IRS dopuszcza częściowe wyłączenia dla tych, którzy nie spełniają wymagań, ale sprzedają dom z powodu prac lub zabiegów związanych ze zdrowiem, lub nieprzewidziane zdarzenia, takie jak śmierć, rozwód, klęska żywiołowa, bezrobocie lub inne uzasadnione powody. Publikacja IRS 523 zawiera więcej szczegółów.

Bezstronna rada

Te kwestie podatkowe są ważne, ale ich przeczytanie w żadnym wypadku nie jest odpowiednim substytutem bezstronnej porady opartej na osobistej sytuacji. Zanim podejmiesz jakiekolwiek ważne decyzje dotyczące sprzedaży w domu, usiądź za pomocą płatnego planowania finansowego. On lub ona może wziąć pod uwagę wszystkie czynniki, które wpłyną na twoją decyzję. Posiadanie relacji z zaufanym profesjonalistą to najlepszy sposób na przygotowanie planu, który pozwoli osiągnąć Twoje cele finansowe.

Forrest Baumhover jest płatnym planistą finansowym i dyrektorem Westchase Financial Planning w Tampie na Florydzie. Po więcej informacji odwiedź www.westchasefinancialplanning.com.

Zdjęcie przez iStock.