Home Affordability skręca w stronę lepszych raportów NAR

Zdolność do wynajmu w domu, mierzona wskaźnikiem Affordability Index National Association of Realtors, zaczęła się stopniowo. Oznacza to, że może być nieco łatwiej kupić dom.

Ostatni raport, odzwierciedlający dane z sierpnia, pokazuje, że średnia cena domu jednorodzinnego była niższa, a średni dochód rodziny był o kilka procent wyższy. W połączeniu z utrzymującymi się niskimi oprocentowaniem kredytów hipotecznych indeks wzrósł do najwyższego poziomu od maja - iw tym przypadku im wyższa liczba, tym lepiej.

Wskaźnik kompleksowej obudowy mieszkań NAR wzrósł w sierpniu do 157,7, poprawiając się z poziomu 154,5 w lipcu.

Kosztorysowanie w domu jest jeszcze gorsze niż rok temu

NAR informuje o niewielkiej poprawie przystępności domowej od lipca do sierpnia na poziomie krajowym, ponieważ mediana cen domów nieznacznie spadła z 233.400 USD do 230.200 USD, podczas gdy średni dochód gospodarstwa domowego był nieco wyższy, z 67 614 USD do 67 752 USD.

Mimo to indeks spadł sprzed roku, kiedy wynosił 160,2.

"To przesunięcie rok do roku odzwierciedla dobrze znany fakt, że ceny domów rosły w tempie znacznie szybszym niż dochody, rok po roku," Brad Hunter, główny ekonomista Metrostudy, firmy zajmującej się badaniem i doradztwem w zakresie nieruchomości, mówi Investmentmatome. "To powiedziawszy, domy są nadal o wiele bardziej przystępne niż były w okresie boomu, a oprocentowanie kredytów hipotecznych są nadal bardzo niskie, co pomaga wszystkie środki przystępności."

Jeff Taylor, partner zarządzający Digital Risk, firmy zajmującej się analizą ryzyka kredytowego, zgadza się, że powolny wzrost płac jest przyczyną mniejszej opłacalności domu, ale wskazuje również na inny czynnik: mniej domów na sprzedaż.

"Ceny rosną z powodu utrzymujących się niskich zapasów" - mówi Taylor do Nerd Wallet. "Jest wciąż zbyt wiele gospodarstw domowych o niskim kapitale i zbyt wielu rodzin, które od recesji nie mają jeszcze lepszych finansów, więc te rodziny nie wprowadzają swoich domów na rynek".

Uznanie ceny w domu spada

Raport NAR jest zgodny z danymi, które RealtyTrac skompilował ostatnio, według wiceprezesa RealtyTrac, Darena Blomquista.

"Kupno domu było w tym roku bardziej przystępne niż w ubiegłym roku, pomimo rosnących cen nieruchomości, głównie dzięki spadającym stopom procentowym" - mówi Blomquist. "Tylko wtedy, gdy uważamy, że stopy procentowe są tak niskie, jak tylko mogą, idą one nieco niżej, pomagając kupującym eke trochę więcej kupować energię z ich dochodów".

A Blomquist zauważa, że ​​tempo wzrostu cen mieszkań spada.

"W całym kraju obserwowaliśmy 17 kolejnych miesięcy jednocyfrowych wzrostów cen rok do roku, aw okresie czterech miesięcy kończącym się w lipcu było to poniżej 4%" - mówi Nerom Wallet Blomquist. "I tak jak niektórzy politycy chcący wywołać wojnę klasową mogą chcieć temu zaprzeczyć, faktycznie widzimy, że wzrost dochodów nabiera pewnej siły napędowej."

W ostatnim czasie RealtyTrac przeanalizował 582 hrabstwa w USA i odkrył, że podczas gdy średni wzrost cen w domach wyprzedzał wzrost płac w 68% powiatów, sytuacja była odwrotna na kilku rynkach, gdzie wzrost płac przewyższał wzrost cen w ciągu ostatniego roku. Te hrabstwa obejmowały Cook County, Illinois (Chicago); Hrabstwo Orange, Kalifornia; Brooklyn County, Nowy Jork; i Fairfax County, Virginia, w Waszyngtonie, w dzielnicy Metro.

Ile domu mogę sobie pozwolić?

Ale Taylor firmy Digital Risk szybko rzuca zastrzeżenie na wskaźnik przystępności NAR. Metodologia badania opiera się na 20% zaliczce i miesięcznych kosztach mieszkaniowych ograniczonych do 25% miesięcznego dochodu brutto, mimo że na wielu rynkach właściciele domów wydają znacznie więcej na mieszkania.

"Wielu doradców finansowych twierdzi, że powinniście wydawać nie więcej niż 30% swoich dochodów na pokrycie kosztów mieszkaniowych, a kredytodawcy zazwyczaj szukają pożyczkobiorców, aby wydali maksymalnie 28% na swoje koszty mieszkaniowe" - mówi. "W miejscach takich jak San Francisco rodziny wydają 41% swoich dochodów tylko na spłatę kredytu hipotecznego, wynika z badań Zillow. Dlatego zawsze ważne jest rozpoznawanie niuansów poszczególnych rynków i dzielnic; niektóre rodziny mogą sobie pozwolić na większe wydatki na mieszkania, ponieważ na przykład nie potrzebują samochodu."

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych może mieć wpływ na przystępność

Domowa przystępność prawdopodobnie będzie nadal stanowić wyzwanie dla amerykańskich rodzin, szczególnie z ryzykiem rosnących stóp procentowych w nadchodzących latach, mówi Blomquist, ponownie odwołując się do danych RealtyTrac.

"Nasza ostatnia analiza przystępności cenowej 582 powiatów w całym kraju wykazała, że ​​jeśli stopy procentowe podniosły się o 25 punktów bazowych w pierwszym kwartale 2016 r. - zakładając, że wzrost płac i wzrost cen będą nadal rosły w tym samym tempie, co w tym roku - nabywcy dokonujący przeciętnego tygodniowego wynagrodzenia muszą wydać ponad 43% swoich dochodów, aby kupić dom w średniej cenie na 30% rynków w całym kraju ", mówi Blomquist. "To zła wiadomość, ponieważ 43% to maksymalna kwota, jaką naprawdę mogą wydać, biorąc pod uwagę zasady CFPB dotyczące kwalifikowanych kredytów hipotecznych."

Oprócz zagrożenia rosnącymi stopami procentowymi, większość dużych firm budujących domy w tym kraju w ciągu ostatnich kilku lat unikała budowania domów klasy podstawowej, mówi Hunter Metrostudy.

"Ceny partii mają duży wpływ na ceny domów, które budują, a ceny w wielu częściach kraju są teraz wyższe niż w szczycie boomu" - dodaje Hunter.

Niektórzy budowniczowie celują w homebuyerów po raz pierwszy

A jednak niektórzy budowniczowie domów zaczynają skupiać się na obsłudze domów, które kupili po raz pierwszy, w tym DR Horton, który ma spółkę zależną, która buduje domy za mniej niż 200 000 $, a LGI Homes, Hunter mówi Investmentmatome.

"Spodziewam się, że budowniczowie wkrótce zaczną patrzeć na kupowanie części w bardziej odległych lokalizacjach, dalej od miejskiego rdzenia różnych miast, w których budują" - powiedział Hunter. "Ta zmiana właśnie się rozpoczęła, głównie dzięki Horton i LGI, a także niektórym mniejszym producentom o jednolitym rynku, ale myślę, że trend nabierze tempa w ciągu najbliższych kilku lat."

Jednak Hunter twierdzi, że większość krajowych firm budowlanych odkrywa, że ​​rynek początkowy pozostaje niewystarczająco rentowny.

"Nabywcom domów po raz pierwszy będzie ciężko sobie pozwolić na nowy dom, nawet po tym przejściu na peryferie."

Więcej od Investmentmatome

• Kompletny przewodnik dla Homebuyers
• Porównaj stawki kredytów hipotecznych
• Ile House House mogę zapłacić

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Zdjęcie przez iStock.