4 Sekrety Każdy udany dom Flippera wie |

Dwóch łagodnie wychowanych nauczycieli uczyło mnie wszystkiego, co wiem o przerzucaniu domów - i nie w dobrym sposób.

Spotkałem tę parę w 2006 roku. Byli bardzo miłymi ludźmi - ale niezwykle agresywnymi inwestorami. Kupowali i przerzucali nieruchomości w Las Vegas za pomocą zewnętrznej firmy inwestycyjnej zajmującej się inwestowaniem w nieruchomości. Na początku zarobili mnóstwo pieniędzy. Ale stracili wszystko, mimo że wiedzą lepiej.

Jak to się stało?

Podczas gdy osiągali zyski z każdej sprzedaży, wykorzystywali ten zysk do finansowania większych i większych projektów. To miało dla nich sens w momencie, gdy nieruchomości tak szybko doceniały. Zamiast wykorzystywać własne pieniądze (z których nie mieli pieniędzy) na odradzanie domów, skorzystali z pożyczki liniowej, która zwiększała się z miesiąca na miesiąc.

Oczywiście, kiedy karuzela nieruchomości zatrzymała się w 2008 roku, a uznanie zniknęło, utknęli w posiadaniu nieruchomości, której nikt nie chciał kupić ani wynająć. A oni byli na haku za bardzo dużą linię akcyjną, na którą nie mogli sobie pozwolić. W rezultacie stracili imperium nieruchomości, nad którym tak ciężko pracowali.

Podczas gdy ci ludzie bardzo cierpieli, ich utrata ilustruje niektóre z czterech twardych i szybkich zasad rzucania domu, których po prostu nie można zignorować:

1. Musisz zrozumieć swoje ryzyko.

Oczywiście, gdy podejmiesz więcej długu, twoje związki ryzyka. Kupuj tylko domy z klapką za gotówkę. Bez kredytów hipotecznych. Bez linii kapitałowych. Jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby samemu zamienić te oferty, weź cichego partnera, który ma gotówkę i dzieli zyski.

Problem z pożyczkami polega na tym, że są one stałym obowiązkiem, który musisz obsługiwać, bez względu na wszystko. Gdy para powyżej nie mogła dokonać płatności, stracili wszystko. Ale jeśli weźmiesz udział w akcjach, nie będziesz musiał wymyślać żadnych pieniędzy, dopóki nie pojawi się zysk ze sprzedaży.

Także pożyczanie pieniędzy wymaga czasu i pieniędzy. Powiedzmy, że planujesz przerzucić dwa domy w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Ponadto załóżmy, że potrzebujesz 100 000 $ za każdą transakcję. Może to potrwać 30 dni lub więcej, aby sfinalizować każdą pożyczkę i kosztować 2 000 USD w punktach lub opłatach za każdym razem, gdy zaciągasz pożyczkę.

To oznacza, że ​​będziesz spędzać dwa miesiące czekając i zapłacisz 4000 $ w kosztach. Pożyczanie na inwestowanie w przerzucanie domów jest kosztowne.

A z powodu opóźnień czasowych trudniej będzie konkurować z nabywcami, którzy mają gotówkę. W rezultacie otrzymasz mniej atrakcyjne oferty, których kupujący gotówką nie chcą.

W gruncie rzeczy to sprawia, że ​​pożyczanie inwestuje jeszcze drożej.

2. Musisz zrozumieć, gdzie jest zysk.

Kiedy zmieniasz domy, musisz się szybko poruszać. Nie tylko musisz kupować szybko, musisz szybko sprzedać dom - a to oznacza, że ​​musisz sprzedać niecałe zakupy.

Jeśli czekasz na kupującego, który jest skłonny zapłacić najwyższego dolara, poczekasz - długo i zwiększysz ryzyko, że rynek może zwrócić się przeciwko tobie. Spowoduje to również utratę cennego czasu, który można wykorzystać do obrzucania innych domów.

Jeśli masz zysk w wysokości 30 000 $ za transakcję, a ty przerzucisz trzy domy w ciągu roku, zgarniesz słodkie 90 000 $. Ale załóżmy, że masz więcej zysków i możesz zmienić tylko dwa domy w ciągu roku. Nawet jeśli Twój zysk może wynieść 40 000 USD, nadal zarabiasz 10 000 $ mniej. Rozumiesz?

Jeśli weźmiesz pod uwagę konsekwencje, zobaczysz, że aby sprzedać dom pod rynkiem i nadal zarabiać, kluczem jest kupić go niedrogo.

To często oznacza, że ​​warto kupić nieruchomość, która została zamknięta. Musisz opanować swój rynek i znaleźć dobrych Realtors do współpracy.

3. To nie działa przez cały czas na wszystkich rynkach.

Nawet jeśli zyskujesz, kupując dom, chcesz przerzucić własność na cenny rynek. Jeśli mieszkasz w obszarze, który nie jest doceniany, może lepiej byłoby zrobić to gdzie indziej.

A jeśli ceny domów spadają, grasz w rosyjską ruletkę, wchodząc w tę grę bez względu na to, gdzie jesteś. Podobnie, nie można przewidzieć, kiedy rynek się skręci.

Aby być po bezpiecznej stronie, upewnij się, że będziesz mógł w razie potrzeby zatrzymać się w domu jako nieruchomość na wynajem przez jakiś czas.

4. Rehabbing Works.

Aby zarabiać pieniądze w tym biznesie, musisz zrozumieć, jaką pracę naprawdę potrzebuje dom, ile to będzie kosztowało i jak to wpłynie na twoją ofertę. To sprawia, że ​​możesz wykonać całą pracę, sprzedać dom pod rynkiem i nadal osiągać zyski.

Najlepiej jest kupić nieruchomości, które wymagają prac kosmetycznych, które są niedrogie do wykonania, a jednocześnie czynią obiekt bardziej atrakcyjnym dla kupujących.

Przekaż wszystkie projekty wymagające naprawy strukturalnej. Wynajmij dobrego kontrahenta i poproś go o sprawdzenie własności. Nie kupuj domów, które wymagają remontu łazienki lub kuchni, chyba że są super tanie. Ta praca będzie cię kosztowała duże pieniądze i zajmuje dużo czasu. Poszukaj prostszej umowy.

Inwestująca odpowiedź: Kluczem do zarabiania pieniędzy jest kupowanie ryzykownych i ryzykownych. Kupujesz, gdy zrozumiesz swój rynek i swój plan naprawy. Zmniejszasz ryzyko, używając tylko gotówki, nigdy nie pożyczając pieniędzy i kończąc szybki flip.

Jeśli interesujesz się tym biznesem, następnym krokiem jest ustalenie, ile masz pieniędzy (lub możesz położyć ręce z wykorzystaniem inwestorów) bez pożyczek. Następnie zasięgnij rynku, który ma największy sens i znajdź dobrych pośredników w handlu nieruchomościami, z którymi możesz pracować. Najpierw wykonaj te czynności, a następnie upewnij się, że dobrze znasz rynek i odwyk. W tym momencie jesteś gotowy.

Ten post został napisany przez Neala Frankle'a. Jest Certyfikowanym Planistą Finansowym w Los Angeles, inwestorem nieruchomości i właścicielem www.WealthPilgrim.com i www.mcmha.org.