3 Kłopotliwe prawdy, o których nie wiesz, o wynajmowaniu Nieruchomości Kredyty hipoteczne |

Maniakalne mieszkanie znów ściska Wall Street.

Wraz z ostatnim odczytem indeksu cen domów S & P / Cash Schiller, który wzrósł o 12% w porównaniu z ubiegłym rokiem, właściciele domów zarabiają na zwyżku, gdy ceny spadły na sześć prostych lat w latach 2006-2012.

Ale nawet regularni właściciele domów widzą duże zyski, to właściciele nieruchomości i inwestorzy, którzy są prawdziwymi zwycięzcami.

To właśnie mój kolega Nathan Slaughter nazywa "Renter Nation", zjawiskiem, które burzy USA, ponieważ coraz więcej Amerykanów decyduje się na wynajem zamiast kupować.

W ciągu następnych trzech lat 3,8 miliona najemców (70% wszystkich nowych gospodarstw domowych) będzie walczyć ze sobą o coraz mniej miejsca. Ta duża zmiana w kierunku czynszów jest spowodowana spadkiem liczby właścicieli domów, ponieważ konsumenci nadal zmagają się z niewielkim wzrostem płac i nadmiernym zadłużeniem. Oczekuje się, że nagradza właścicieli apartamentów wyższymi wartościami ich nieruchomości i rosnących czynszów. Nathan mówi więcej o tym tutaj i mówi, jak możesz spieniężać.

Ale tak jak każda inna inwestycja, potencjał do nietypowego zysku wiąże się z ryzykiem.

I jedno z największych zagrożeń w inwestycji wynajmu nieruchomości jest kredyt hipoteczny. Hipoteka na wynajem różni się od zwykłej hipoteki i niesie ze sobą ukryte ryzyko dla inwestorów.

Oto trzy rzeczy, które powinieneś wiedzieć, zanim spróbujesz wziąć kredyt hipoteczny na tę nieruchomość wynajmu …

1. Nie uzyskasz stóp procentowych na najniższym poziomie.

Stawki pożyczek są podyktowane ryzykiem. Więcej ryzyka daje wyższą stopę procentową. Przy indywidualnej hipotece pożyczkodawca profiluje ryzyko jednego indywidualnego kredytobiorcy. Dotyczy to historii kredytu i zatrudnienia. Jednak w przypadku kredytu hipotecznego, banki rozumieją, że nawet jeśli nadal udziela pożyczki jednostce, na wynik pożyczki duży wpływ wywiera grupa wynajmujących, którzy pozostaną anonimowi.

Nawet jeśli kredytobiorcy używają osobistego kredytu, aby zabezpieczyć hipotekę na wynajem, fakt, że muszą polegać na zewnętrznych najemcach, aby pomóc w generowaniu przepływów pieniężnych, powoduje, że kredytodawcy naliczają wyższe oprocentowanie. Jest to dla nich po prostu bardziej ryzykowne.

Rynek wynajmu ma bardzo cienkie marże operacyjne i opiera się na stałych przepływach pieniężnych. Nawet nieznacznie wyższa stopa procentowa może potencjalnie zagrozić rentowności inwestycji wynajmu nieruchomości.

2. Przygotuj się na spłaconą zaliczkę.

Indywidualne kredyty hipoteczne mogą być obecnie zabezpieczone nawet o 3,5% w porównaniu z programami oferowanymi przez FHA (Federal Housing Association). Ten subsydiowany przez rząd program ma na celu wspieranie własności domu i zwiększanie udziałów własnościowych.

Ale kredyty hipoteczne na wynajem nie cieszą się takim luksusem. Ponieważ ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie obejmuje nieruchomości inwestycyjnych, obniżenie o 20% jest minimalne. W rzeczywistości większość kredytów hipotecznych na wynajem wymaga około 25%.

To duże nakłady pieniężne i może znacznie zmniejszyć dźwignię operacyjną z inwestycji wynajmu nieruchomości. Mogłoby to również stać się dużym zobowiązaniem finansowym w przypadku trudnej sytuacji, w której właściciele nieruchomości z kapitałem własnym byliby narażeni na całkowite straty, podczas gdy ci z niewielkim kapitałem własnym lub bez nich odeszli bez szwanku.

Duża zaliczka na wynajem nieruchomości ma również potencjał wyparcia innych klas aktywów w portfelu, w tym akcji i obligacji. Alokacja aktywów jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na wyniki portfela, dlatego zrównoważone podejście ma kluczowe znaczenie dla zachowania odpowiedniej dywersyfikacji i zmniejszenia ryzyka.

3. Twoje kredyty są jeszcze ważniejsze.

Kredyt jest zawsze najważniejszym czynnikiem wpływającym na stopy procentowe. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku hipoteki na wynajem.

W rzeczywistości trudniej jest zabezpieczyć hipotekę na wynajem niż hipotekę mieszkaniową. Ocena kredytowa 720 jest uważana za doskonałą i może być wystarczająco dobra, aby zabezpieczyć hipotekę mieszkaniową. Ale ta liczba przeskakuje do 740 w przypadku większości hipotek na wynajem.

Oprócz kredytów, kredytodawcy będą również uważnie przyglądać się, ile gotówki ma potencjalny kredytobiorca z wypożyczalni, zwykle wymagający sześciu miesięcy kosztów operacyjnych w celu zabezpieczenia się przed słabymi tendencjami czynszowymi i niestabilnością gospodarczą. Kredytodawcy będą również chcieli dowiedzieć się o wszelkich innych posiadanych nieruchomościach i współczynnikach wartości kredytów do wartości tych aktywów.

Ryzyko związane z wyższymi standardami kredytowymi to koszt alternatywny. Nawet ktoś, kto jest gotów zainwestować w wynajem nieruchomości, może nie być w stanie tego zrobić ze względu na bardziej rygorystyczne standardy kredytowe.

Inwestująca odpowiedź: Jeśli jest coś wspólnego z hipotekami mieszkaniowymi i czynszowymi, to kredyty hipoteczne na wynajem są szeroko dostępne w bankach lokalnych i regionalnych. Duże banki są znane z tego, że mają wyższe standardy kredytowania i są bardziej selektywne przy wyborze potencjalnych kredytobiorców. Banki lokalne i regionalne znane są z tego, że zwiększają elastyczność i przyjmują kredytobiorców o wyższym ryzyku. To będzie miało duży wpływ nie tylko na zdolność do zabezpieczenia kredytu hipotecznego na wynajem nieruchomości, ale także na warunki tej pożyczki.