Ocena kredytowa poniżej 640? Nadal możesz kupić dom

Wynik FICO w wysokości 640 jest ważnym progiem w świecie kredytów hipotecznych. Przez dość długi czas był to wynik FICO niezbędny do uzyskania pożyczki mieszkaniowej Federal Housing Administration. Są to kredyty hipoteczne udzielane przez zatwierdzonych przez FHA kredytodawców, które rząd federalny ubezpiecza w przypadku niewywiązania się z zobowiązań.

W dalszym ciągu można uzyskać pożyczki zabezpieczone FHA, ale rodzi to pytania makroekonomiczne.

Jak powstały pożyczki z ubezpieczenia FHA

Pierwotne pojęcie pożyczek ubezpieczonych przez FHA jest takie, że ludzie, którzy mogą być bardziej narażeni na ryzyko kredytowe, nadal mogą otrzymać kredyt hipoteczny i kupić dom, ponieważ pożyczkodawcy byliby bezpieczni przed stratami, jeśli właściciel domu nie wywiąże się z płatności. Dzieje się tak dlatego, że rząd federalny w postaci Freddiego Maca i Fannie Mae - publicznych i prywatnych hybrydowych podmiotów finansowych - uczyniłby pożyczkodawcę w całości.

Część tego ubezpieczenia opłacana jest przez właściciela domu w formie ubezpieczenia hipotecznego, które jest wymagane przez FHA niezależnie od wielkości zaliczki.

Niestety, popyt na pożyczki FHA jest jedną z głównych przyczyn katastrofy mieszkaniowej i późniejszego kryzysu finansowego. Tak wiele pożyczek na niezapłacone kwoty zostało dokonanych na rzecz ludzi, którzy nie mogli sobie na nie naprawdę pozwolić, że rząd wydał biliony na spłatę gwarantowanych pożyczek. Dlatego czasami słyszysz "Fannie i Freddie", zwane gigantycznymi albatrosami finansowymi. Wierzcie lub nie, niektóre wytyczne FHA nadal zezwalają na zaciąganie pożyczek bez weryfikacji dochodu, zatrudnienia, a nawet oceny kredytowej.

Czy to właśnie nie wpędziło kraju w kłopoty?

FHA obniża próg kredytowy

Więc znowu jesteśmy tutaj i wydaje się, że FHA nie nauczyła się tej lekcji. Obniża próg punktacji FICO do 580, o ile klient również przechodzi doradztwo kredytowe. Klient otrzymuje także do 0,5% zniżki na składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Wiele banków jest zdumiewająco zaniepokojonych tym podejściem, a niektórzy utrzymują własne standardy kredytowe na poziomie 640.

Wells Fargo obniża ją do 600, aby przetestować proces. Ponieważ banki mogą być pociągnięte do odpowiedzialności za zbyt dużą liczbę złych kredytów, możesz oczekiwać, że nawet jeśli jesteś w zgodzie z wytycznymi FHA, możesz nie być dobrym ryzykiem w oczach banku.

Pożyczki FHA mają drogie kompromisy

Istnieją również kompromisy pożyczkowe z kredytami FHA. Koszty zamknięcia mogą być dwa razy wyższe niż w przypadku zwykłych kredytów, aż 6% ceny sprzedaży. Pożyczki FHA mają również niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych - aż o 0,375% niższe. Pomaga to zrekompensować koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które w 2018 roku wynoszą 1,75% kwoty kredytu z góry, plus kolejne 0,45% do 1,05% rocznie, w zależności od współczynnika kredyt-wartość domu i długości okresu kredytowania.

Mimo to korzyści z pożyczek FHA czynią je atrakcyjnymi dla wielu osób. Podczas gdy tradycyjni kredytodawcy naciskają na obniżkę o 20%, pożyczki FHA mogą pochodzić z zaliczki nawet do 3,5%. Kupujący może nawet otrzymać pożyczkę w ciągu 12 miesięcy od bankructwa. Limity kredytowe FHA różnią się w zależności od powiatu.

Niski wynik? Nadal możesz znaleźć pożyczkodawcę

Najważniejsze jest to, że istnieją opcje dla kredytobiorców FHA, którzy nie mają wyniku 640 FICO. Być może będziesz musiał wybierać się po okolicy, aby znaleźć pożyczkodawcę, ale prawdopodobnie istnieje wiele osób, które będą chciały z tobą współpracować, jeśli masz dobrą historię kredytową. Pozostaje pytanie, czy jest to dobry pomysł, czy nie dla gospodarki jako całości, jeżeli gwarancja staje się zbyt luźna.

Dom na sprzedaż obrazu za pośrednictwem Shutterstock