Aby kupić lub nie kupić - Podsumowanie wydarzenia
E3 2018 - podsumowanie wydarzenia
AKTUALIZACJA (1/28/14): PEŁNY WIDEO WYDARZEŃ JEST JUŻ DOSTĘPNY
**********************************************************************************************************************************************************************
Mieliśmy przywilej gościć Ryana Richarda z McGuire Real Estate i Roberto Rivera z First Republic Bank zeszłej nocy w siedzibie Investmentmatome. Dla tych, którzy przegapili wydarzenie, oto kilka najważniejszych wydarzeń. Będziemy publikować klipy tutaj, kiedy będą gotowe. Strumień na żywo na Twitterze jest dostępny pod adresem #BuyOrRentSF
Dlaczego powinienem kupić?
- Ryan podkreślił znaczenie rozróżnienia pomiędzy emocjami (chcę malować własne ściany, odległość do szkół) a finansami (wykorzystując aprecjację ceny, dywersyfikację portfela) motywacje
- Motywacje emocjonalne i finansowe mogą czasami pozostawać w konflikcie; partnerzy mogą znajdować się na przeciwnych krańcach spektrum pod względem motywacji - Pamiętaj, aby rozmawiać przez nie, gdy rozważasz decyzję o zakupie
- Przydatne narzędzie w NYTimes, aby uzyskać wstępny odczyt, ile czasu może potrwać nawet na zakup przy obecnej sytuacji wynajmu
Finansowanie zakupu
3 kluczowe kwestie określają przystępność / kwalifikowalność pożyczki
- Ocena kredytowa
- Łączne zadłużenie / roczne dochody brutto nie powinny przekraczać 4,5x
- Instrumenty pieniężne i płynne dostępne do spłaty
Dokonanie zaliczki
Ryan podkreślił, że zaliczki i zwycięskie oferty są dwiema poważnymi przeszkodami, jakie napotykają jego klienci w San Francisco. Zauważył, że te dwie kwestie idą w parze. Im większy procent wpłaty, tym bardziej atrakcyjna oferta (większa pewność zamknięcia) sprzedawcy. Zaczyna być s ee stosunkowo nowy instrument finansowy na rynku zakupów w domu: finansowanie akcji
Jak działa finansowanie kapitałowe?
- Firma finansująca oferuje część zaliczki w zamian za procent przyszłej zmiany wartości domu
- Typowa struktura to 50% wkładu własnego w zamian za 40% przyszłej zmiany wartości (akcje w scenariuszach odwróconych i spadkowych)
- Kupujący ma możliwość wypłaty z umowy i odkupienia kapitału po upływie 3 lat (w tym czasie zostanie przeprowadzona niezależna wycena w celu ustalenia kosztów odkupu)
W jaki sposób nowe zasady CFPB wpływają na kredytobiorców?
Roberto powiedział, że w ciągu ostatnich kilku lat obowiązywały już bardziej rygorystyczne standardy underwritingu - jeśli byłeś uprawniony do otrzymania pożyczki w 2013 r., Prawdopodobnie będziesz kwalifikować się w 2014 r.
Szukanie domu
W erze aplikacji i stron internetowych, po co zawracać sobie głowę zatrudnianiem agenta?
- Szacuje się, że 15-20% sprzedaży SF w 2013 r. Miało miejsce poza rynkiem - a dobry agent może dać potencjalnym nabywcom dostęp do ofert kieszeni / aukcji "wkrótce"
CONDO / TIC / CO-OP - Jakie są i jak wpływają na opcje finansowania?
- CONDO - Najprostsza z trzech, w zasadzie własna jednostka, a następnie dzielić wspólne przestrzenie. Każda jednostka ma oddzielny tytuł.
- TIC (Tenancy-in-common) - Masz procent niepodzielonej nieruchomości. Jeden tytuł, wielu właścicieli. Pojedynczy tytuł oznacza, że po wejściu lub wyjściu osób pożyczka musi zostać refinansowana. Stwarza to więcej kłopotów dla banków, co sprawia, że mniej chętnie pożyczają / pobierają więcej za kredyty TIC. Ustalanie cen kredytów jest funkcją tego, z jakiego powodu bank musi odzyskać swoje pieniądze. Pożyczki TIC również nie kwalifikują się do sprzedaży na rynku wtórnym, przez co są mniej atrakcyjne dla banków.
- CO-OP- Zakup akcji w prywatnej korporacji (która jest właścicielem budynku). Coops często mają bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące underwritingu niż same banki (wymagające wyższych kwot zaliczek)
Cena giełdowa - tyle rzeczy wydaje się sprzedać na powyższej liście, dlaczego tak jest?
- Cena rynkowa nie jest równa cenie rynkowej - niższe ceny katalogowe to strategia stosowana przez niektórych sprzedawców w celu zwiększenia zainteresowania / wielokrotnych ofert
- Szczególny problem w San Francisco, mniej rozpowszechniony poza miastem
- Jeśli brzmi to zbyt dobrze, aby mogło być prawdziwe, prawdopodobnie jest - sprawdź podobne transakcje w okolicy, aby lepiej poczuć "cenę rynkową", abyś mógł stworzyć konkurencyjną ofertę
Wygrywanie oferty - jakie strategie mogą stosować kupujący?
Myśląc o wygraniu oferty, podejmij perspektywę sprzedającego:
- Atrakcyjność oferty - jak dobry jest numer nagłówka
- Pewność zamknięcia:% przedpłaty
- Pewność zamknięcia: liczba nieprzewidzianych okoliczności
- 2014 – Rok mieszkania (48 000 sztuk zatwierdzonych w ubiegłym roku) w San Francisco; zwiększona podaż może Pomagaj w obniżaniu cen mieszkań
- Patrząc na projekty związane z planowaniem miast, można zobaczyć, jakie mogą być nowe i rozwijające się dzielnice: Cesar Chavez, South Mission, Nopa
- SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
- East Bay: Temescal, Crocker, Jack London i Elmwood
- Marin: Larkspur i Corte Madera stają się bardziej atrakcyjne dzięki bezpośrednim liniom autobusowym do SF
