Unikanie testamentu: umowa najmu z prawem do przetrwania

Czy musisz być legalnie uznany za rodzinę, aby JTROS działał? Jeśli mieszkam w stanie, który nie rozpoznaje małżeństw osób tej samej płci (np. W Południowej Karolinie), czy istnieją szczególne względy przy podejmowaniu decyzji o nadaniu tytułu własności za pomocą JTROS?

W przeciwieństwie do heteroseksualnych par małżeńskich, pary tej samej płci, żyjące w państwach, które nie uznają ich związku, nie mogą czerpać korzyści z najmu przez całość, koncepcji prawnej, która zezwala na współwłasność majątku przez męża i żonę. Jednak w Południowej Karolinie, tworząc wspólny okres najmu z prawem do przetrwania ("JTROS"), można zapewnić, by pozostały przy życiu małżonek zatrzymał dom po śmierci drugiej osoby bez ingerencji sądu lub rządu.

W normalnych okolicznościach udział właściciela domu w nieruchomości stanowi spadkowy majątek i po jego śmierci stanie się przedmiotem postępowania spadkowego w sądzie. Sąd spadkowy zbierze wszystkie aktywa zmarłego i wszystkich ewentualnych spadkobierców, w tym wierzycieli zmarłego, któremu zawdzięcza niespłacony dług. Po zmniejszeniu majątku zmarłego o odszkodowania i inne zobowiązania, takie jak podatki od nieruchomości, sąd rozdzieli pozostałą część majątku prawowitym spadkobiercom. Proces ten często obejmuje interpretację testamentu pozostawionego przez zmarłego, a także ocenę innych dowodów wskazujących na prawo do dziedziczenia.

Chociaż proces spadkowy niekoniecznie jest uciążliwy, może potencjalnie stać się doskonałym źródłem stresu, ryzyka, czasu i pieniędzy, szczególnie dla par tej samej płci. Nawet jeśli wola zmarłego stanowi, że cały jego majątek przeniesiony do żyjącego partnera tej samej płci, takie nieruchomości mogą podlegać roszczeniom od wierzycieli zmarłego, jeśli on ma niespłacone długi, lub sporów od członków rodziny zmarłego, dotyczących interpretacji testamentu i prawa do dziedziczenia. Poza tymi ryzykami spadki mogą również kosztować znaczne kwoty w opłatach adwokackich i pochłaniać miesiące lub nawet lata w celu rozwiązania problemu. Majątek zmarłego o wartości ponad miliona dolarów będzie również podlegał podatkowi od nieruchomości.

JTROS pozwala, aby utytułowana nieruchomość przechodziła na przeżywającego wspólnego najemcę, bez konieczności przechodzenia przez proces spadkowy. W przeciwieństwie do najmu, który oferuje tę samą korzyść, co unikanie prób, JTROS nie wymaga, aby najemcy byli legalnie małżeństwem. Tam, gdzie inne urządzenia do unikania prób, takie jak zaufanie do życia lub nowy akt własności, kosztują znaczną ilość pieniędzy, aby zbudować i wciągnąć wiele kłopotliwych zawiłości, JTROS nie kosztuje dużo pieniędzy i jest łatwy do formułowania, pod warunkiem przestrzegania ścisłych wytycznych.

Do 1971 r. Południowa Karolina ustawowo ograniczała prawo współnajemców do uzyskania prawa do przetrwania. W 1971 roku uchylił to ograniczenie. Artykuł 62-2-804 kodeksu spadkowego w Południowej Karolinie przewiduje, że wspólny najem, po śmierci jednego z najemców, przekształci się i zerwą na umowę najmu, chyba że instrument tworzący wspólną umowę najmu wyraźnie przewiduje prawo do przeżycia. Mimo że Południowa Karolina wprowadziła zmiany do konstytucji w 2006 r., Aby zakazać małżeństw homoseksualnych i związków cywilnych, poprawka nie wyklucza prywatnych umów zawieranych między partnerami tej samej płci. Jednak ze względu na przekonanie Karoliny Południowej, że prawo do przetrwania niepotrzebnie obciąża nieruchomości, domniemanie w sądach Południowej Karoliny sprzyja interpretacji w kierunku wspólnego dzierżawy w przypadku jakiejkolwiek niepewności. Dlatego, aby stworzyć właściwy JTROS, tytuł do domu musi zawierać wyraźny język wskazujący na prawo do przetrwania przez pozostałego partnera tej samej płci. Prawnik dobrze zorientowany w prawie rzeczowym powinien być w stanie sporządzić odpowiedni dokument, ponieważ JTROS pozostaje najprostszą i wygodną formą ochrony domu na wypadek spadku co najmniej w Południowej Karolinie.

Zamiast ryzykować niepotrzebnymi bitwami w sądzie spadkowym lub wydatkami na wysokie opłaty, aby poddać się transformacji czy tworzeniu zaufania, pary tej samej płci powinny omówić ze sobą i swoimi prawnikami możliwość tworzenia JTROS.

UWAGA: Ta strona zawiera informacje na temat prawa wyznaczonego, aby pomóc użytkownikom w bezpiecznym radzeniu sobie z własnymi potrzebami prawnymi. Ale informacje prawne to nie to samo, co porady prawne - zastosowanie prawa do konkretnych okoliczności danej osoby. Chociaż dokładamy wszelkich starań, aby nasze informacje były dokładne i przydatne, zalecamy skonsultowanie się z prawnikiem, jeśli chcesz uzyskać profesjonalne zapewnienie, że nasze informacje i twoja interpretacja są odpowiednie dla twojej konkretnej sytuacji. Obraz spadkowy za pośrednictwem Shutterstock