Zakładana hipoteki: Plusy i minusy dla kupujących i sprzedających
KASTRACJA a STERYLIZACJA u kocura i kotki / opieka po zabiegu / wady i zalety
Spisu treści:
- Co to jest hipoteczny kredyt hipoteczny?
- Jakie hipoteki są możliwe do przyjęcia?
- Zalety możliwych pożyczek
- Dla sprzedawców
- Dla kupujących
- Wady możliwych pożyczek
- Dla sprzedawców
- Dla kupujących
- Jak założyć kredyt hipoteczny
- Rozwód, śmierć i korzyści
- Co dalej?
- Obliczać ile domu możesz sobie pozwolić
- Uniknąć te błędy homebuying
- Uczyć się na czym polegają pożyczki VA
Pożądana hipoteka pozwala nabywcy domu nie tylko przenieść się do dawnego domu sprzedawcy, ale także wejść do pożyczki sprzedawcy.
Posiadanie możliwej do uzyskania pożyczki może dać sprzedawcy przewagę marketingową, szczególnie jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły od czasu, gdy sprzedawca otrzymał pożyczkę.
Dla kupującego, zakładając, że kredyt hipoteczny może zaoszczędzić tysiące dolarów na spłatach odsetek i kosztów zamknięcia, może to jednak wymagać dużej zaliczki.
Oto, jak działają hipoteczne hipoteki, a także zalety i wady kupujących i sprzedających.
Co to jest hipoteczny kredyt hipoteczny?
Pożądaną hipoteką jest pożyczka mieszkaniowa, która może zostać przeniesiona z pierwotnego kredytobiorcy na kolejnego właściciela domu. Stopa procentowa pozostaje taka sama. Tak samo termin: na przykład, jeśli 30-letni kredyt hipoteczny ma 3 lata, osoba przejmująca pożyczkę ma 27 lat na spłatę.
Ty, jako kupujący, wkraczasz na kredyt hipoteczny sprzedającego.
"W założeniu ty, jako kupujący, wchodzisz na kredyt hipoteczny sprzedającego, tak jakbyś miał go przed sobą, a ty przekreśliłeś nazwisko sprzedawcy na dokumencie, a tam wstawiłeś nazwisko kredytobiorcy, "Mówi Michael G. Barone, partner zarządzający praktyką w zakresie przestrzegania kredytów hipotecznych dla firmy prawniczej Abrams Garfinkel Margolis Bergson w Nowym Jorku.
" WIĘCEJ: Dochód, który musisz kwalifikować się do kredytu hipotecznego
Jakie hipoteki są możliwe do przyjęcia?
Nie wszystkie kredyty hipoteczne są możliwe do uzyskania w przypadku sprzedaży w domu. Nabywcy mogą zakładać kredyty hipoteczne gwarantowane lub ubezpieczone, ale nie inne rodzaje kredytów mieszkaniowych. To znaczy:
- Pożyczki FHA, które są ubezpieczone przez Federal Housing Administration, są do przyjęcia.
- Pożyczki VA, które są gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów, są możliwe do przyjęcia, a kupujący nie musi być weteranem ani wojskowym.
- Pożyczki USDA, które są gwarantowane przez Departament Rolnictwa, są do przyjęcia.
- Inne pożyczki, zwane ogólnie hipotekami, generalnie nie są możliwe do przyjęcia w sprzedaży domu.
" WIĘCEJ: Pożyczki FHA: co powinieneś wiedzieć
Powrót do góryZalety możliwych pożyczek
Dla sprzedawców
Łatwiejsza sprzedaż: Pożądana pożyczka może sprawić, że dom stanie się bardziej zbywalny, jeśli stopy procentowe wzrosną w latach od momentu powstania hipoteki. Wyobraźmy sobie sytuację, w której ktoś uzyskuje hipotekę z oprocentowaniem 4,75%, a następnie sprzedaje dom pięć lat później, gdy stopy procentowe wynoszą około 7%. Ta 4,75% stopa, której nie można uzyskać w inny sposób, może skłonić kupujących do wyboru tego domu na inny.
Wyższa cena: Kolejną korzyścią jest to, że hipoteką daje się sprzedającemu siłę negocjacyjną ceny. Inteligentny sprzedawca wplątuje pożyczkę na rynek w "pierwszy dzień", więc jest to część negocjacji od razu - mówi Barone. "Więc będziesz musiał zapłacić nam naszą cenę wywoławczą lub trochę więcej niż naszą cenę wywoławczą."
Dla kupujących
Niższe oprocentowanie: Potencjalna pożyczka przynosi zwykłą korzyść kupującemu w domu, mówi Jim Sahnger, pomysłodawca hipoteki dla C2 Financial Corp. w Jupiter na Florydzie: "Pro dostajesz, niezależnie od tego, jaką stawkę mają w rzeczywistości."
Pożądana pożyczka daje negocjującemu siłę negocjacyjną sprzedawcy.
Niższe koszty zamknięcia: Co więcej, kosztuje mniej, aby wziąć pożyczkę, niż uzyskać nowy kredyt hipoteczny, mówią kredytodawcy. Koszty zamknięcia hipoteki wynoszą zwykle kilka tysięcy dolarów. Natomiast FHA, VA i USDA nakładają ograniczenia na opłaty związane z założeniem, czyniąc je bardziej przystępnymi niż koszty zamknięcia.
" WIĘCEJ: Koszty zamknięcia hipoteki, wyjaśnione
Powrót do góryWady możliwych pożyczek
Dla sprzedawców
Uprawnienia VA: Pożyczki FHA i USDA mają kilka, jeśli w ogóle, niedogodności dla sprzedawców. Ale sprzedający, którzy mają pożyczki VA, mogą trafić w pułapkę, gdy nabywcy przyjmą hipoteki.
Z pożyczką VA rząd gwarantuje, że spłaci część salda, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się z zobowiązań. VA, która ogranicza tę gwarancję, nazywa swoją kwotę w dolarach "uprawnieniem" kredytobiorcy. W zależności od kwoty kredytu, niektóre lub wszystkie uprawnienia kredytobiorcy pozostają związane w domu z hipoteką, nawet po jej sprzedaży.
Ponieważ uprawnienia pozostają z założoną pożyczką, sprzedawca może nie mieć wystarczającego uprawnienia do zakwalifikowania się na inną pożyczkę VA na zakup następnego domu.
Sprzedający może uniknąć tej sytuacji sprzedając weteranowi lub członkowi wojska, który jest uprawniony do otrzymania pożyczki VA. Kupujący może następnie zastąpić swoje uprawnienia dla sprzedającego. W takim przypadku VA przywraca pełne prawo sprzedawcy.
Dla kupujących
Duża zaliczka: Rosnące wartości domów mogą storpedować założenia hipoteki. Aby zrozumieć, dlaczego tak jest, pamiętaj, że gdy kupujący przyjmuje hipotekę, to jest jak wejście na kredyt hipoteczny sprzedającego, który może już nie pokryć kosztów domu.
Rosnące wartości domów mogą storpedować założenia hipoteki.
Powiedzmy, że sprzedawca, po spłacie kredytu hipotecznego przez pięć lat, jest winien 150 000 $. Kupujący zakłada taką kwotę.Ale wartość domu wzrosła do 215 000 $ w ciągu pięciu lat, które sprzedawca posiadał. Kupujący będzie musiał zapłacić różnicę.
Odejmij zaległe saldo pożyczki (150 000 $) od wartości domu (215 000 $), a otrzymasz 65 000 $. Kupujący musi wydać 65 000 USD na zakup domu. W większości przypadków oznacza to uzyskanie drugiego kredytu hipotecznego, "który zwykle ma znacznie wyższe oprocentowanie", mówi Barone. Drugi kredyt hipoteczny najprawdopodobniej niesie ze sobą koszty zamknięcia, co dodatkowo osłabia przewagę pożyczki.
Ponieważ aprecjacja ceny w domu może szybko wzrosnąć, nabywcy mają łatwiejszy czas, przyjmując hipoteki, które mają zaledwie kilka lat, mówi.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego: Pożyczki FHA mogą stanowić wadę. Ich comiesięczne płatności z tytułu ubezpieczenia hipotecznego utrzymują się przez cały okres trwania pożyczki i można je wyeliminować jedynie poprzez refinansowanie pożyczki. Te miesięczne płatności negują niektóre korzyści wynikające z obniżenia stopy procentowej kredytu.
" WIĘCEJ: Oblicz, jak zaoszczędzić na zaliczkę
Powrót do góryJak założyć kredyt hipoteczny
Zakładanie hipoteki wymaga zgody pożyczkodawcy. Jeśli kupujący i sprzedawca nieformalnie zawrą, nie mówiąc o tym pożyczkodawcy, podejmują ryzyko. Po tym, jak pożyczkodawca się dowie, może zażądać natychmiastowej zapłaty pełnej kwoty pożyczki. A jeśli pożyczka pozostaje w nazwie sprzedawcy, sprzedawca pozostaje odpowiedzialny za dług.
W prawidłowo wykonanym założeniu, nowy kredytobiorca musi przeskoczyć przez niektóre z tych samych obręczy, które zajęłoby, aby zakwalifikować się do nowej pożyczki. Podmiot obsługujący pożyczkę żąda raportu kredytowego kredytobiorcy, a także informacji finansowych i dotyczących zatrudnienia.
"Pożyczkodawca nadal chce upewnić się, że możesz spłacić pożyczkę, więc kwalifikują cię tak, jakbyś był nowym nabywcą" - mówi Barone.
Pożyczkodawca nie będzie wymagał oceny, mówi Sahnger.
Wreszcie pożyczkodawca zwalnia pierwotną odpowiedzialność kredytobiorcy za długi.
Powrót do góryRozwód, śmierć i korzyści
Nie wszystkie założenia hipoteki wynikają ze sprzedaży w domu. Czasami jeden z małżonków przyjmuje pożyczkę po rozwodzie lub śmierci drugiego małżonka.
W takich przypadkach osoba, która zakłada pożyczkę, musi udowodnić zdolność do dokonywania miesięcznych płatności, mówi Randy Hopper, starszy wiceprezes ds. Kredytów mieszkaniowych dla Federalnej Unii Kredytowej. Zatwierdzenie nie jest automatyczne.
Jeśli na pierwotnej księdze pożyczki znajdują się oboje małżonkowie, "wówczas pożyczkodawca prawdopodobnie zakwalifikował ich do pożyczki na podstawie zarówno ich dochodów, jak i obu dokumentów kredytowych" - mówi Hopper. "Jeśli więc jeden z nich nie jest już zaciągany, musimy zadbać o to, aby pozostały kredytobiorca również był wykwalifikowany".
