Jak Prezydencja Trumpa wpłynie na budownictwo mieszkaniowe w 2017 roku

Donald Trump, potentat w branży nieruchomości, będzie 45. prezydentem naszego kraju. To dobra wiadomość dla branży mieszkaniowej, prawda? Cóż, jest wiele do rozważenia. Oto jak prezydencja w Trump może wpłynąć na budownictwo mieszkaniowe i homeownership w 2017 roku.

Rynek "odpowiedzialnie agresywny"

Jednolity apel o mniej uregulowań rządowych pochodzi z obozu w Trump, a także z Republikanów w Kongresie. Na radarze deregulacji: Biuro Ochrony Finansów Konsumentów i inne elementy Dodda-Franka, reforma na Wall Street, którą prezydent Obama podpisał w 2010 roku.

"Od czasu wyborów wiele się mówiło o tym, jak spodziewane zmiany w administracji Trumpa mogą zmniejszyć wpływ [CFPB], szczególnie na arenie egzekwowania prawa" - mówi Rob Chrisman, starszy doradca w Stratmor Group, branży hipotecznej doradztwo. "Dodd-Frank nie zostanie wyeliminowany. Zostanie dopracowana - to dobrze."

Jeff Taylor jest partnerem zarządzającym Digital Risk, firmy zajmującej się przetwarzaniem hipotek. Mówi również, że przycinanie Dodda-Franka byłoby korzystne dla potencjalnych właścicieli domów.

"Jeśli Dodd-Frank zostanie usprawniony, myślę, że możesz mieć bardziej agresywne banki na rynku, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne", mówi. "I myślę, że to otworzy więcej produktów dla kupujących po raz pierwszy … w ciągu najbliższych kilku lat."

Porównaj stawki kredytów hipotecznych

Taylor twierdzi, że mniej restrykcyjne przepisy dotyczące pożyczkodawców mogą obniżyć koszty przestrzegania przepisów i umożliwić większej liczbie małych banków społecznościowych konkurowanie z dużymi bankami, "zwiększając zyski banków - wszystkie z nich prawdopodobnie zwiększą dostępność kredytu".

Jednak krytycy, tacy jak Noah Smith, były profesor finansów na Uniwersytecie Stony Brook, obawiają się, że deregulacja wybierze ryzyko bankowe i, co być może ważniejsze, odepchnie podatników, by wykupić złych aktorów. Podobnie jak podczas kryzysu mieszkaniowego sprzed 10 lat, byłby to kolejny "wyścig do dna", napisał Smith w analizie Bloomberga.

Ale redukcja przepisów federalnych nie zmieni branży mieszkaniowej, mówi Chrisman. "Trump może oznaczać mniej federalnego egzekwowania, ale państwa pozostaną agresywne. Politycy w Kalifornii, Illinois i Nowym Jorku, głównie w krajach demokratycznych, wspomnieli już o wzmocnionej atmosferze regulacyjnej "- mówi.

Odbieranie Fannie i Freddiego "poza własność rządu"

Kolejnym punktem programu republikańskiego jest zmniejszenie śladu rządowego w branży kredytów hipotecznych. Oznacza to przeniesienie Fannie Mae i Freddie Mac do sektora prywatnego.

Dwie sponsorowane przez rząd firmy odzyskały większość kredytów hipotecznych i zostały uratowane z pieniędzy podatników podczas katastrofy mieszkaniowej. Fannie i Freddie kupują pożyczki od pożyczkodawców, a następnie pakują i sprzedają te pożyczki w duże pakiety obligacji.

Kwartalne zyski, które zarabiają Fannie i Freddie, trafiają teraz do Skarbu USA, który został spłacony o 60 miliardów dolarów więcej, niż przewidziano w funduszach ratunkowych dla firm. Inwestorzy w Fannie i Freddie chcą, aby pieniądze wróciły do ​​sektora prywatnego.

W listopadzie, Steven Mnuchin, nominowany do sekretarza skarbu, powiedział w rozmowie z Fox Business Network: "Musimy pozbawić Fannie i Freddiego własności rządowej".

"Myślę, że istnieją modele, które mogą działać" - mówi Taylor w sprawie prywatyzacji Fannie i Freddiego. "To, czego nie sądzę, że można zobaczyć, to model [gdzie] rząd USA nie stoi w 100% wyraźnie za więzami, które wypuszczają Fannie i Freddie."

Mówi, że usunięcie gwarancji federalnej zmniejszyłoby globalny popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które emitują dwie quasi-rządowe agencje. Obligacje te mają zasadnicze znaczenie dla uwolnienia kapitału, aby pożyczkodawcy mogli zaciągać więcej pożyczek.

Homebuilders i gospodarka Trumpa

Brak wykwalifikowanej siły roboczej był jedną z największych przeszkód dla branży mieszkaniowej w ciągu ostatnich kilku lat, a Taylor martwi się, że administracja Trumpa może nie pomóc w tym zakresie.

"Pan. Plan Trumpa dotyczący wydawania pieniędzy na projekty infrastrukturalne w całym kraju może spowodować, że więcej robotników zajmie się tymi robotami i pozostawi skromnych budowniczych "- mówi Taylor. "Ponadto jego postawa imigracyjna prawdopodobnie powstrzyma imigrantów przed krajem i pracownikami - cios dla budowniczych domów, którzy polegają na imigrantach na wielu robotach budowlanych."

Niedobory siły roboczej również przyczyniają się do wzrostu płac dla robotników budowlanych, którzy z kolei utrzymują wysokie ceny mieszkań - dodaje.

Jednak Robert Dietz, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, twierdzi, że oczekuje od administracji Trumpa podjęcia działań w zakresie niektórych zasad pracy, które mogą przynieść korzyści branży budownictwa mieszkaniowego. To prawie na pewno zawiera zasadę nadgodzin Obamy ", która dotknąłaby wielu kierowników budowy" - mówi Dietz.

Ta zasada, zablokowana przez sędziego federalnego 22 listopada, miała na celu podwojenie maksymalnego dochodu, jaki pracownik mógłby zarobić, i nadal kwalifikować się do obowiązkowego wynagrodzenia za nadgodziny. Nowy limit w wysokości 47 500 USD dałby 4,2 miliona więcej Amerykanom szansę na zarabianie w godzinach nadliczbowych, zgodnie z administracją Obamy.

Dietz szuka również administracji Trumpa, aby obniżyć koszty budowy."Mniej niż 25% kosztów nowo wybudowanego domu wynika z obciążeń regulacyjnych", mówi. "Myślę, że to rozsądne, że nowa administracja może rozwiązać wiele z nich."

Jak Trump może wpływać na przystępność domu

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło, odkąd Trump wygrał wybory. To część dobrego wieści / złej wiadomości.

"Można argumentować, że zwycięstwo Trumpa spowodowało wzrost stóp procentowych ze względu na obawę przed przyszłą inflacją, biorąc pod uwagę jego propozycje dotyczące opodatkowania i budowy infrastruktury" - mówi Chrisman. "Ten wzrost stawek z pewnością negatywnie wpływa na właścicieli domów po raz pierwszy kupujących. Rosnące stopy procentowe często sygnalizują jednak wzmocnienie gospodarki, a jeśli tak, to więcej kredytobiorców po raz pierwszy się zakwalifikuje."

" WIĘCEJ: Oblicz miesięczną spłatę kredytu hipotecznego

Taylor mówi również, że może ucierpieć cena w domu, ale oferuje inny czynnik w równaniu. "Po pozytywnej stronie, [wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych] może również spowolnić wzrost cen, co pomogłoby kupującym. Na rynku mieszkaniowym brakowało kupujących i kupujących po raz pierwszy. Spowolnienie wzrostu cen może przynieść korzyści nabywcom, którzy odzyskali wartość w swoim domu i chcą się podnieść, zanim ceny znów wzrosną "- mówi.

"Powiem ci, jeśli chcę kupić dom po raz pierwszy lub sprzedać dom i przenieść się do innego domu, naprawdę patrzę na to w przyszłym roku jako prawdopodobnie rok wzruszający, ponieważ ceny wciąż są w 4 są bardzo, bardzo atrakcyjne "- dodaje Taylor.

Czy Trump wyeliminuje odliczenie odsetek od kredytów hipotecznych?

A potem jest najświętsza krowa ze wszystkich: odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego. Jest często wymieniany jako ważny czynnik w rozmowie "kup lub dzwoń".

Administracja Trumpa i Republikanie wpadli na pomysł nałożenia limitu na kwotę dozwolonych odsetek, które można odliczyć od rachunku podatkowego.

Chodzi o to, że analiza przeprowadzona przez Centrum Polityki Podatkowej Miejskiego Instytutu i Brookings Institution mówi, że tylko jedna piąta gospodarstw domowych faktycznie korzysta z tego odliczenia. A spośród tych, którzy to robią, większość jest znacznie powyżej podatników klasy średniej.

"Centrum polityki podatkowej stwierdza, że ​​w 2017 r. Pułap Trumpa dotknie tylko około 160 000 singli, niewielki ułamek 89 milionów pojedynczych podatników i około 230 000 par z 59 milionów wspólnych filierów", Howard Gleckman, starszy kolega z polityki podatkowej Center, pisze na Forbes.com. "Zdecydowana większość podatników, którzy mieliby stawić czoła pułapowi, ma wysokie dochody".

Stawki mieszkaniowe pod przewodnictwem Trumpa

Chrisman szuka niewielkich zmian w tempie wynajmu domów w nadchodzących latach. Z punktu widzenia wartości procentowej, posiadanie domu w Stanach Zjednoczonych osiągnęło szczyt w okresie prezydentury Clinton / Bush, mówi. Ale właśnie wtedy banki rozluźniły wytyczne dotyczące underwritingu do tego stopnia, że ​​"ludzie, którzy nie powinni byli kupować domy, byli".

Katastrofa mieszkaniowa zmieniła wszystko. Ubezpieczenia, dokumentacja kredytowa i wymagania dotyczące oceny zostały wzmocnione od tego czasu. "Marginalni kredytobiorcy nie pożyczają pieniędzy, a inwestorzy czują się bezpieczniej inwestując w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką" - mówi Chrisman.

Mówi, że zapotrzebowanie Amerykanów na mieszkania jest tak samo duże jak nigdy dotąd i że polityka Trumpa nie zmieni w żaden sposób wskaźnika liczby właścicieli domów w taki czy inny sposób.

"Wewnętrzny przyrost ludności nie zatrzymał się, ani nie ma imigracji. Nie ma też potrzeby, aby nowe pokolenie potrzebowało domu dla swoich dzieci ", mówi. "Myślę, że z tego, co wiemy do tej pory, prezydentura Trumpa będzie miała niewielki lub żaden bezpośredni wpływ na wskaźniki właścicielskie".

Pozytywna perspektywa na Nowy Rok

Podsumowując, eksperci, z którymi rozmawialiśmy, są optymistyczni co do roku 2017. Kredytodawcy wykorzystują lepszą technologię do usprawnienia procesu kredytowego, a rynek mieszkaniowy jest "zdrowy" i "solidny" w ich słowach.

"Konstruktorzy są podekscytowani" - mówi Dietz. Mówi, że redukcja kosztów regulacyjnych może pomóc budowniczym domu dostarczyć mieszkania do najciaśniejszego segmentu rynku, nabywcy klasy podstawowej.

"Jeśli dostaniemy administrację, która przyjrzy się różnym rodzajom polityki regulacyjnej - tam, gdzie wyrosły one zbyt duże lub zbyt drogie - to z pewnością będzie pomoc dla strony podaży na rynku. I myślę, że to dobra wiadomość, nie tylko dla budowniczych, ale to dobra wiadomość dla najemców i potencjalnych nabywców domów, ponieważ dodawanie podaży to sposób, w jaki rozwiązujesz problemy z dostępnością mieszkań. " Więcej od Investmentmatome Oblicz swoją spłatę kredytu hipotecznego Porównaj stawki kredytów hipotecznych Ile domu możesz sobie pozwolić?

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.