Sprzedawanie nieruchomości za pomocą przymusowej ulgi podatkowej

Autorzy Michael Rude

Dowiedz się więcej o Mike'u na Investmentmatome's Ask a Advisor

Wiele osób, w tym doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami, urzędnicy depozytowi i inni specjaliści podatkowi, nie rozumie, że nieruchomość z federalnym podatkowym kapitałem zastawnym przewyższa kapitał w nieruchomości mogą być sprzedawane bez płacenia federalnego zastawu podatkowego w całości. Proces polega na uzyskaniu zaświadczenia o zwolnieniu z federalnego zastawu podatkowego.

Podstawa do absolutorium

Zwolnienie nieruchomości z federalnego zastawu podatkowego może być udzielone na podstawie kilku przepisów Kodeksu Podatkowego (IRC). Chociaż istnieje pięć sekcji kodu wewnętrznego przychodu, które mogą mieć zastosowanie w różnych sytuacjach, w których federalny zastaw podatkowy obejmuje nieruchomości, prawie wszystkie wnioski o udzielenie absolutorium są składane w dwóch następujących sekcjach kodu.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Zezwolenie może zostać udzielone na podstawie tego przepisu, gdy zobowiązanie podatkowe jest częściowo zaspokojone z zapłaconą kwotą, która nie jest niższa niż wartość udziałów rządu USA w nieruchomości objętej zwolnieniem.

Na przykładIRS ma zastaw w wysokości 210 000 USD z następującymi okolicznościami:

• Sprzedaż nieruchomości za: 215 000 USD
• Minus wypłaty pierwszego kredytu hipotecznego (senior IRS lien): 135 000 $
• Minus akceptowalnych kosztów rozliczenia: 15 000 USD
• Oprocentowanie zastawu IRS wynosi: 65 000 USD
• Po otrzymaniu IRS i zastosowaniu 65 000 USD częściowego zaspokojenia zobowiązania podatkowego, pozostaje niespłacony dług podatkowy w wysokości 145 000 USD.

Federalny zastrzyk podatkowy pozostaje na miejscu w kwocie 145 000 $ w stosunku do każdego inny pozostały majątek podatnika, ale nieruchomość jest sprzedawana bez federalnego zastawu podatkowego na mocy rządu USA otrzymującego 65 000 $ sprawiedliwego udziału.

Uwaga: W przypadku nieruchomości Tenancy by Entireties, USA generalnie wypłaca się połowę wpływów w częściowym zaspokojeniu zobowiązań zabezpieczonych zastawem podatkowym.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Zezwolenie może zostać udzielone na podstawie tego przepisu, gdy zostanie stwierdzone, że interes rządu w nieruchomości nie ma wartości. Długi uprzywilejowane wobec federalnego zastawu podatkowego są wyższe niż uczciwa wartość rynkowa nieruchomości lub większa niż wartość sprzedaży nieruchomości.

Na przykładIRS ma zastaw w wysokości 100 000 USD z następującymi okolicznościami:

• Sprzedaż nieruchomości za: 190 000 USD
• Minus wypłaty pierwszego kredytu hipotecznego (senior do IRS lien): 175 000 $
• Minus akceptowalnych kosztów rozliczenia: 15 000 USD
• Oprocentowanie zastawu IRS wynosi: 0 USD

W tym scenariuszu, po złożeniu prawidłowo przygotowanego wniosku o zwolnienie i zatwierdzenie, IRS zwolniłoby federalny zastaw podatkowy za 0 USD, ponieważ nie ma sprawiedliwego interesu. Zastaw pozostaje na miejscu w stosunku do wszelkich innych aktywów podatnika.

Gorąco polecam zaciągnąć się do usług doradcy podatkowego, próbując sprzedać twoją nieruchomość z dołączeniem federalnego zastawu podatkowego, chyba że jest wystarczający kapitał, aby w pełni zapłacić zastaw. Powyższe dwa scenariusze zostały uproszczone w celach ilustracyjnych. Specjaliści ds. Podatków z doświadczeniem w dziedzinach "absolutorium" i "podporządkowania" mogą poruszać się w złożoności każdej indywidualnej sytuacji.

Ponadto istnieją sytuacje, w których federalny zastaw podatkowy wiąże majątek osoby trzeciej. Wniosek o udzielenie absolutorium może mieć zastosowanie w takich sytuacjach. Zastawy od nieruchomości mogą również zostać zwolnione w pewnych okolicznościach. Obie te sytuacje wymagają pomocy doświadczonego specjalisty podatkowego.

Uwaga: Istnieją okoliczności, w których wniosek o certyfikat udzielenia federalnego zastawu podatkowego może być potrzebny przy sprzedaży osobistej, ale ten artykuł dotyczy nieruchomości. Jeśli masz pytania dotyczące wniosków o zwolnienie lub podporządkowanie, skonsultuj się z doradcą podatkowym.