Refinansowanie kredytu hipotecznego? Spójrz poza zdobywanie stopy procentowej na najniższym poziomie

Zdecydowałeś, że nadszedł czas na refinansowanie kredytu hipotecznego po niższych stopach procentowych i być może boli cię to, co nazywa się zamkiem. Stawki wahają się, więc musisz zdecydować, czy chcesz zatwierdzić kurs teraz, czy czekać, mając nadzieję na spadek, który jeszcze bardziej obniży twoją miesięczną zapłatę.

Nasze badania, oparte częściowo na danych z Lenda, popularnego pożyczkodawcy refinansowania online, podjęły decyzję o tym, czy zamknąć, czy zaczekać. Oto, co musisz wiedzieć.

Jak działają blokady refinansowania i kursu

Proces refinansowania wygląda następująco: wypełniasz wniosek u brokera hipotecznego lub pożyczkodawcy, najlepiej co najmniej trzy, aby porównać stawki, które kwalifikujesz, i koszty kredytu. Po wstępnym zatwierdzeniu zazwyczaj masz możliwość zablokowania stawki, podczas gdy Twoja pożyczka przechodzi przez proces underwritingu.

Blokowanie gwarantuje stopę procentową przez określony czas, nawet jeśli stopy wzrosną. Jeśli jednak stawki spadną po zablokowaniu, nie uzyskasz niższej stawki. Blokada trwa zwykle od tygodnia do kilku miesięcy, w zależności od wybranego okresu blokady, ale chcesz się upewnić, że jest wystarczająco długa, aby zamknąć pożyczkę przed wygaśnięciem blokady. Niektórzy pożyczkodawcy pozwalają kredytobiorcom płacić stopę zamiast blokady; innymi słowy, otrzymasz niższą stawkę, jeśli stawki spadną, zanim się zamkniesz. Ale to także oznacza, że ​​zapłacisz wyższą stawkę, jeśli się odradzą.

Należy pamiętać, że dłuższe okresy obniżania stóp procentowych kosztują cię w zakresie oprocentowania kredytu, ponieważ kredytodawcy starają się zminimalizować potencjalne straty. Według dostawcy oprogramowania hipotecznego Ellie Mae, w maju średni czas od zastosowania do zamknięcia wyniósł 45 dni. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest często cytowane w 15-dniowych "oknach", a wraz z każdym dodatkowym 15-dniowym okresem blokady, kredytodawcy podnoszą oprocentowanie o 12 punktów bazowych, zgodnie z Raportami hipotecznymi. Jeden punkt bazowy to jedna setna punktu procentowego.

Jedną z lekcji jest to, że zamiast martwić się o uzyskanie najniższego poziomu, osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny powinny refinansować z konkurencyjnym kredytodawcą, który może zamknąć najszybciej.

Spójrz poza wskaźnik najniższych stóp

Jeśli nie zdołasz zablokować kredytu refinansowego, gdy stawki są najniższe, różnica w potencjalnych oszczędnościach jest zazwyczaj niewielka w krótkich okresach czasu. Lenda przeanalizowała dane z miesięcznego sondażu hipotecznego Freddie Mac, które pokazało, że stopy refinansowania nie zmieniały się znacząco tydzień w tygodniu między lipcem 2015 r. A majem 2016 r., Więc konsumenci, którzy przegapili optymalną stawkę, nie stracili jej zbyt wiele.

W tym 43-tygodniowym okresie największa zmiana w przypadku kredytów 30-letnich z tygodnia na tydzień zmniejszyła się o 12 punktów bazowych, aw niektórych tygodniach stawki pozostały bez zmian. Porównując dwutygodniowe okresy, największą zmianą był wzrost o 22 punkty bazowe.

Powiedzmy, że brakuje Ci najniższej stawki o 12 punktów bazowych i refinansujesz 30-letnią pożyczkę mieszkaniową z saldem w wysokości 191,760 USD, medianą ceny sprzedaży dla istniejących domów w USA w maju, wynika z danych National Association of Realtors, minus 20% zaliczki. Dokonałeś refinansowania na poziomie 3,8%, ale tydzień później stawka spadła o 12 punktów bazowych do 3,68%. Zaoszczędziłbyś 14 USD miesięcznie z refinansowania po oprocentowaniu o 12 punktów bazowych niższym. Pamiętaj jednak, że stawki mogły przesunąć się w drugą stronę, a Ty płaciłbyś więcej każdego miesiąca.

W rzadkich przypadkach spada oprocentowanie kredytów hipotecznych. Kiedy w czerwcu amerykańscy wyborcy zatwierdzili wyjście z Unii Europejskiej, oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA spadło o 26 punktów bazowych w ciągu kolejnych ośmiu dni roboczych. Gdybyś zamknął refinansowanie tuż przed głosowaniem, straciłbyś ten spadek. W takim przypadku możesz spróbować renegocjować niższą stawkę ze swoim pożyczkodawcą lub zrezygnować z aplikacji i zacząć od nowa. Będziesz musiał zmierzyć się z kolejną stertą dokumentów i prawdopodobnie stracisz opłatę za zgłoszenie, ale przechwycenie tego kwartału pozwoli ci zaoszczędzić około 28 $ miesięcznie na podstawie naszego przykładu powyżej, co jest niewielką kwotą.

Niektóre osoby, które refinansują, czekają z zamiarem zablokowania, z różnych powodów. Być może przewidują, że stopy spadną, a może nie zwróciły uwagi na klauzulę zamka w górze dokumentów, które podpisali. Około 276 pożyczkobiorców, którzy refinansowali lek Lenda w okresie 43 tygodni, czekało mediana trzech dni, aby zablokować ich stawkę po zatwierdzeniu. Jednak 30% z tych rafinerii czekało co najmniej tydzień, aby zamknąć i 19% co najmniej dwa tygodnie, mimo że mogli zamknąć prawie natychmiast.

Oczekiwanie na blokadę może spowodować rzucenie kostką

Nie jest jasne, dlaczego niektórzy ludzie nie blokują od razu, kiedy nie ma możliwości upewnienia się, które kursy będą się zmieniać z dnia na dzień. Stany Zjednoczone znajdują się w słabym tempie od roku 2010 i ten sposób myślenia może być w grze, gdy konsumenci rozważają decyzję o zablokowaniu.

Zablokowanie stawki gwarantuje, że zapłacisz obiecaną stawkę niezależnie od tego, co stanie się na rynku.

"Dla każdego, kto chce naprawdę dobrze spędzić czas, kiedy zbliżasz się do tych szczytów, powietrze staje się bardzo cienkie i musisz być gotowy, by zrezygnować z wszystkiego, nad czym pracowałeś" - mówi Jim Sahnger, pomysłodawca kredytów hipotecznych w firmie Schaffer Mortgage Inc. w Palm Beach Gardens na Florydzie. Próba obniżenia stóp procentowych to po prostu rzucanie kostką, dodaje.

"Jeśli zablokujesz stawkę, wiesz, co masz", mówi."W chwili podjęcia decyzji o zastosowaniu, stawka oferowana w tym miejscu ma sens."

Jeśli uzyskanie refi jest idealne dla twojej osobistej sytuacji finansowej, rozsądnie jest postępować, gdy zobaczysz stawkę, o której wiesz, że możesz sobie pozwolić, zamiast czekać na obniżkę stóp. Uwalnianie stawki daje szansę na uzyskanie lepszej stawki, ale także naraża cię na ryzyko utraty pieniędzy przez utknięcie z wyższą stawką. Jest to szczególnie ryzykowne dla kredytobiorców, którzy chcą wykupić największą pożyczkę, do której mogą się kwalifikować.

Stawki refinansowe w połowie 2016 r. Były najniższe od dziesięcioleci, więc nie mogą być niższe. Zmniejsza to możliwość skorzystania z czekania jeszcze dłużej.

Nie jesteś pewien, czy jest to odpowiedni czas na refinansowanie kredytu hipotecznego? Użyj naszego kalkulatora refinansowania kredytu hipotecznego, aby sprawdzić, ile możesz zaoszczędzić i czy ma to dla ciebie sens.

Metodologia

Aby obliczyć różnicę w wysokości 12 i 26 punktów bazowych, wykorzystaliśmy przykład 30-letniej pożyczki z saldem w wysokości 191,760 USD, obliczonej na podstawie mediany ceny sprzedaży dla istniejących domów w Stanach Zjednoczonych w maju 239,700 USD, wynika z danych Narodowego Stowarzyszenia Realtors. Odjęliśmy 20% za zaliczkę. Wyliczaliśmy miesięczne płatności przy oprocentowaniu 3,54%, 3,68% i 3,8%.

Emily Starbuck Crone jest pisarką pracowniczą w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.