Refinansowanie kredytu hipotecznego: jak wiedzieć, kiedy czas jest odpowiedni

Refinansowanie kredytu hipotecznego - kiedy się opłaca?

Spisu treści:

Czy wkrótce wzrosną oprocentowanie kredytów hipotecznych?
Ile zaoszczędziłbym na mojej miesięcznej płatności?
Czy oszczędności wystarczą, aby opłacić refinansowanie?
Czy to jest czas na zmianę rodzaju pożyczki, którą mam?
Jak wygląda mój kredyt?
Dolna linia

Wszyscy uwielbiają oszczędzać pieniądze, zwłaszcza jeśli chodzi o największy miesięczny wydatek właścicieli domów: kredyt hipoteczny. Być może chcesz obniżyć rachunek, refinansując swój kredyt hipoteczny. A może myślisz o refinansowaniu, ponieważ obawiasz się, że stopy procentowe idą w górę i masz ostatnią szansę na lepszą ofertę?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wciąż historycznie niskie i możesz mieć wiele opcji pożyczek, ale poświęć trochę czasu, aby dowiedzieć się, czy refinansowanie jest teraz twoim najlepszym posunięciem. Jak długo planujesz pozostać w domu, twoje cele finansowe i profil kredytowy wszystkie odgrywają rolę w twojej decyzji o tym, czy i kiedy refinansować.

Aby dowiedzieć się, kiedy ma sens refinansowanie domu, rozmawialiśmy z dwoma ekspertami: Katie Miller, wiceprezesem ds. Kredytów hipotecznych w Navy Federal Credit Union w Wiedniu, w Wirginii i Tony Julianelle, menedżerem ds. Sprzedaży w Denver w zakresie kredytów hipotecznych w domu z Wells Fargo.

Oto kilka pytań, które powinieneś zadać sobie sam, aby pomóc zdecydować, czy teraz jest dobry czas na refinansowanie:

Czy wkrótce wzrosną oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Kiedy Rezerwa Federalna ogłosiła w grudniu 2015 r., Podniosła krótkoterminowe stopy procentowe o 0,25%, wielu ludzi obawiało się skoków oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale stopy procentowe kredytów hipotecznych nie idą w zastraszającym tempie krótkoterminowo, mówi Miller.

Innymi słowy, nie oczekuj szybkiego wzrostu, który w najbliższym czasie wyceniłby cię z refinansowania twojego domu. Nadal masz czas, aby spłacić długi o wysokim oprocentowaniu lub zwiększyć swoją zdolność kredytową - i lepiej postawić sobie prawo do otrzymania dobrej pożyczki na refinansowanie.

"Stawki są nadal dość niskie i widzimy, że pojawia się wiele aplikacji refinansowych" - mówi Miller. Dodaje, że wiele osób, które kupiły na rynku tylko po to, by zobaczyć krach cen nieruchomości, w końcu odzyskało wystarczającą ilość kapitału własnego w swoich domach, aby skorzystać z refinansowania. "Obserwujemy, że coraz więcej osób korzysta z niskich stóp procentowych z refinansowaniem gotówkowym na opłacenie domu."

Oprocentowanie kredytów hipotecznych ma wzrosnąć nieco w 2016 r., Ale dopóki nie osiągną 5% lub więcej, Miller mówi, że prawdopodobnie uzyskasz konkurencyjną stopę procentową, o ile twój wynik kredytowy jest dobry i będziesz wykazywać stały dochód. (Wskazówka: korzystanie z kalkulatora hipotecznego może pomóc ci zorientować się, jakiego rodzaju stawki możesz się spodziewać.)

Porównaj ceny refinansowania kredytów hipotecznych

Ile zaoszczędziłbym na mojej miesięcznej płatności?

Aby obliczyć potencjalne oszczędności, należy zsumować koszty refinansowania, takie jak wycena, kontrola kredytowa, opłaty za zainicjowanie i koszty zamknięcia. Sprawdź również, czy grozi ci kara za spłatę aktualnej pożyczki wcześniej. Następnie, gdy dowiesz się, jaką stopę procentową możesz kwalifikować się na nową pożyczkę, będziesz w stanie obliczyć swoją nową miesięczną opłatę i zobaczyć, ile, jeśli w ogóle, zaoszczędzisz każdego miesiąca.

Zastanów się również, czy masz w domu przynajmniej 20% equity - różnicę między jego wartością rynkową a tym, co jesteś winien. Sprawdź wartości właściwości w swojej okolicy, aby określić, ile na razie może wycenić twój dom. Nie polegaj wyłącznie na szacunkach dotyczących wartości domu w domu - często są one poza domem - ale witryny internetowe mogą wskazać ostatnie ceny sprzedaży podobnych domów w Twojej okolicy. Lokalny pośrednik w obrocie nieruchomościami może dać ci pojęcie o tym, co jest warte w twoim domu.

Kwota kapitału jest ważna, ponieważ kredytodawcy zwykle wymagają "ubezpieczenia" kredytu hipotecznego - chronią swoje finansowe interesy w przypadku niewykonania zobowiązań - jeśli masz mniej niż 20% kapitału własnego. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest tanie i jest wbudowane w twoją miesięczną opłatę, więc upewnij się, że zawarłeś je w swoich kalkulacjach dotyczących potencjalnych oszczędności.

Po zsumowaniu wszystkich kosztów refinansowania pożyczki można porównać miesięczną płatność "za wszystko" z aktualnie płaconą kwotą.

Czy oszczędności wystarczą, aby opłacić refinansowanie?

Wydasz średnio 3% do 6% kwoty pożyczki w kosztach zamknięcia, więc musisz ustalić, jak długo Twoje miesięczne oszczędności będą przeznaczane na odzyskanie tych kosztów. Na przykład, zajęłoby 30 miesięcy, aby przebić nawet 3000 $ kosztów zamknięcia, jeśli miesięczna wypłata spadnie o 100 USD. Jeśli przeprowadzisz się w ciągu tych 30 miesięcy, stracisz pieniądze w refinansowaniu.

Zastanów się, czy Twój obecny dom będzie pasował do Twojego stylu życia w przyszłości. Byłbyś zaskoczony, ale wielu ludzi tego nie robi. Jeśli jesteś blisko założenia rodziny lub posiadania pustego gniazda, a teraz refinansujesz, istnieje szansa, że nie pozostaniesz w domu wystarczająco długo, aby zrównoważyć koszty.

Właściciele domów, którzy są głęboko zaangażowani w spłatę kredytów hipotecznych, powinni także dokładnie przemyśleć, zanim przejdą do refinansowania, mówi Miller. Jeśli masz już 10 lub więcej lat na pożyczkę, refinansowanie na nową 30-letnią lub nawet 20-letnią pożyczkę - nawet jeśli obniżysz znacząco swoją stawkę - haczyki na odsetkach. To dlatego, że płatności odsetkowe są pobierane z góry; im dłużej spłacasz kredyt hipoteczny, tym więcej każdej wpłaty idzie w kierunku kwoty głównej zamiast odsetek.

Czy to jest czas na zmianę rodzaju pożyczki, którą mam?

Zapoznaj się z prognozą, jak długo pozostaniesz w bieżącym domu, a następnie zastanów się nad szczegółami swojego obecnego kredytu hipotecznego. Sposób, w jaki te czynniki grają się wzajemnie, może mieć znaczenie w twojej decyzji.

Załóżmy, że kupiłeś dom z hipoteką o zmiennej stopie procentowej przez początkowy okres pięciu lat na poziomie około 3%. Planujesz pozostać w miejscu przez kilka kolejnych lat. Jeśli zbliżasz się do czasu, w którym regulowana stawka może się zresetować i przenieść wyżej, możesz skorzystać z refinansowania do 20- lub 30-letniej hipoteki o stałym oprocentowaniu, aby uzyskać ustaloną stopę procentową, która nie ulegnie zmianie.

I odwrotnie, jeśli wiesz, że przeprowadzisz się za kilka lat, refinansujesz do ARM z długoterminowej stałej pożyczki może pomóc zaoszczędzić więcej pieniędzy, ponieważ kredytodawcy oferują niższe oprocentowanie tych kredytów.

>> WIĘCEJ: Wskazówki, jak zmniejszyć wydatki związane z domem i zmaksymalizować oszczędności wynikające z refinansowania

Jak wygląda mój kredyt?

Czy Twoja ocena kredytowa i historia płatności uległy poprawie od czasu uzyskania kredytu hipotecznego? Jeśli tak, możesz kwalifikować się do wyższej stopy procentowej, co pomoże Ci zaoszczędzić więcej na miesiąc i przerwie jeszcze szybciej.

Z drugiej strony, trafienie na surową łatkę finansową (lub dwie) może zrobić liczbę na koncie, a to wpływa na zdolność do ubiegania się o pożyczkę na refinansowanie, a także stawkę, którą otrzymasz. Jeśli spóźniłeś się z płatnością kartą kredytową, kupiłeś nowy samochód lub zaciągnąłeś kredyty studenckie, twoja ocena kredytowa może być niższa niż wtedy, gdy zaciągnąłeś swoją pierwotną pożyczkę. Przed refinansowaniem możesz chcieć dokonać naprawy kredytu.

"Jeśli zmagasz się z płatnościami, zautomatyzuj wszystko, aby niczego nie przegapić" - mówi Julianelle. "Zobacz także stosunek salda karty kredytowej do limitu kredytowego. Jeśli Twój raport kredytowy pokazuje zaległe salda w pobliżu limitu, pokazuje to wysokie wykorzystanie. Chcesz utrzymać ten wskaźnik na jak najniższym poziomie, spłacając saldo swojej karty kredytowej każdego miesiąca, ponieważ może to mieć duże znaczenie dla tego, czy kwalifikujesz się do nowej pożyczki."

Kolejny sprytny ruch: sprawdź, ile płacisz kartą kredytową i innymi wysokoprocentowymi długami każdego miesiąca. Sprawdź, czy pieniądze, które wydasz na koszty zamknięcia, lepiej wydać, spłacając te rachunki zamiast refinansowania domu. Lub, być może, zobowiązać się do korzystania z miesięcznych oszczędności, które czerpiesz z refinansowania na spłatę tych długów.

Dolna linia

Zanim przejdziesz do refinansowania, usiądź z pożyczkodawcą i zrób matematykę, aby sprawdzić, czy złamiesz nawet w pewnym okresie, który ma sens. Zapoznaj się z inwentaryzacją swoich celów finansowych i zastanów się, w jaki sposób Twój obecny dom spełni przyszłe potrzeby związane z przestrzenią i lokalizacją.

Nie zapomnij, że jeśli nie możesz spłacać kredytu hipotecznego co miesiąc i nie kwalifikujesz się do otrzymania zwykłej pożyczki na refinansowanie, HARP to program refinansowania pożyczek rządowych wygasający pod koniec 2018 roku, który może zmniejszyć twoje finansowe obciążenie.

Oszczędność pieniędzy na hipotece pomaga budować bogactwo i kto nie lubi tego robić? Jeśli nie jest to idealny czas na refinansowanie, nie przerywaj bieżących płatności hipotecznych i utrzymuj kredyt w należytym porządku, abyś był gotowy do strajku, gdy nadejdzie właściwy czas.

Więcej od Investmentmatome: