Straty domów, pozostają nieuchwytne dla wielu, wyniki badań

Kupno domu było znakiem rozpoznawczym amerykańskich osiągnięć i stabilności, celem, do którego wiele rodzin dążyło iw większości mogło osiągnąć.

Stawki na rynku nieruchomości są jednak od dziesięcioleci na niezmienionym poziomie od 2004 r., Kiedy osiągnęły szczyt 69% wszystkich amerykańskich gospodarstw domowych, do 63,7% do końca 2015 r., Według raportu State of the Nation's Housing 2016 opublikowanego w czerwcu br. 22 przez Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda.

Właściciele domów, którzy stracili swoje domy do wykluczenia, wciąż walczą o wyczyszczenie swoich kart kredytowych, aby mogli kupić inny dom. W międzyczasie niektóre duże banki wycofały się z oferowania kredytów subprime i pożyczek zabezpieczonych przez rząd oraz znacznie zaostrzyły wymogi kredytowe pomimo niskich oprocentowań kredytów hipotecznych, co znacznie utrudniło niektórym potencjalnym nabywcom domu wejście na rynek. "Ile domu mogę sobie pozwolić?" Nie jest już głównym pytaniem, które potencjalni nabywcy domu powinni wziąć pod uwagę; to jest " W jaki sposób czy sobie na to pozwolić?"

Porównaj stawki kredytów hipotecznych

Wśród trendów obniżających stopy homeownership są rosnące ceny mieszkań, niedobór mieszkań na rynku i rosnący popyt na wynajem. Stagnacja dochodów i nierówności płacowych, wraz ze wzrostem liczby gospodarstw domowych o niskich dochodach, również przyczyniły się.

Chris Herbert, dyrektor zarządzający Harvard's Joint Centre for Housing Studies, twierdzi, że gospodarstwa domowe zarabiające mniej niż 25 000 USD rocznie stanowiły prawie 45% wzrostu netto w gospodarstwach domowych w USA w latach 2005-2015 - gospodarstw domowych, które borykają się z największymi przeszkodami w zakupie domu.

"Nie chodzi o to, czy rodziny będą chciały kupić domy w przyszłości, ale czy będą w stanie to zrobić" - mówi Herbert.

Właściciel domu najbardziej ucieka się do Gen Xers, Afroamerykanów

Bliższe spojrzenie na liczby ujawnia rażący spadek wskaźników właścicielskich wśród dwóch kluczowych grup: Afroamerykanów i Gen Xers. Badanie Joint Center wykazało, że największy spadek nastąpił wśród osób w wieku od 35 do 44 lat, które wkroczyły w swoje najlepsze lata zakupów domowych tuż przed i podczas kryzysu mieszkaniowego. Ich stawki spadły o prawie 11 punktów procentowych, z 69,2% w 2004 r. Do 58,5% w 2015 r.

Właściciele domów w tej grupie wiekowej byli najmocniej dotknięci, ponieważ właśnie wkroczyli w swoje najlepsze lata zakupów domowych tuż przed kryzysem i kupili je na wysokości rynku - mówi Danielle Hale, menedżer ds. Badań mieszkaniowych w National Association of Realtors.

Dodatkowo, przepaść między czerownymi i białymi stopami właścicielskimi wzrosła, mimo że obie grupy odnotowały ogólny spadek. W przypadku białych gospodarstw domowych 71,9% posiadało dom, w porównaniu z 43% czarnych gospodarstw domowych w 2015 r. Spadek liczby czarnych gospodarstw domowych wyniósł 6,7 punktu procentowego w stosunku do szczytu w 2004 r., A w przypadku białych gospodarstw domowych - 4 punkty procentowe - wynika z badania przeprowadzonego przez Harvard. Hiszpańskie gospodarstwa domowe posiadające domy zmniejszyły się o 2,5 punktu procentowego do 45,6% w tym samym okresie.

Kluczowy powód, dla którego mniejszości widziały pokłosie przejęć nieruchomości: były bardziej efektywnie celowane przez kredytodawców typu subprime, mówi Barry Zigas, dyrektor ds. Polityki mieszkaniowej w Federacji Konsumentów Ameryki, konsumenckiej organizacji non-profit z siedzibą w Waszyngtonie. Amerykanie i Latynosi wznieśli się w okresie poprzedzającym szczyt mieszkaniowy w 2004 roku, a następnie upadli, gdy kryzys najbardziej dotknął hipotekę subprime.

Różnice w dochodach i bardziej rygorystyczne wymogi kredytowe utrudniły obywatelom Afroamerykanów, którzy nigdy nie widzieli swojego wskaźnika homeownership 50%, aby ponownie wejść na rynek jako nabywcy domu. Tymczasem Latynosi powoli zamykają lukę w białych gospodarstwach domowych w miarę wzrostu ich populacji, mówi Zigas.

Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych nie przyciąga tak wielu osób, jak oczekiwano

Mimo że w tym roku oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostało znacznie poniżej 4%, to nie wystarczy, aby doprowadzić do kupowania domów na poziomach przewidzianych przez analityków branżowych. Niedobór zapasów, zaostrzone wymogi kredytowe i powolny wzrost dochodów utrzymują wielu potencjalnych nabywców na linii bocznej, mówi Zigas, dodając, że wysoki poziom zadłużenia studentów i trudny rynek pracy dla młodych ludzi zaciągają popyt na domy.

Na niektórych gorących rynkach, takich jak Denver, mieszkania na poziomie podstawowym, takie jak mieszkanie, są bardzo poszukiwane, ale brakuje ich - mówi Sarah Riopelle, rzeczniczka Housing Colorado, stowarzyszenia dla tanich budowniczych mieszkań w stanie. Od lipca 2014 r. Do lipca 2015 r. Ponad 100 000 osób przeniosło się do państwa, według Amerykańskiego Biura ds. Spisu Ludności.

Budowa condos i domów wielorodzinnych nie nadąża za napływem nowych mieszkańców, mówi Riopelle. Łącząc ten problem, 70% miejsc pracy utworzonych w Kolorado w ciągu najbliższych 10 lat będzie prawdopodobnie pozycjami usługowymi o rocznej pensji w wysokości 36 000 USD lub niższej, nie na tyle, aby umożliwić rodzinom oszczędzanie i kupowanie domu, nawet jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych było żeby pozostać na niskim poziomie, zauważa.

"Większość osób, które po raz pierwszy kupują mieszkania, postrzega mieszkanie lub kamienicę jako krok naprzód, ale nasz rynek nie ma tego ekwipunku i przyciąga więcej ludzi na rynek wynajmu" - mówi Riopelle.

Ostrożny optymizm dla przyszłości mieszkania

Dziś nie ma naprawdę sensu, jaki jest "normalny" rynek mieszkaniowy, a dla tych, którzy najbardziej ucierpieli z powodu kryzysu finansowego - rodzin o niskich i średnich dochodach - stabilność jest nadal ulotna, mówi Zigas.

"Osoby o niskich i średnich dochodach ograniczają oszczędności, a obciążenia z tytułu czynszu są wysokie, nie wspominając już o tym, że ich godziny zostały zredukowane, a płace nie wzrosły, więc teraz mają znacznie mniejszą siłę nabywczą", mówi Zigas.

Według raportu Negative Equity Zillow za I kwartał 2016 r. Ponad 12% właścicieli domów na terenie całego kraju nadal znajduje się pod wodą pod hipoteką. Raport Zillowa wykazał, że wiodącymi rynkami o ujemnym kapitale są: Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) i Baltimore (17,2%), co powoduje już słabe ożywienie gospodarcze, ponieważ niektóre rodziny nadal zmagają się z następstwami recesji.

Więcej od Investmentmatome: Ile domu mogę sobie pozwolić? 5 wskazówek, jak znaleźć najlepszego kredytodawcę hipotecznego 6 pytań, aby poprosić o niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Deborah Kearns jest pisarką pracowniczą w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.