Distressed Asset Stabilization Program: Co to oznacza dla właścicieli domów?

Co to jest DASP?

Program stabilizacji aktywów w trudnej sytuacji (DASP) to ostatnia próba rządu, aby pomóc walczącym właścicielom domów w obliczu wykluczenia. Złe wieści: nie możesz się o nią ubiegać. Dobra wiadomość: jeśli się dostaniesz, twoje szanse na pozostanie w domu są znacznie, dużo wyższe.

DASP jest wdrażany na poziomie krajowym i ma dodatkowe geograficznie ukierunkowane grupy na czterech rynkach w USA - Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ i Tampa, FL.

Rynek	Prognozowane # kredytów hipotecznych do sprzedaży w tym kwartale
Chicago	1,500
Newark	500
Feniks	300
Tampa	1,200
Narodowy, nieukierunkowany	4,500-5,000
Ogólny	8,000-9,000

Źródło: Federal Housing Administration / U.S. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast

Zanim powiesz, że to zbyt mało kredytów hipotecznych, żeby mieć na myśli, że mam szansę, zastanów się: w ostatnich latach w federalnych urzędach nadzorujących przepłynęło mnóstwo programów pomocy hipotecznej - być może próbowałeś już pływać przez zupę alfabetyczną HAMP, HARP i HAFA. Wszyscy oni mieli rozczarowująco niskie wskaźniki sukcesu i nie sprostali przewidywanym celom. Zarówno regulatorzy, jak i politycy walczą o cud mieszkaniowy, więc nawet jeśli nie zostaniesz tym razem uwzględniony, DASP jest już szybko przyspieszany - Federalna Administracja Mieszkaniowa początkowo twierdziła, że ​​tylko 5000 kredytów hipotecznych zostanie sprzedanych w tym kwartale, a oni podniosłem już to do 9000. Twoja kolej może nadejść szybciej, niż myślisz.

Jak działa DASP?

DASP to partnerstwo publiczno-prywatne, które ma na celu dostosowanie bodźców inwestora do warunków właściciela domu i jego społeczności.

DASP daje inwestorom nowy dostęp do kupowania niespłacanych kredytów hipotecznych, które kontrolują FHA i prawie na pewno zostaną zamknięte. Kredyty hipoteczne zostaną sprzedane na aukcji, a ze względu na ich ryzykowny status pójdą za cenę poniżej niespłaconego salda głównego (czyli kwoty, którą opłaciła właściciel domu do zapłaty).

Co to dla mnie znaczy?

Aby zostać wpłaconym do puli DASP, musisz mieć co najmniej sześciomiesięczne opóźnienie w zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Twój pracownik musi wykonać wszystkie kroki w procedurze zatwierdzania strat FHA, a nie możesz ogłosić bankructwa.

Po zakupie karty hipotecznej za pośrednictwem programu zamknięcie dostępu do rynku należy opóźnić o co najmniej sześć miesięcy. Otrzymasz także nowego opiekuna, który będzie współpracował z nowym właścicielem długu. Podmiot obsługujący odnosi się do firmy, w której faktycznie spłacasz swój dług hipoteczny. Nie są oni jednak właścicielami pożyczki, ale są pośrednikami, którzy zwracają się do właściciela. Może to być mylące, ponieważ czasami obsługujący jest w rzeczywistości częścią tej samej firmy, co Twój pożyczkodawca. Na przykład, jeśli masz kredyt hipoteczny Wells Fargo, twoim serwerem będzie prawdopodobnie Wells Fargo. Jeśli masz kredyt hipoteczny od Citizens Bank, którego właścicielem jest RBS, Twój pracownik obsługi będzie prawdopodobnie inną firmą należącą do RBS. Ale obsługujący jest oddzielną jednostką firmy, do celów prawnych.

Jeśli pracujesz z dużą, beztwarzową firmą obsługującą - być może taką, która zaangażowała się w działanie typu podpisywania robota, które niedawno wyszło na jaw - wtedy nowa firma, która może być mniejsza, regionalna lub z Lepsze doświadczenie w pracy z kredytobiorcami może być dużą pomocą w pracy z Tobą w celu spłaty zadłużenia i uniknięcia wykluczenia.

Inwestor nie musi zmniejszać kwoty, którą jesteś winien, ani modyfikować warunków spłaty, ale jak omówimy poniżej, są to określone możliwości, które pasują do wielu trudnych strategii dla inwestorów hipotecznych.

Poza tym inwestor kupujący (w przeciwieństwie do FHA) prawdopodobnie nie chce Cię zamknąć, nawet po upływie sześciomiesięcznego mandatu DASP w sprawie wykluczenia. Istnieje kilka powodów, dla których nie:

• Inwestor prawdopodobnie kupił kredyt hipoteczny, aby realizować strategię, w której zmniejszają kwotę główną lub obniżają kwotę, którą jesteś winien, abyś mógł je spłacić. Powiedzmy, że nadal jesteś winien 200 000 $ za swój kredyt hipoteczny, ale spóźniłeś się, a FHA umieści Cię w puli DASP. Inwestor uczestniczący w DASP kupuje twoją kartę kredytową za 150 000 USD. Następnie inwestor modyfikuje swoją pożyczkę, informując, że jesteś winien tylko 175 000 $, a także oferuje ci łagodniejszy harmonogram spłat i daje ci nowego opiekuna do współpracy. Kończysz spłacanie i pozostawanie w domu, a inwestor osiąga zysk. To uproszczony przegląd, ale zasadniczo jest to rodzaj inwestowania w DASP, który ma zachęcić.
• Jeśli mieszkasz w jednym z geograficznie wybranych pul (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), mogą one zasadniczo zamknąć tylko 50% pożyczek, które kupują z tej puli, z marginesem błędu 10%. FHA nakreślił "Osiągnięcia Stabilizacji w Sąsiedztwie" - obejmują one zobowiązanie do rozpoczęcia spłaty kredytu hipotecznego, pomoc w krótkiej sprzedaży i inne - i nie obejmują zamknięcia dostępu do rynku. Kupujący musi spełnić ~ 50% kwoty Neighbourhood Stabilisation Outcomes. Jeśli nie, muszą spłacić FHA. Ponieważ twoje szanse na przejęcie były w zasadzie 100% przed zakupem twojej pożyczki, pułap 50% to krok w górę.
• Wykluczenie jest kosztowne. Badanie Banku Rezerwy Federalnej w Chicago oszacowało, że Foreclosures kosztuje bank średnio 50 000 USD.Choć oczywiście nie ma gwarancji, jest mało prawdopodobne, że inwestorzy wykupiliby te nieruchomości, mając na celu zamknięcie dostępu do dużej liczby takich nieruchomości.

Do tej pory inwestorzy z zadowoleniem przyjęli DASP - jest to rozszerzenie programu pilotażowego, w którym FHA już odnotowało wysoki poziom zainteresowania. W ubiegłotygodniowym tekście JPMorgan Securitized Product Weekly, komentarz dotyczący badań i strategii skierowany do inwestorów, zauważył, że rynek obejmuje DASP, wskazując na decyzję FHA, by w tym kwartale sprzedać 9 000 hipotek, w porównaniu z pierwotnym celem wynoszącym 5000. Choć może to nie pociągać za sobą twoich uczuć, parny rynek mieszkaniowy w Stanach Zjednoczonych nie jest zbyt dobry dla inwestorów, a wiele funduszy szuka strategii inwestycji hipotecznych w trudnej sytuacji, zamiast walczyć z tendencją, że mniej pożyczkobiorców jest w stanie spłacić. Pionier ds. Obligacji hipotecznych Lewis Ranieri, opisany w "Liars Poker" Michaela Lewisa jako bezwzględny spekulant na Wall Street, obecnie zarządza funduszem pożyczek hipotecznych Selene, który wykorzystuje ciepłe i rozmyte strategie, takie jak wysyłanie wykluczonych - na bezpłatne karty podarunkowe właścicieli domów, aby uzyskać je opracować plan spłat z obsługą.

Ale może modyfikacja, nowy servicer i pobyt w sprawie wykluczenia nadal nie doprowadzi cię tam, gdzie musisz być. Jeśli wszystko inne zawiedzie, DASP określa, że ​​kupujący powinien podjąć próbę skorzystania z krótkiej sprzedaży, co oznacza, że ​​sprzedaje dom za mniej niż kwota należna z tytułu kredytu hipotecznego. Krótka sprzedaż jest często lepszym rozwiązaniem dla pożyczkobiorców niż wykluczenie - nie zawsze za każdym razem niszczy wynik kredytowy.

Chociaż tylko 9 000 właścicieli domów korzysta obecnie z zalet DASP, często zauważa się, że prezydent Obama jest pod dużą presją, aby naprawić rynek mieszkaniowy w USA, aby poprawić swoją pozycję w wyborach w 2012 roku. Może super-rozmiar DASP jest rozwiązaniem, którego szuka.

Obraz właściciela domu za pośrednictwem Shutterstock