Co Nowa Zasada MOŻLIWOŚCI PŁATNOŚCI CFPB oznacza dla Ciebie i Twojego kredytu hipotecznego

Biuro Ochrony Konsumentów w końcu zrobiło to, czego przed dziesięcioma laty nie zrobili sami akcjonariusze branży finansowej. Na początku tego miesiąca przyjęli szczegółową, ponad 800-stronicową regulację, dekretując, że zanim banki udzieli kredytu hipotecznego, powinny podjąć wysiłek w dobrej wierze, aby ustalić, że pożyczkodawca będzie mógł je spłacić.

Przepisy, wydane pod zwierzchnictwem reform branży finansowej Dodda-Franka, zmieniają rozporządzenie Z i staną się skuteczne - w pewnym sensie - 14 stycznia 2014 r.

Pod pewnymi względami zestaw registrów jest sopem dla branży finansowej, która szukała sposobu na ograniczenie odpowiedzialności za złe kredyty w przyszłości, w "pożyczkodawcy-szczęśliwym" środowisku hipotecznym. Jedną ze strategii przeciwko bankom, by zmusić je do spisywania sald hipotecznych, było twierdzenie, że bank pożyczył pieniądze właścicielowi domu, wiedząc, że prawdopodobnie nie będą w stanie dokonać płatności, a bank wkrótce straci dostęp do bardzo docenianego domu.

Głównym założeniem rozporządzenia było ustanowienie "bezpiecznej przystani". Jeśli pożyczkodawca skacze przez pewne obręcze podczas wydawania hipoteki, przepisy uniemożliwiają konsumentom późniejsze zakwestionowanie hipoteki. Kredytodawca jest chroniony przed procesami sądowymi - przepis, który zdaniem branży pożyczkowej pozwoli uwolnić więcej kapitału, aby rozluźnić ciasny rynek kredytów hipotecznych.

Oto obręcze - i co one oznaczają:

Kredytodawcy muszą weryfikować dochody i informacje o kredytach z wiarygodnego źródła zewnętrznego.

Kilka lat temu, jeśli byłeś napuszonym pracownikiem lub pracowałeś na własny rachunek i miałeś trudny do zweryfikowania dochód, mógłbyś obejść dokładnie udokumentowane wymagania pożyczkowe, zapłacić nieco więcej odsetek i uzyskać " pożyczka dochodu? W przyszłości będzie to trudniejsze. Aby hipoteka mogła się zakwalifikować zgodnie z postanowieniami "bezpiecznej przystani", bank będzie musiał zobaczyć jakiś dowód. W praktyce będzie to prawdopodobnie oznaczało, że będziesz musiał zadeklarować ten dochód, aby był on widoczny na twoim zeznaniu podatkowym - i zapłacić od niego podatki. Tak jakbyście mieli cały czas pracować.

Dopuszczalny stosunek długu do dochodu jest ograniczony do 43 procent.

Oznacza to, że po wydaniu hipoteki, koszty obsługi zadłużenia stałego kredytobiorcy, w tym hipoteki, karty kredytowe, kredyty samochodowe, zadłużenie z tytułu pożyczek studenckich i prawie wszystko inne zapisane przez biura kredytowe, nie mogą być wyższe niż 43 procent przed opodatkowaniem. dochód. To nie jest zbyt radykalna zmiana - 43 procent jest zbliżone do tego, co VA (administracja weteranów), FHA (federalna administracja mieszkaniowa) i Fannie i Freddie są gotowi już na to pozwolić, z niewielkimi różnicami między nimi.

W przypadku regulowanych hipotek stosunek długu do dochodu musi być obliczany przy najwyższej możliwej płatności w okresie pierwszych pięciu lat kredytu hipotecznego.

Oznacza to, że jeśli masz spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 1500 USD miesięcznie, ale jeśli stopy procentowe wzrosną, a bank ma prawo do zwiększenia płatności do 1.900 USD miesięcznie w wyniku w dowolnym momencie w ciągu pierwszych pięciu lat życia pożyczki, wskaźnik DTI musi być obliczany na podstawie miesięcznej płatności w wysokości 1 900 USD, a nie 1500 USD miesięcznie. Ogranicza to zastosowanie hipoteki o zmiennej stopie procentowej, aby pomóc właścicielom domów na marginesie kwalifikować się do kredytów hipotecznych, których nie mogliby dotknąć na warunkach o stałej stopie procentowej.

Kwalifikowane kredyty hipoteczne nie mogą być udzielane na okresy dłuższe niż 30 lat.

Pod koniec boomu na rynku nieruchomości coraz trudniej było ludziom zakwalifikować się do 30-letnich kredytów hipotecznych, w których pożyczkodawcy zaczęli oferować dłuższe finansowanie - w tym 40-letnie kredyty hipoteczne. Są one nadal legalne, ale nie będą kwalifikowały się zgodnie z postanowieniami "bezpiecznej przystani". Kredytodawcy nie mogą użyć tej sztuczki, aby ominąć reguły DTI.

Nie kwalifikują się wyłącznie odsetkowe i ujemne kredyty amortyzacyjne.

Do 2005 r. - wzrost szału na rynku nieruchomości, prawie jedna czwarta wszystkich kredytów hipotecznych była pożyczkami "tylko odsetkowymi". Oznacza to, że zapłaciłeś tylko odsetki, a cały kapitał przypada na, powiedzmy, pięć lat. Liczba pożyczek hipotecznych wyłącznie odsetkowych posiadanych przez Freddie Mac wzrosła o ponad 500 procent, z 25 miliardów dolarów w roku 2005 do 159 miliardów dolarów w 2007 roku. Jeden z brokerów kredytów hipotecznych z Południowej Florydy powiedział mi w 2006 roku, że ponad połowa jej działalności była teraz w interesie - tylko papier (obaj zgodziliśmy się, że to się nie skończy).

Założeniem było wówczas, że łatwo będzie refinansować się do wysoko cenionej nieruchomości za pięć lat, a ty możesz spłacić zleceniodawcę w wolnym czasie.

Oczywiście "wysoko ceniona" część tego równania okazała się być dozy.

Pożyczki odsetkowe nie będą już kwalifikowanymi hipotekami. To samo dotyczy pożyczek "ujemnej amortyzacji". Oznacza to, że pożyczki, w których twoje płatności są faktycznie niższe niż odsetki, tak, że twoje zaległe saldo faktycznie wzrasta przez cały okres trwania pożyczki.

Nowe regresy również dyskwalifikują kredyty w formie "balonowej płatności" - nieodłączną część światowego kredytu odsetkowego i ujemnego - z wyjątkiem ograniczonych przypadków na obszarach wiejskich, gdzie takie pożyczki są już rutynowe.

Co ciekawe, regenty stanowią zachętę dla konsumentów do uzyskania pożyczki tylko odsetkowej: ponieważ te pożyczki nie będą "kwalifikowanymi hipotekami", prawo kredytobiorcy do pozywania jest zachowane. Ale kredytodawcy mają odpowiedni czynnik zniechęcający, aby je zapewnić.W rezultacie koszty tych pożyczek, a także obecnie niespotykany 40-letni kredyt hipoteczny, prawdopodobnie wzrosną. W końcu pożyczkodawcy będą oczekiwać, że otrzymają rekompensatę za zwiększone ryzyko niespłacenia kredytu hipotecznego.

Kwalifikowane kredyty hipoteczne mogą mieć punkty i opłaty równe nie więcej niż 3 procentom pożyczki.

To nie zmieni się, ponieważ większość kredytów ma już punkty i opłaty poniżej tego poziomu. Jego skutki będą odczuwalne głównie wśród brokerów kredytów hipotecznych oraz w świecie kredytów hipotecznych, gdzie kredytobiorcy mają mniej opcji. Odtąd trzy procent to już powszechny pułap od jakiegoś czasu.

Kwalifikowane kredyty hipoteczne mogą być wycenione na nie więcej niż 1,5 procent w stosunku do kwoty głównej.

Może to być trudne, ponieważ uderza w kontrolę cen, a kontrola cen prawie zawsze kończy się niepowodzeniem. Niemal z definicji zasada ta będzie miała wpływ na rynek subprime i będzie miała odmienny wpływ na kredytobiorców o niskich wynikach kredytowych.

Co więcej, pułap cenowy powoduje kłopoty, jeśli krzywe dochodowości są strome. Jeśli wzrosną rentowności porównywalnych kredytów niehipotecznych i zaoferują pożyczkodawcom słodszy zysk niż rynki kredytów hipotecznych, kapitał ucieknie z subprime i puli hipotecznych. To może być droga, ale prawo niezamierzonych konsekwencji jest ciągłym zagrożeniem.

Tym, co jest zauważalne w rozporządzeniu, jest jednak jego powściągliwość. Regulatorzy starali się zachować równowagę między ochroną konsumentów przed drapieżnymi kredytami a niewykształconymi, nieskomplikowanymi konsumentami i zamknięciem przepływu kredytów dla sektora mieszkaniowego.

Reguła "Zdolność do płacenia" nie ustanawia minimalnej zaliczki ani minimalnej zdolności kredytowej. W dalszym ciągu zależy to od kredytodawców, aby to ustalić.

Zasada ta pozostawia także okno dla pożyczkodawców VA, by pożyczać kwalifikowane kredyty hipoteczne i pożyczkodawców FHA, by pożyczali z 3,5% mniej, bez uciekania się do przepisów dotyczących kredytów hipotecznych.

Regulatorzy zwolnili również pożyczkodawców VA, a Fannie i Freddie od przepisów na okres do siedmiu lat. Ponieważ stanowią one tak dużą część rynku kredytów hipotecznych, nowe zasady będą stopniowo przejmowane. Jest tak z założenia, ponieważ CFPB nie chciało spowodować nagłego zakłócenia na wciąż niestabilnym rynku mieszkaniowym.