Kupno domu: Chroń się dzięki okolicznościom i ujawnieniom

Chociaż ważne jest, aby chronić własne interesy, ogólnie rzecz biorąc, im więcej nieprzewidzianych ofert, tym mniej entuzjastyczny może być sprzedawca zajmujący się Tobą. Zrób lepsze ujęcie, wzbogacając ofertę o "if-thens" na rynku kupującego.

Niektóre okoliczności, których nie możesz kontrolować

Kilka warunków sprzedaży jest poza twoją kontrolą, na przykład pożyczkodawca zatwierdza twoją pożyczkę lub domowa wycena przychodzi z odpowiednią wartością. Inne będą Twoim obowiązkiem, jak na przykład uzyskanie ubezpieczenia właściciela domu - chociaż przewoźnik musi zatwierdzić własność do pokrycia, więc jest to coś, czego nie możesz w pełni kontrolować.

Innym typowym warunkiem transakcji może być umożliwienie kupującemu zakończenia sprzedaży wcześniejszego domu lub zapewnienie sprzedawcy czasu na znalezienie kolejnego miejsca zamieszkania. Każdy z tych warunków musi mieć ustawiony limit czasu.

Kupno domu: co możesz kontrolować

Inspekcja w domu jest w twoim najlepszym interesie i pozwala ci wycofać się z umowy, jeśli odkryjesz poważne sprawy. Twoja umowa może zastrzec, że naprawy muszą być wykonane, jeśli problemy zostaną odkryte, ale może to oznaczać opóźnienia w dostawie, gdy wykonawca jest umówiony, a naprawy zatwierdzone. Możesz chcieć renegocjować cenę sprzedaży, jeśli potrzebne są znaczące ulepszenia.

Na gorących rynkach kupujący często płacą za raport przed dokonaniem inspekcji przed złożeniem oferty lub całkowicie rezygnują z inspekcji. W innych przypadkach umowy sprzedaży mogą być pisane z "prawem do unieważnienia". Oznacza to, że nie będziesz wymagał napraw sugerowanych w raporcie z inspekcji domu, ale może anulować sprzedaż bez kary.

Aby zminimalizować opóźnienia przy zamykaniu, możesz zdecydować o zaakceptowaniu poprzedniego warunku "tak jak jest", umożliwiając wygaśnięcie ostatecznego terminu. Jest to celowa decyzja o zaoferowaniu koncesji i może być wykorzystana jako podstawa do nowego warunku przy zamknięciu, na przykład w odniesieniu do opłat lub innych zniżek. Należy jednak pamiętać, że niektórzy kredytodawcy ograniczają dozwoloną liczbę kredytów.

Najgorszy możliwy scenariusz może oznaczać całkowite anulowanie sprzedaży. Jest to uzasadnione tylko wyraźnym naruszeniem ewentualności przez którąkolwiek ze stron. Jeśli sprzedawca nie spełni warunku, najprawdopodobniej otrzymasz z powrotem poważne pieniądze z konta depozytowego. Nie, jeśli nie wywiązuje się z tego obowiązku.

Ujawnienia: Co jest nie tak z nieruchomością?

Sprzedający są zobowiązani do poinformowania Cię o wszystkich znanych wadach, zagrożeniach środowiskowych, wcześniejszych uszkodzeniach, a nawet o problemach związanych z właścicielem domu do wynajęcia dotyczących danej nieruchomości. To jest Twoja pierwsza możliwość rezygnacji i krytyczny moment w procesie zakupu domu.

Ale prawa do ujawniania różnią się w zależności od stanu, i chociaż masz nadzieję, że sprzedawca ujawni poważne problemy związane z nieruchomościami, możesz nie oczekiwać, że opowie Ci o imprezach z głośnymi sąsiadami, czy o tym, że dom znajduje się pod ścieżką lotu lądowania duże odrzutowce.

Twój agent, w Twoim imieniu, uzyska od sprzedającego wszystkie wymagane prawem ujawnienia, które zazwyczaj obowiązują w ciągu kilku dni od podpisania umowy sprzedaży. Brak właściwego ujawnienia może prowadzić do czynności prawnych. Najlepiej, jeśli wszystkie strony działają w dobrej wierze, ale w domowym polowaniu, pamiętaj o credo "kupuj uważaj".

Rodzaje ujawnień

Otoczenie nieruchomości może ujawniać różnorodne warunki, od uciążliwości związanych z sąsiedztwem po śmierć na miejscu. Niestety, z powodu rozległych przepisów lokalnych i krajowych, nie zawsze możesz być pewien, co właściciel jest prawnie zobowiązany poinformować o tym bez pytania prawnika. Istnieją cztery powszechne formy ujawnienia:

• Standardowe ujawnienia: Większość państwowych komisji regulacyjnych i stowarzyszeń nieruchomości udostępnia formularze zestawów standardowych, które sprzedawca może wykorzystać do sprawdzenia, co jest - i nie jest - problemem. O ile prawdopodobne jest, że takie formularze będą zawierały istotne problemy, może nie obejmować szczegółów obowiązków stowarzyszenia właścicieli domów, brakujących elementów mechanicznych lub tak zwanych "stygmatyzowanych" właściwości.
• Zagrożenia naturalne: Ten dokument będzie zawierał informacje o zagrożeniach środowiskowych i naturalnych, w tym strefach pożaru, powodzi i trzęsień ziemi.
• Ołów farby: Prawo federalne wymaga od właścicieli domów zbudowanych przed 1978 r. Ujawnienia wszystkich znanych farb zawierających ołów i zagrożeń w domu. Kupujący musi mieć również 10-dniowe okno, aby przetestować dom pod kątem ołowiu, jeśli chce.
• Sprzedawane zwolnienie "jak jest": Sprzedawcy są zobowiązani do dzielenia się wszystkimi znanymi wadami nieruchomości, transakcja może zostać zakończona "tak jak jest". Jeśli obie strony wyrażą na to zgodę, sprzedawca nie dokona ani nie zapłaci za jakiekolwiek naprawy, poprawki lub wymiany, niezależnie od tego, co znajduje się w kontrola. Kupujący zasadniczo zrzeka się wszelkich praw. To może być bardzo ryzykowne dla Ciebie jako kupującego.

Uruchom zegar

Śledź terminy awaryjne, aby nic nie zakradło się na Ciebie - i nie przegapisz ważnej daty wymuszenia warunku, który musi spełnić sprzedawca. Posiadanie kalendarza ze wszystkimi wymienionymi terminami, być może nawet z powiadomieniami przed terminem na kilka dni, pomoże ci pozostać na szczycie krytycznych wydarzeń.

Podczas tego procesu będziesz chciał skonsultować się ze swoim agentem, aby poprowadzić Cię wzdłuż; w niektórych bardziej skomplikowanych przypadkach możesz nawet chcieć porady adwokata. Łatwo jest potknąć się o legalny żargon, a czasami to, co nie jest na piśmie, powoduje najwięcej szkód.

Więcej od Investmentmatome: Ile domu mogę naprawdę zapłacić? Porównaj stawki kredytów hipotecznych Znajdź brokera kredytów hipotecznych

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick