5 Opcji finansowania sprzedającego dla kupujących w domu |

Czy uważasz, że to świetny czas na zakup domu? Powodzenia w znalezieniu finansowania.

Zaostrzone standardy kredytowe wciąż kolidują z marzeniami właścicieli domów dla tych, którzy mają dochód na kredyt hipoteczny, ale bez piskliwej, czystej historii kredytowej i minimum 720 punktów kredytowych.

Dla tych ludzi jest to trudny rynek - taki, który w najbliższym czasie nie wydaje się być rozluźniony.

Wprowadź finansowanie sprzedającego. Kiedyś popularna w latach 80. ubiegłego wieku stała się znów sposobem na finansowanie sprzedającego, aby omijać dzisiejsze restrykcyjne restrykcje dotyczące kredytów hipotecznych.

Według Bloomberg Businessweek prawie 53 000 domów w 2010 r. Zostało zakupionych z finansowaniem właściciela, z których większość odbywa się w mocno dotkniętych Michigan, na Florydzie, w stanie Ohio, w Kalifornii, w stanie Wisconsin, w stanie Minnesota iw Teksasie.

Chociaż jest to tylko około 1,5% transakcji na rynku nieruchomości w 2010 roku, daje to wskazówkę, że dla kupujących konieczność stała się znowu matką wynalazków.

Krótka historia finansowania przez sprzedającego

Finansowanie przez sprzedawcę rozpoczęło się na początku lat 80. ubiegłego wieku po tym, jak stopy procentowe wzrosły aż o 20%, zmuszając kupujących do szukania innych opcji.

Finansowanie ze strony sprzedawcy wkroczyło w błąd, współpracując z właścicielami domów o niższym oprocentowaniu kredytów hipotecznych z nabywcami chętnymi do przejęcia pożyczki.

Pomysł ten stał się popularnym narzędziem finansowania do późnych lat siedemdziesiątych, kiedy banki wycofały się z klauzulą ​​dotyczącą sprzedaży, która umożliwiła im wezwanie pożyczki, jeśli dom został sprzedany stronie trzeciej.

Klauzula wystawienia na sprzedaż faktycznie służyła podwójnemu celowi. Nie tylko pomógł bankom walczyć z konkurentami, ale także pozwolił im przenieść kredytobiorców ze starych, niższych odsetek kredytów hipotecznych na nowe, wyższe pożyczki odsetkowe.

Stanley Bronstein, adwokat z siedzibą w Arizonie i CPA, uważa, że ​​finansowanie sprzedającego wraca do modzie.

"Coraz trudniej uzyskać pożyczki od banków i firm hipotecznych", mówi. "Prawdopodobnie będzie jeszcze trudniej, zwłaszcza jeśli niektóre z proponowanych zasad spełnią wymagania kupujących, aby obniżyć o 20%, aby zakwalifikować się do tradycyjnego finansowania."

Praca finansująca sprzedawcę

Podczas gdy dzisiejsze zróżnicowane finansowanie sprzedawcy Opcje są dalekie od 1980 r., założenia (i zastrzeżenia) pozostały takie same. Finansowanie przez sprzedającego jest podobne do tradycyjnych, zewnętrznych pożyczkodawców bankowych.

Kupujący podpisuje weksel i obiecuje zapłacić spłatę rat sprzedawcy (zazwyczaj miesięcznie), która zawiera kwotę główną i odsetki.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnej pożyczki, podpisana zostanie hipoteka lub umowa powiernicza, lub umowa zabezpieczająca, która pozwala sprzedającemu zamknąć dostęp, jeśli kupujący nie zapłaci.

Obecnie kupujący w domu mogą wybierać spośród pięciu różnych opcji finansowania przez sprzedającego:

Opcja finansowania przez sprzedawcę nr 1: bezpłatna i przejrzysta

Najprostsza opcja finansowania przez sprzedającego polega na tym, że właściciel sprzedaje dom wolny od wszelkich zastawów. Kupujący dokonuje zaliczki i płaci wynegocjowane, miesięczne spłaty kapitału i odsetek sprzedającemu, który następnie przenosi saldo pożyczki w walucie prywatnej.

Opcja finansowania przez sprzedającego nr 2: Leasing z opcją zakupu (Rent to Own)

W tym scenariuszu potencjalny właściciel domu zachowuje opcję zakupu domu, ale bez faktycznego obowiązku. Pożyczkobiorca zyskuje godziwe odsetki w domu z zaliczką, a także dokonuje regularnych miesięcznych opłat czynszowych.

Pod koniec okresu leasingu ma możliwość spłacenia pozostałego salda poprzez refinansowanie.

Kevin Amolsch, prezes Pine Financial Group, doradza sprzedawcom stosującym tę opcję w celu uzyskania wystarczająco dużego, bezzwrotna zaliczka w przypadku, gdy dana osoba nie zdecyduje się na zakup.

"Z drugiej jednak strony nabywcy mogą również zabezpieczyć swoje opcje, rejestrując umowę najmu, która spowoduje zaciemnienie tytułu, co utrudni sprzedającemu sprzedać go komuś innemu ", mówi.

Opcja finansowania przez sprzedającego nr 3: druga pozycja zastawu

To tam, gdzie sprzedawca przenosi drugą zastawkę hipoteczną za bankiem, aby dokonać nieistniejącej lub małej transakcji pieniężnej. Kupujący będzie następnie dokonywać dwóch płatności każdego miesiąca - jeden do posiadacza banku wyższego szczebla, a drugi do prywatnego sprzedawcy.

Ryzyko sprzedawcy związane z tą opcją jest oczywiste. Jeżeli kupujący płaci tylko pierwszego posiadacza zastawu, sprzedawca musi mieć wystarczającą ilość kapitału lub środków, aby zamknąć dostęp i spłacić pierwszego, większego posiadacza zastawu.

Podobnie, jeśli kupujący płaci tylko mniejszy drugi zastaw, sprzedawca nadal ryzykuje utratą własność, jeżeli starszy posiadacz zastawu przepuszcza pieniądze.

Opcja finansowania przez sprzedającego nr 4: Hipoteka typu "wrap-around"

Oferowana przez osoby niechętne podejmowaniu bardziej ryzykownych, drugich pozycji zastawu zastawu, zawyżone kredyty hipoteczne są również szansą dla sprzedających na zarobić dobrą stopę zwrotu.

"Jeśli jestem sprzedawcą o wartości 100 000 $ kredytu hipotecznego na poziomie 4%, a nieruchomość ma wartość 150 000 USD, sprzedałbym ją kupującemu o wartości 10 000 USD, przenosząc całą różnicę [140 000 USD] na 7% dookoła hipoteki lub całościowego aktu powierniczego ", mówi Lance Churchill, adwokat z Frontline Education Group. "Wolałbym zarobić 2% lub 3% na 100 000 $, zamiast tylko 7% na 40 000 $."

Jednak kupujący powinni znać ryzyko związane z zawijaniem. "Jeśli masz zamiar płacić hipoteką, zawsze idź z firmą depozytową" - radzi Amolsch. "Nie wiesz, co sprzedawca robi z twoimi pieniędzmi."

Firmy depozytowe zapewnią, że płatności sprawią, że będzie to zarówno sprzedawca, jak i posiadacz banku.

Kolejne ryzyko wiąże się z tym, że bank odkrył tę szczególną rezerwę.

"Tego typu porozumienie narusza tak zwaną klauzulę dotyczącą sprzedaży, która zasadniczo mówi, że istniejący pożyczkodawca musi zostać spłacony, gdy sprzedawca sprzedaje nieruchomość nowy kupiec ", ostrzega Bronstein.

" Jeśli sprzedawca tego nie zrobi, a pożyczkodawca się o tym dowie, pożyczkodawca może zadeklarować notę ​​zaoczną i poprosić o spłatę w całości. "

Jeszcze liczniki Churchilla że na dzisiejszym rynku ryzyko takiego zdarzenia jest niewielkie. "Po co ryzykować ryzykowną pożyczkę na niespłacaną pożyczkę, jeśli to jest płacone zgodnie z umową?"

Jedynym powodem, dla którego banki mogą nazwać pożyczkę, jest to, że stopy procentowe znowu wzrosną. wyższa stawka. "

Opcja finansowania przez sprzedającego nr 5: Kontrakt gruntowy na ratę

Prawdopodobnie najbardziej ryzykowną opcją poleciłaby niewielu ekspertów, umowa o kredyt ratalny daje nabywcy domu jedynie sprawiedliwy udział w nieruchomości, podczas gdy prawny, tytułowy udział Pozostaje w posiadaniu sprzedawcy Ostateczne prawo własności nie przechodzi na kupującego aż do momentu otrzymania ostatniej zaciągniętej pożyczki.

Odpowiedź inwestycyjna: Finansowanie przez sprzedającego tworzy sposób dla nabywców domów z dochodem na wsparcie kredytu hipotecznego, ale mając mniej niż gwiezdny kredyt, aby w końcu mieć własny dom, ale przy każdej transakcji biznesowej ci, którzy zdecydują się na tę metodę, powinni pamiętać o następujących zastrzeżeniach:

• Nie rób tego sam, zaoszczędzone pieniądze na unikaniu tradycyjnego zamknięcia banku koszty należy stosować w celu uzyskania wskazówek ekspertów.
• Finansowanie przez sprzedającego jest umową handlową i powinno być traktowane jako takie. Właściwie udokumentuj wszystko za pomocą czynu (lub hipoteki), ubezpieczenia tytułu, inspekcji, wycen itp.
• Skorzystaj z usług firmy depozytowej, aby zamknąć umowę i prawidłowo uregulować spłatę kredytu hipotecznego.
• Pamiętaj, że chociaż sprzedający świetnie sobie radzą w kasach, uzyskanie ostatecznej wersji umowy może być problematyczne. Miej rezerwę na otrzymanie podpisanej wersji przechowywanej w depozycie za okres, kiedy pożyczka zostanie ostatecznie spłacona.

Zdjęcie dzięki uprzejmości Flickr: Woodleywonderworks.