5 Kluczowych warunków, które musisz znać przed uzyskaniem kredytu hipotecznego |

Powszechnie wiadomo, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami i kredytodawcy hipoteczni są obcymi.

Wydaje się, że pojawiają się znikąd, wszyscy poznają się nawzajem i nigdy nie widzisz, jak jedzą. Mają też swój własny język, który można usłyszeć podczas mówienia o domu.

Jeśli jesteś zwykłym śmiertelnikiem, możesz nigdy nie mieć możliwości pojawienia się w dowolnym miejscu długo bez jedzenia, ale te pięć terminów pomoże ci nauczyć się mówić w ich języku. Żyj długo i szczęśliwie!

[I kliknij termin, aby przeczytać więcej na ten temat w naszym Słowniku finansowym .]

APR

Znając roczny wskaźnik procentowy kredytu (lub APR) informuje Cię prawdziwy koszt pożyczek, ponieważ obejmuje wszystkie opłaty bezpośrednio związane z pożyczką, a nie tylko odsetki. Fakt, że istnieje więcej niż jeden sposób obliczania APR, komplikuje porównanie pożyczek, ale formuła, która obejmuje podstawowe składniki, to:

APR = [2 x liczba płatności rocznie x całkowita suma kosztów] / [pierwotna kwota wpływów z pożyczki x Całkowita liczba płatności + 1]

Obowiązek obliczania RRSO spoczywa na pożyczkodawcy, a nie na Tobie, a przepisy federalne wymagają, aby kredytodawcy ujawniali RRSO pożyczki w dużych typach. Ustawa o ochronie kredytu konsumenckiego z 1968 r. (Znana również jako "Prawda w użyczaniu") wymaga, aby kredytodawcy ujawniali koszty finansowe pożyczki, a także jej roczną stopę procentową, aby móc porównać kredyty.

Obliczenia APR oparte są na stałych stopach procentowych, więc można je regulować stawki tworzą ciągle zmieniające się roczne stopy procentowe. Z tych powodów niektórzy kredytobiorcy zwracają się w dobrej wierze od kredytodawców, aby porównać opłaty bezpośrednio, a nie porównać roczne stopy procentowe.

ARM

Hipoteka o regulowanej opłacie (lub ARM) ma zmienną stopę procentową obliczaną przez dodanie premii do określonej stopy referencyjnej.

Dwa popularne typy ARM to ARM z oprocentowaniem i hybrydowy ARM. Jednostki ARM przeznaczone tylko na odsetki oferują ustalony okres, w którym pożyczkobiorca płaci jedynie odsetki od pożyczki. Zmniejsza to płatność kredytobiorcy, ale pozostawia kwotę główną zaległą. Hybrydowe ARM oferują stałą stopę przez pewien okres czasu, a następnie powracają do stopy zmiennej przez pozostałą część okresu trwania pożyczki. Na przykład ARM 3/1 ma stałą stawkę przez pierwsze trzy lata, a następnie dostosowuje się co roku.

W wielu przypadkach ARM mają limity na to, jak wysokie, a czasem jak niskie może być tempo, a także ile może przenieść w dowolnym roku, miesiącu lub kwartale. W niektórych przypadkach stawka tylko się skoryguje - oznacza to, że nie dostaniesz żadnej korzyści, jeśli stawki spadną. Niezależnie od tego, kredytodawcy są prawnie zobowiązani do ujawnienia, jak wysoka może być Twoja miesięczna płatność. Upewnij się, że poradzisz sobie w najgorszym przypadku.

Freddie Mac

Federalny kredyt hipoteczny (FHLMC lub Freddie Mac) to sponsorowany przez rząd podmiot, który kupuje określone rodzaje kredytów hipotecznych od banków i wykorzystuje je jako zabezpieczenie na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką

Oto, jak działa Freddie Mac:

• Jeśli otrzymasz kredyt hipoteczny, pożyczkodawca zgodzi się przelać pieniądze na twoje konto, a ty zgodzisz się spłacić pożyczkodawcy zgodnie z ustalonym harmonogramem.
• Pożyczkodawca może następnie wybrać hipotekę w swoim portfelu lub sprzedać ją na wtórnym rynku hipotecznym.
• Sprzedając swoją hipotekę, pożyczkodawca otrzymuje gotówkę, której może użyć, aby udzielić kredytu hipotecznego innym pożyczkobiorcom.
• Ponieważ proces ten tworzy stałą podaż funduszy hipotecznych, oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje konkurencyjne, a kredyty hipoteczne są bardziej dostępne.

Jeśli więc twój bank uważa, że ​​może ci dać pożyczkę, którą wie, że Freddie Mac kupi, twój bank prawdopodobnie udzielić pożyczki.

Freddie Mac pakuje hipoteki, które kupuje w grupy ("pule") o wspólnych cechach (tj. o podobnych stopach procentowych, terminach zapadalności lub ratingach kredytowych). Następnie sprzedaje papiery wartościowe reprezentujące udział własnościowy w tych pulach. Te papiery wartościowe, zwane papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką, są kupowane przez inwestorów na otwartym rynku. Dzięki funduszom ze sprzedaży Freddie Mac kupuje więcej kredytów hipotecznych.

Po dokonaniu miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego na rzecz pożyczkodawcy lub kredytodawcy, pożyczkodawca lub kredytodawca pobiera opłatę i wysyła resztę płatności do Freddie Mac. Freddie Mac z kolei bierze opłatę i przekazuje to, co pozostało inwestorom, którzy posiadają papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Dla nich jest to jak posiadanie obligacji, która jest zasadniczo gwarantowana przez rząd.

To dlatego, że Freddie Mac gwarantuje terminową spłatę odsetek i kapitału na swoich papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką - innymi słowy, jeśli nie • Dokonaj spłaty kredytu hipotecznego, Freddie Mac nadal dokonuje płatności na rzecz inwestorów.

Ginnie Mae

Freddie Mac nie jest jedynym sponsorowanym przez rząd podmiotem zajmującym się udzielaniem kredytów hipotecznych. Agencja amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, Rządowego Stowarzyszenia Hipotecznych (GNMA lub Ginnie Mae) została założona przez Kongres w 1968 r. Agencja gwarantuje terminową spłatę odsetek i kwoty głównej na niektóre papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

W przeciwieństwie do Freddie Mac, Ginnie Mae nie kupuje ani nie sprzedaje hipotek, ani nie emituje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ogólnie rzecz biorąc, gwarantuje ona tylko te papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które składają się z hipotek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkaniową, Departament ds. Weteranów, Urząd Mieszkalnictwa Wiejskiego lub Urząd Mieszkalnictwa Publicznego i Indyjskiego.

Kwalifikowane ubezpieczenie hipoteczne Premium

Kwalifikowana składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego ubezpiecza spłatę kredytu hipotecznego właściciela domu. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego zazwyczaj pochodzi z Federalnej Administracji Mieszkaniowej, Departamentu ds. Weteranów, Obszaru Mieszkalnictwa Wiejskiego lub prywatnego ubezpieczyciela hipotecznego.

Możesz zostać poproszony o jego zakup, jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20% ceny domu. Zasadniczo, zasady są uruchamiane, jeśli nie spłacasz pożyczki. W ten sposób bank nadal otrzymuje spłatę kredytu. Kwalifikowane składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego mogą podlegać odliczeniu od podatku, jeżeli hipoteki powstały po 2006 r., Chociaż istnieją granice dochodu.