Sprzedane przez Sprzedawcę Home Sales Called Predatory

W przypadku rodzin o niskich dochodach, które desperacko szukają własnego domu, finansowanie sprzedającego może wydawać się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe. Kredyt mieszkaniowy "dzierżawa na własność" lub pożyczka "bez sprawdzenia wiarygodności kredytowej" może wyglądać na ucieczkę od rosnących czynszów i spełnienia marzeń właścicieli domów.

Ale wiele z tych ofert może być kontraktami ratalnymi w cienkim przebraniu - pożyczek finansowanych przez sprzedającego, które działają bardziej jak umowy najmu niż tradycyjne kredyty hipoteczne.

Takie "umowy o czyn" lub "umowy sprzedaży ratalnej" można prześledzić do drapieżnych praktyk pożyczkowych sięgających prawie stulecia, kiedy umowy dotyczyły społeczności afroamerykańskich. Obecnie programy są często prowadzone przez pozbawione skrupułów firmy inwestycyjne na Wall Street, które rozładowują portfele wykluczonych domów i "grożą społecznościom kolorowym", jak również imigrantom, jak wynika z raportu opublikowanego w czwartek przez niekomercyjne Krajowe Centrum Praw Konsumenta.

Oferty ziemi "zbudowane, by zawodzić"

Kontrakty gruntowe często oferowane są najbardziej podatnym na ryzyko kredytobiorcom żyjącym z ograniczonych dochodów, mówi NCLC.

"Te kontrakty ziemne są budowane, aby zawieść, ponieważ sprzedający zarabiają więcej, znajdując sposób na anulowanie kontraktu, aby odwieźć wielu kolejnych potencjalnych właścicieli domów za pośrednictwem nieruchomości" - głosi nowe badanie.

Ale firmy zaangażowane w te "toksyczne transakcje", jak nazywa je centrum prawnicze, nie są kredytodawcami hipotecznymi, których większość konsumentów by rozpoznała.

"Tak więc wydają się być prywatnymi firmami, a niektóre z nich założyły wiele różnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i podobnych spółek, które wykorzystują do maskowania, ile nieruchomości posiadają", Sarah Bolling Mancini, adwokat w prawie Bostońskim Centrum i współautor raportu, powiedział Investmentmatome. "Czego się uczymy, to fakt, że wielu z nich ma wsparcie z kapitału prywatnego lub funduszu hedgingowego."

Oblicz swoją miesięczną spłatę kredytu hipotecznego

Właściwości przypisane do kupujących po raz pierwszy

Mancini mówi, że domy są często sprzedawane lokalnie, zachęcając potencjalnych kredytobiorców do "zostania właścicielem domu do wynajęcia". Znaki na sprzedaż będą brzmiały: "Jeśli chcesz zostać właścicielem tego domu, zadzwoń -". Niektóre domy są reklamowane online, w szczególności w witrynach aukcyjnych, takich jak Craigslist.

"Większość ludzi wierzy, że stają się właścicielem domu do wynajęcia z kredytem hipotecznym", mówi Mancini. "Ten urok bycia po raz pierwszy homebuyerem jest bardzo silny."

Właściwości sprzedawane są w stanie "jak jest". Często są to domy zamknięte i prawie nie nadające się do zamieszkania. "Nie jest niczym niezwykłym, że inwestor kupuje dom na aukcji za 5 000 USD i sprzedaje go kilka dni później na podstawie umowy gruntu (bez napraw) za 30 000 USD", stwierdza badanie.

Zaniepokojeni nabywcy często nie uzyskują niezależnych ocen nieruchomości i rezygnują z inspekcji w domu.

Obowiązki właściciela domu bez praw i zabezpieczeń

Termin spłaty kredytu może sięgać nawet 30 lat, ale proces eksmisji nie jest związany zasadami typowego przejęcia zabezpieczenia hipotecznego. Przepadek może nadejść szybko, a sprzedawca przechowuje wszystkie płatności, eksmitując kupującego i szybko znajdując kolejnego obiecującego właściciela domu.

"Umowa zazwyczaj zawiera klauzulę, która mówi, że w przypadku pominięcia jednej płatności sprzedawca może anulować umowę lub w niektórych przypadkach nazywa się ją" przepadkiem ", a nie wykluczeniem - mówi Mancini. "Chociaż ludzie myślą, że stają się właścicielem domu do wynajęcia i podjęli wszystkie obowiązki związane z wynajmem domu, nie mają żadnych praw i zabezpieczeń, które pasują do tego, że są właścicielem domu do wynajęcia."

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, jeśli uda ci się nadrobić zaległe płatności, być może uda Ci się odzyskać pożyczkę hipoteczną - "istnieje prawo do wykupienia kredytu hipotecznego" - mówi Mancini. Zazwyczaj nie masz tego prawa w umowie gruntowej, gdzie spóźniona płatność może spowodować eksmisję - bardziej jak na lokatora niż właściciela.

Szukanie rozwiązania "toksycznych transakcji"

Obraźliwe oferty kontraktów na raty lądowe można znaleźć w całym kraju, mówi NCLC, ale są one najbardziej rozpowszechnione na rynkach mieszkaniowych z dużymi dostawami tanich domów oraz w obszarach, w których mieszkańcy mają trudności z uzyskaniem tradycyjnego kredytu hipotecznego.

Do miast dotkniętych kryzysem cytowanych w raporcie należą: Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; i Filadelfia. W badaniu przytoczono dane z spisu powszechnego z 2009 r., Najnowsze dostępne, z których wynika, że ​​3,5 miliona osób miało umowy na zakup ziemi, aby kupić dom w tym roku. Organizacja non-profit twierdzi, że liczba ta może być dziś znacznie wyższa.

Przepisy państwowe regulujące umowy na raty gruntów są bardzo zróżnicowane. NCLC wzywa Biuro Ochrony Konsumentów ds. Ochrony Konsumentów, sponsorowany przez rząd organ nadzoru konsumentów, do wdrożenia przepisów dotyczących takich transakcji, w tym:

• Wymaganie niezależnych inspekcji.
• Obowiązkowe oceny stron trzecich.
• Ujawnienie opłaty finansowej i rocznej stopy procentowej w kontraktach gruntowych.
• Zapewnienie ochrony przedterminowym rozwiązaniem.

Mancini zaleca, aby kupujący po raz pierwszy próbowali zakwalifikować się do tradycyjnej pożyczki hipotecznej z banku lub kasy oszczędnościowej, zamiast wybierać potencjalnie ryzykowną ofertę finansowaną przez sprzedającego.

Więcej od Investmentmatome Porównaj stawki kredytów hipotecznych Znajdź brokera kredytów hipotecznych Ile domu naprawdę mogę sobie pozwolić?

Hal Bundrick jest pisarzem pracowniczym w Investmentmatome, osobistej witrynie finansowej. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick