Odzyskiwanie mieszkań? Nadchodzi Boom mieszkaniowy

Ceny domów znowu rosną - szczególnie na obszarach najbardziej dotkniętych załamaniem lat 2008-2009. Ale tym razem nie dzieje się tak dlatego, że skaczą drobni i niewyszukani inwestorzy. Teraz to bardziej doświadczeni, bardziej wyrafinowani inwestorzy - w tym wielu inwestorów z Wall Street i funduszy hedgingowych. Colony Capital i The Blackstone Group popierają przysłowiową ciężarówkę, wydającą setki milionów dolarów, kupującą domy i mieszkania przez dziesiątki tysięcy.

Tak, po fakcie jest zawsze 20/20. Ale teraz nawet głupcy wiedzą, że bańka cenowa w połowie roku 2000 była podsycana przez głupie pieniądze. A głupi to wiedzą, bo to oni wciąż są sprytni.

Jedna kluczowa różnica: podczas gdy małe domy nabywców były dźwigane od 5 do 1 lub więcej, aby kupować domy (często na cienkiej dokumentacji lub pożyczek bez dokumentów), ci profesjonalni inwestorzy nie są tak głęboko dźwigni siebie. Blackstone na przykład pożycza 78 centów za dolara aktywów.

W rezultacie rośnie liczba inwestycji mieszkaniowych - mierzona procentem kupowanych domów przez inwestorów - wraz z cenami mieszkań.

W równoległym rozwoju ceny akcji wzrosły - w ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku wzrosły o ponad 17 procent, przed skromnym spadkiem w pierwszym tygodniu czerwca.

Czy istnieje efekt spillover? Tam musi być.

Dużo zostało napisane w czasie boomu mieszkaniowego - a przed nim boomu internetowego - efektu "bogactwa". Ludzie byli w stanie wykorzystać rosnące ceny domów do konsumpcji paliwa: używali kredytów hipotecznych na zakup SUV-ów, wysokiej klasy kina domowego systemy, łodzie, podróże do Europy i wszystkie inne pułapki bogactwa - wszystkie deprecjonujące aktywa, jeśli w ogóle były ich majątkiem. Gdyby nie pożyczali bezpośrednio od kapitału własnego, to po prostu czuli się bardziej komfortowo wydając swoje dochody, zabezpieczając się w tym, że ich dom był niezawodnym generatorem bogactwa. Zwiększone zużycie paliwa zwiększyło produkcję, fabryki i firmy transportowe zatrudniały ludzi i wprowadzały je do pracy. Zatrudnieni chcą ładnych domów, więc gospodarka zatrudnia pracowników budowlanych do ich budowy.

Efekt zamożności cen domów jest szczególnie silny, ponieważ rosnące ceny domów przyczyniają się do mobilności pracowników. Pomyśl o tym: jeśli masz do czynienia z odwrotną sytuacją w domu i stracisz pracę, nie możesz się przesiedlić, aby wziąć inną, nie wymyślając gotówki przy zamknięciu. Kiedy domy są głęboko pod wodą, zakłóca to rynek pracy, a kapitał nie może być przydzielany efektywnie, ponieważ najbardziej produktywnym potencjalnym przedsiębiorstwom trudno jest zdobyć wykwalifikowanych pracowników z całego kraju. Idą bez niego, lub idą z drugimi strunowcami - a pracownicy marnieją na zasiłkach dla bezrobotnych.

Gdy ceny domów powrócą do normy, pracownicy zostaną uwolnieni z domów i będą mogli przenieść się, aby szukać okazji gdzie indziej.

Więc sensowny jest wzrost cen akcji. Ale zastanów się, skąd się tu wzięliśmy:

Rezerwa Federalna od lat utrzymuje stopę na akceleratorze, przesuwając oprocentowanie kredytów hipotecznych na niespotykany poziom poniżej 4 procent. Fed zdobył także piekło za skórzaną kreację pieniądza, kredytując banki rezerwowe nie tylko za obligacje skarbowe, które sprzedają do Rezerwy Federalnej, jak to miało miejsce od pokoleń, ale także za prawie każdy składnik aktywów finansowych, który mają w ramach QE3 - ekwiwalent pieniężny oddawania moczu w chłodnicy i wyprowadzenia żony i dzieci za samochód, aby ją popchnąć.

W normalnej gospodarce polityka ta jest wysoce inflacyjna. Ale to nie jest normalna gospodarka. Zainteresowanie utrzymywało się na niskim poziomie od tak dawna, ponieważ inwestorzy byli tak wystraszeni zbliżającym się załamaniem w 2008 r., Że obawiali się spirali deflacyjnej bardziej niż inflacji. Dopóki strefa euro była koszem, który przewidywał Thatcher, wszystko poszło dobrze. Kapitał nadal płynął do USA z Azji i Europy, ponieważ alternatywy były jeszcze bardziej ryzykowne.

Jak długo to może trwać? Otóż ​​kanarek w kopalni, dla prognoz inflacyjnych, jest długiem długoterminowym. Oznacza to, że stopy procentowe żądane przez kredytodawców hipotecznych, ponieważ nie ma dużo dłuższe niż hipoteki.

Długotrwały, umiarkowany wzrost cen domów byłby przyjemny. Ale są pewne wczesne sygnały, że sprytne pieniądze, jeśli nie kierują się do wyjść, przynajmniej poprosiły kelnera o przyniesienie czeku. To nie znaczy, że koniec jest nieuchronny, koniecznie. Dużo pieniędzy wciąż szuka domu. Na przykład Chiny wciąż szukają bezpiecznego miejsca do inwestowania oszczędności szybko rozwijającej się gospodarki z niesamowicie wysoką stopą oszczędności - a amerykańskie nieruchomości to prawdopodobnie dom dla znacznej części tego.

Reprodukcja za zgodą Mortage-X.com - Oryginalny wykres tutaj.

Jak widać, coś wydarzyło się na początku maja, co skłoniło rynki kredytów hipotecznych do przewidywania inflacji lub jej wyniku - wyższych stóp procentowych - w przyszłości. Tak, ceny są nadal bardzo niskie, według historycznych standardów. Ale ludzie kupują domy na podstawie płatności, a nie cen (to głupie, ale to jest rzeczywistość). Wyższe stopy procentowe będą miały wpływ na kwoty pożyczek, do których nabywcy mogą się kwalifikować.

To nie tylko 30-letnie kredyty hipoteczne doświadczają podwyżek stóp procentowych. Wzrosty stóp zostały potwierdzone przez wzrost rentowności 10-letniego skarbu, przy plonach wzrastających o 46 punktów bazowych w maju.

To po prostu ilustracja samokorygujących efektów dobrze funkcjonujących rynków. Dla osób o nierównych kredytach trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny. Bez względu na to, jak wiele narzeka na te przyczyny, tak właśnie powinno być. Inflacyjne obawy wreszcie zaczynają dyscyplinować rynki obligacji - znowu tak, jak być powinno. To nie ustawia ani obudowy, ani zapasów, aby uzyskać błyskawiczny wzrost. Ale nie powinniśmy życzyć sobie takich rzeczy.

Czytaj więcej z Investmentmatome:

• Najlepsze 529 Plany oszczędnościowe College 2013: Porównaj i wybierz najlepsze konto według stanu
• Badanie: tylko 24% aktywnych menedżerów funduszy inwestycyjnych przewyższa indeks rynku
• 401 (k) Rzutowanie: jak przetasować 401 (k) na Bez opłaty IRA