Kto spuszcza pieniądze? Wynajem a hipoteki (i więcej)

Autorzy Rachel Podnos, JD

Dowiedz się więcej o Rachel na naszej stronie Zapytaj doradcę

"Opłacanie czynszu jest jak spłukiwanie pieniędzy w toalecie." Wszyscy to słyszeli. Rzadko zdarza się prowadzić rozmowę o kupowaniu i wynajmowaniu bez tego starego powiedzenia. W rozmowach tych słyszy się, że kupno domu to dobra inwestycja. Rzecz w tym, że żadna z tych rzeczy nie musi być prawdziwa. Podobnie jak większość rzeczy w życiu, wszystko zależy od twojej sytuacji.

Z pewnością są korzyści z posiadania domu w stosunku do wynajmu: Nie możesz zostać eksmitowany (ale ty mogą być wykluczonym), możesz zarobić jeśli sprzedajesz we właściwym czasie a jeśli zostaniesz wystarczająco długo, twój dom zostanie spłacony. Istnieje jednak wiele sytuacji, w których wynajem jest rozsądniejszą strategią, zarówno krótko-, jak i długoterminową. Oto kilka powodów, dla których:

Budowanie kapitału własnego nie jest dobrą inwestycją

Wiele osób myśli, że ponieważ można budować kapitał w domu, dom to dobra inwestycja. Ale możesz budować kapitał w swoim domu przez wiele lat i nadal sprzedawać go ze stratą. Kwota kapitału własnego w twoim domu nie ma wpływu na to, czy wyjdziesz naprzód, jeśli ją sprzedasz. Liczy się to, czy możesz sprzedać go za więcej niż zapłaciłeś za to, biorąc pod uwagę koszty związane ze sprzedażą, takie jak prowizje od nieruchomości. Jesteś na łasce rynku nieruchomości. Wielu nauczyło się tego na własnej skórze w latach następujących po roku 2008.

Koszt posiadania może być bardzo wysoki

Porównując koszty posiadania i wynajmu, ludzie mają tendencję do rozważania tylko kwoty spłaty kredytu hipotecznego w stosunku do miesięcznego czynszu. Kiedy to robisz, posiadanie często wygląda bardziej ekonomicznie. Ale własność pociąga za sobą inne koszty, które są często pomijane.

Rozważ tę typową ocenę rocznych kosztów posiadania domu (jako procent wartości domu, procenty mogą się różnić w zależności od tego, gdzie mieszkasz):

• 3% do 4% w przypadku kosztów kredytu hipotecznego
• 1% do 3% w przypadku podatków od nieruchomości i kosztów ubezpieczenia
• 1% do 2% na naprawy i opóźnioną konserwację (np. Nowy dach)

Mam klienta, który wynajmuje dom o wartości około 450 000 $. Płaci 30 000 USD rocznie za czynsz (lub 2500 USD miesięcznie). Całkowity koszt jego własności właściciela wynosi około 8% wartości rynkowej domu, czyli około 36 000 USD rocznie. Jego właściciel zasadniczo subsydiuje go przez 6000 dolarów rocznie na mieszkanie w domu. Ta sytuacja nie jest niczym niezwykłym dla moich klientów, którzy wolą wynająć mieszkanie niż własne.

Prawdopodobieństwo sprzedaży z zyskiem

Jeśli myślisz o zakupie domu, ponieważ jest to dobra inwestycja, pomyśl, że historyczne długoterminowe, skorygowane o inflację stopy zwrotu z amerykańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych wynoszą około 1% rocznie. Z perspektywy czasu długoterminowe historyczne zyski amerykańskiego rynku akcji wynoszą około 7% rocznie.

Koszt odsprzedaży

Oprócz niezbyt imponujących zwrotów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, koszt odsprzedaży może wynosić nawet 10%. To jeszcze bardziej zmniejsza twoje szanse na zysk z twojego domu.

Niematerialne korzyści z wynajmu

Wreszcie, istnieje wiele niematerialnych korzyści z wynajmu, że nie można nałożyć wartości dolara. Wybieram do wynajęcia, a dla mnie elastyczność i łatwość życia daje mi nieocenioną wartość. Uwielbiam wolność nieskrępowania - daje mi to wielki spokój ducha. Uwielbiam też nie martwić się konserwacją i naprawami. Usługa serwisowa mojego budynku to tylko połączenie telefoniczne, i są one dostępne w każdej chwili, niezależnie od tego, czy jestem w domu.

Podsumowując, nie słuchaj ludzi, którzy mówią ci, że wynajmowanie spłukuje pieniądze w toalecie. Istnieje wiele dobrych powodów, aby wynająć, a nie kupić, i należy dokładnie zbadać koszty netto obu opcji przed podjęciem decyzji.

Zdjęcie przez iStock.