CFPB przyjmuje hipoteki

Od czasu, gdy Biuro Ochrony Konsumentów zostało utworzone w lipcu 2010 r. W ramach ustawy o reformie i ochronie konsumentów ulicy Dodd-Frank, rozpoczęła krucjatę mającą na celu usprawnienie procedur udzielania kredytów hipotecznych i rozpatrzenie skarg konsumentów. Jedna z pierwszych inicjatyw "Know Before You Owe" miała na celu połączenie dwóch federalnie wymaganych informacji o hipotekach w jeden prosty, pojedynczy dokument z podaniem kosztów i ryzyk, co ułatwiłoby konsumentom dokonanie porównania.

Ponieważ 8 milionów Amerykanów stoi w obliczu zamknięcia dostępu do rynku po pęknięciu bańki mieszkaniowej pod koniec 2006 r., Obawy o kredyt hipoteczny znajdują się wysoko na liście priorytetów CFPB i rozpoczęto gruntowny przegląd systemu kredytów hipotecznych. W rzeczywistości, CFPB rozpoczęła tak wiele inicjatyw hipotecznych, to jest wręcz trudne do utrzymania ich wszystkich prosto.

Na szczęście dla ciebie, frajerzy są tutaj, aby wyjaśnić, co dokładnie CFPB ostatnio robi, i co to może oznaczać dla regulacji hipoteki i ustawodawstwa w przyszłości. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się o czterech głównych projektach hipotecznych, nad którymi ostatnio pracował CFPB.

1. Ponowne wprowadzenie usługi do obsługi kredytów hipotecznych

Podstawy: W kwietniu CFPB ogłosiła plany reformowania obsługi kredytów hipotecznych, rozwiązując dwie główne skargi właścicieli domów: drogie błędy i "runaround" wielu z nich doświadczyło, próbując uniknąć egzekucji. Serwery hipoteczne, który zbiera płatności od kredytobiorcy w imieniu właściciela pożyczki, zwykle odpowiada za obsługę klienta, rachunki escrow, kolekcje, modyfikacje pożyczek i Foreclosures. Jednak ponieważ większość kredytobiorców nie wybiera swoich pośredników kredytów hipotecznych, a właściciel pożyczki nie jest pierwotnym pożyczkodawcą, serwisanci zostali oskarżeni o niewrażliwość na potrzeby konsumentów. Jeszcze przed kryzysem finansowym niektórzy konsumenci skarżyli się na złe praktyki serwisantów i niechlujny, niezorganizowany zapis. CFPB twierdzi, że zamierza rozwiązać wiele z tych problemów za pomocą nowych zasad. W szczególności rozważane zasady obejmują:

• Wyczyść miesięczne wyciągi z hipotek
• Ostrzeżenie przed korektą stóp procentowych
• Opcje pozwalające uniknąć kosztownych Ubezpieczenie "na siłę" (ubezpieczenie od ryzyka zakupione przez serwisanta w celu ochrony nieruchomości)
• Wczesne informacje i możliwości uniknięcia wykluczenia
• Płatności natychmiast zaksięgowane
• Zapisy są aktualne i dostępne
• Błędy zostały szybko naprawione
• Bezpośredni i stały dostęp do zespołu zajmującego się zapobieganiem wykluczeniu

Kontrowersja: Niektórzy rzecznicy konsumentów krytykowali proponowane przez CFPB reformy, twierdząc, że nie są wystarczająco twarde. "Istnieje ograniczenie co do tego, co może zrobić CFPB, jeśli nie zawiera sztywnych zasad", powiedziała Diane Thompson, prawniczka w National Consumer Law Center, która napisała wiele na temat problemów związanych z obsługą kredytów hipotecznych. Wezwała propozycje CFPB "rozczarowujące", w szczególności zasadę dotyczącą ubezpieczania domów na siłę, która jest często nakładana z niewielkim lub zerowym wyprzedzeniem i może wysłać do domów domyślnie lub wykluczenia.

Ubezpieczenie przymusowe jest prawdziwym problemem - jest niezwykle kosztowne i trudno je usunąć w odpowiednim czasie, nawet wtedy, gdy konsument przedstawia dowód posiadania właściwej polisy ubezpieczeniowej. Amerykański bankier stwierdzili, że narzucone przez bank polisy mogą być kosztowne 10 razy normalne stawki rynkowe oraz fakt, że wiele z największych instytucji finansowych posiada własne subsydia ubezpieczeniowe. Niektórzy uważają, że propozycja CFPB nie odnosi się do wysokich kosztów polis ubezpieczeniowych wymuszonych przez siły lub do konfliktu interesów, który powstaje, gdy bank zawrze ze sobą umowę zakupu kosztownej polisy ubezpieczeniowej.

Zgodnie z proponowaną zasadą CFPB banki i pośrednicy kredytowi dadzą właścicielom domów dwie szanse na udowodnienie, że mają ubezpieczenie zanim uciekną się do ubezpieczenia na siłę. Od usługobiorców wymagano by również przekazania właścicielowi nieruchomości w dobrej wierze szacunkowych informacji na temat kosztu polisy ubezpieczeniowej na siłę. Ale, jak twierdzi Thompson, propozycja nie idzie wystarczająco daleko i "wydaje się zupełnie nieadekwatna w zajmowaniu się odrzutami lub umowami o dzielenie zysków z oddziałami lub innymi podmiotami".

2. Zapewnienie spłaty kredytów hipotecznych

Podstawy: Zaproponowana przez CFPB propozycja zdolności do spłaty i kwalifikowanych hipotek (QM) podniosłaby poprzeczkę kredytobiorców, którzy chcieliby udowodnić, że mogą spłacić swoje pożyczki, tak że zwodnicze, zawiłe "kłamliwe pożyczki", które przyczyniły się do kryzysu finansowego w 2008 r., Mogą być unikać w przyszłości. Ustawodawstwo dotyczące zdolności do spłaty wymaga, aby kredytodawcy dokonali rozsądnej, dobrej wiary oceny zdolności pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki, a zasada zarządzania jakością definiuje "kwalifikowane kredyty hipoteczne", które są strukturalnie bezpieczniejsze i zgodne z normami, które czynią je uzasadnionymi. oczekiwać, że pożyczkobiorca będzie w stanie spłacić pożyczkę.

Zasady, które zostały zaproponowane w zeszłym roku w maju, dały wynik około 1800 komentarzy przed zakończeniem okresu informacyjnego. Niedawno CFPB ogłosiła, że ​​po raz kolejny akceptuje komentarze do gromadzenia dodatkowych danych na temat pożyczek i kosztów postępowania sądowego dla kredytodawców, chociaż zgodnie z prawem federalnym wymagane jest sfinalizowanie tej zasady do stycznia 2013 r. Będzie nadal akceptować komentarze do 9 lipca 2012 r..

Kontrowersja: Choć zwolennicy uważają, że zasady zapewnią, że kredytodawcy będą udzielać bezpieczniejszych pożyczek, krytycy obawiają się, że będą również bardziej ostrożni dla kredytodawców, co przeszkadza odpowiedzialnym kredytobiorcom w uzyskaniu kredytów hipotecznych. Banki i grupy konsumenckie również martwiły się wąskimi ograniczeniami, które reguła QM miałaby nakładać na kredytobiorców, co prawdopodobnie ustanawiałoby standard oparty na dochodach pożyczkobiorców w celu ustalenia, ile kredytobiorcy mogliby zaciągnąć, bez uwzględnienia regionalnych wahań cen mieszkań. Obie grupy energicznie lobbowały na rzecz CFPB, aby zmienić wniosek i uczynić go mniej ograniczającym.

Tymczasem Krajowe Stowarzyszenie Federalnych Związków Kredytowych (NAFCU) wysłało ostatnio list, w którym zwrócił się do CFPB o zdefiniowanie hipoteki kwalifikowanej jako bezpiecznej przystani przeciwko sporom sądowym, która byłaby "jedynym środkiem zapewniającym, że największa liczba najbezpieczniejsze i najtańsze opcje zrównoważonych kredytów dostępnych dzięki QM."

A następnie kilka grup branżowych - w tym Stowarzyszenie Bankerów Amerykańskich, Niezależne Społecznościowe Banki Ameryki, Stowarzyszenie Banków Hipotecznych i Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami - zwróciło się do CFPB o zorganizowanie panelu w celu omówienia, w jaki sposób nowi kredytodawcy hipoteczni dotkną małe firmy, które powiedzieli, że będzie zgodny z najlepszymi praktykami regulacyjnymi.

Tyle dramatu! Prawdopodobnie wkrótce jednak zginie, ponieważ wszystkie komentarze będą musiały pojawić się przed 9 lipca. Po tym czasie CFPB może zacząć rozwiązywać opracowane przepisy przed styczniem.

3.

Podstawy: CFPB pracuje również nad aktualizacją zasad wypłaty odszkodowań dla inicjatorów pożyczek wydanych przez Zarząd Rezerwy Federalnej w zeszłym roku.

Kredytobiorcy mogą płacić punkty, wyrażone jako procent kwoty pożyczki, w zamian za niższą stopę procentową. (Na przykład pożyczkobiorca może zapłacić 1 punkt lub 1000 USD na pożyczce o wartości 100 000 USD i otrzymać stawkę 3,5 procent zamiast 4 procent). Nowe zasady wymagałyby od kredytodawców rzeczywistego obniżenia stopy procentowej, gdyby punkty były wypłacane, a także oferują pożyczkę bezzwrotną, aby kredytobiorcy mogli porównać inne oferty. CFPB również zakazałby opłat za zainicjowanie, znanych jako "punkty początkowe", które różnią się w zależności od wielkości pożyczki i zbyt łatwo można je pomylić z punktami dyskontowymi.

CFPB oświadczyła, że ​​nadal rozważa przyznanie jednego zwolnienia dla rezerw punktów i prowizji, które umożliwiłyby konsumentom zapłatę pewnych punktów początkowych i opłat w transakcjach pożyczek detalicznych i hurtowych, gdy wierzyciel rekompensuje pożyczkodawcy (LO), o ile Opłaty za zainicjowanie nie różnią się w zależności od wielkości pożyczki.

Kontrowersja: Podczas jednodniowego posiedzenia w maju przedstawiciele CFPB i Krajowego Stowarzyszenia Brokerów Hipotecznych (NAMB) zasiedli do omówienia rekompensaty LO. CFPB ostrzegła, że ​​musi wprowadzić zmiany w obecnych planach wynagrodzeń do stycznia 2013 r., Inaczej nie byłoby żadnych opłat za hipoteki - zgodnie z nakazem ustawy Dodda-Franka.

"Kiedy [CFPB był] zapytany, czy robili badania dotyczące kompilacji LO [pożyczki], powiedzieli, że wszystkie ich badania były wcześniejsze niż LO comp", powiedziała Valerie Saunders z RE Financial Services. "Dlaczego robią to teraz? Ponieważ mamy tykającą bombę zegarową. Coś musi się wydarzyć 21 stycznia 2013 r., A możliwość naliczania punktów, opłat i zniżek zniknie."

CFPB powiedział, że zbiera informacje na ten temat i będzie słuchał opinii branży kredytów hipotecznych. Ale przedstawiciele hipotecznych nadal narzekają na jego autorytet. Niedawne memorandum K & L Gatesa nakreśliło sytuację kompensacji LO i ostrzegło, że zmiany CFPB mogą "wywoływać wstrząsy sejsmiczne" w branży.

"Podczas gdy CFPB wydaje się chcieć uniknąć" znaczącej restrukturyzacji "cen kredytów hipotecznych, proponowane przez nią ograniczenia punktów dyskontowych i opłat za zainicjowanie w transakcjach opłacanych przez wierzycieli, jak opisano powyżej, są nadal poważne i, jeżeli zostaną przyjęte, stworzą ich własną niepewność - w tym, czy konsumenci mogą wybrać sposób płacenia za swoją pożyczkę hipoteczną "- napisał Kris Kully z K & L Gates.

4. Łączenie dokumentów TILA / RESPA (lub, powodując dużo zamieszania w formularzach)

Podstawy: Konsolidacja dwóch głównych federalnych informacji na temat hipoteki, dwustronicowego ujawnienia informacji o prawdzie w użyczaniu (TILA) i trzystronicowego ujawnienia aktu prawnego dotyczącego ugody (znanego również jako oświadczenie o rozliczeniu HUD-1), była pierwszą częścią WPRyb ". Know Before You Owe "kampania. W styczniu CFPB przetestowało dwa różne prototypy dla nowo skonsolidowanego formularza zamknięcia, który był nazywany Butternut i Hemlock. Oba zostały zaprojektowane tak, aby jasno i prosto określały warunki zakupionej pożyczki, koszt usług niezbędnych do zamknięcia pożyczki oraz wszelkie warunki i wymagania, ułatwiając konsumentom znalezienie i zrozumienie potrzebnych informacji o hipotekach.

Kontrowersja: Informacje ujawniane przez TILA i RESPA zawierają dwa powiązane, ale różne etapy procesu kredytowego: pożyczki hipoteczne i zakupy w domu. Prezes i dyrektor naczelny NAFCU, Fred Becker, wskazał, że skonsolidowany formularz wymagałby od SKOK-ów wypełnienia części dokumentu dotyczącej RESPA, co stanowiłoby wyzwanie.

"Większość kas nie ma wiedzy specjalistycznej na temat personelu, który mógłby wykonać to zadanie" - powiedział. "Co więcej, biorąc pod uwagę złożoność i odpowiedzialność prawną, nie jest to rodzaj pracy, dla której można łatwo szkolić obecnego pracownika".

Becker dodał, że NAFCU było również zaniepokojone tym, że pożyczkodawcy trzymający pożyczkę są bardziej restrykcyjni, a kredytobiorcy mogli przekazywać mniej informacji z góry. "NAFCU zastanawia się, czy CFPB jest mądrym lub uczciwym w utrzymywaniu kredytodawców w jeszcze bardziej rygorystycznych standardach (w odniesieniu do dostawców zewnętrznych, nie mniej) przy jednoczesnym zmniejszaniu ilości informacji i czasu, w jakim kredytodawca musi przeprowadzić należytą staranność i dokonać przeglądu podanie."

Wydaje się, że CFPB zastanawia się nad otrzymanymi komentarzami i oświadczył, że zamierza wydać projekt wniosku do 21 lipca.

Pierwsze kroki w kierunku lepszej ochrony konsumenta w przypadku kredytów hipotecznych

Te cztery inicjatywy pokazują, w jaki sposób CFPB zaczęło powaŜnie zapoczątkowywać proces przejęcia kredytu hipotecznego, nawet w obliczu sprzeciwu. W przyszłości możemy się spodziewać bardziej proponowanych regulacji dla branży kredytów hipotecznych, a nawet niektórych sfinalizowanych przepisów w styczniu 2013 r. - choć nie bez zdecydowanego lobbowania i protestu na każdym kroku od obrońców konsumentów, banków i przedstawicieli branży hipotecznej. Jest to proces, który wymaga dużo słuchania, poprawiania i proponowania, ale mamy nadzieję, że od przyszłego roku zostaną podjęte konkretne kroki w zakresie nowych polityk.