Środki z operacji (FFO) Definicja i przykład |

Co to jest:

Środki z operacji (FFO) to miara środki pieniężne wygenerowane przez fundusz inwestycyjny nieruchomości (REIT). Należy zauważyć, że FFO to nie to samo co Cash from Operations, który jest kluczowym elementem rachunku przepływów pieniężnych metodą pośrednią.

Jak to działa (Przykład):

Formuła dla FFO to:

Fundusze z działalności = zysk netto + amortyzacja + amortyzacja - zyski ze sprzedaży nieruchomości

Załóżmy, że firma XYZ to firma REIT, która jest właścicielem kilku nieruchomości. W ubiegłym roku rachunek zysków i strat firmy XYZ wyglądał następująco:

Stosując powyższy wzór, możemy obliczyć FFO firmy XYZ w następujący sposób:

2 500 000 USD + 2 000 000 USD - 200 000 USD = 4 300 000 USD

REIT i podobne fundusze zwykle ujawniają FFO w przypisy do ich sprawozdań finansowych (w wielu przypadkach w nagłówkach ich komunikatów prasowych) i są zobowiązane do przedstawienia swoich obliczeń.

Dlaczego to ma znaczenie:

Ogólnie rzecz biorąc, korekty FFO powodują, że dochód netto jest zamierzony rekompensować metody księgowania, które mogą zniekształcić rzeczywiste wyniki inwestycji w nieruchomości. Dotyczy to w szczególności amortyzacji. Ogólnie przyjęte zasady rachunkowości (GAAP) wymagają od REIT amortyzacji ich nieruchomości inwestycyjnych w czasie. Jednak wiele nieruchomości REIT naprawdę zyskuje na wartości w czasie, dlatego też wymagany koszt amortyzacji powoduje, że dochód netto wydaje się sztucznie niski. FFO dostosowuje się również do zysków (lub strat) ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie są one powtarzające się, a zatem nie przyczyniają się do stałej zdolności REIT do wypłacania dywidend (REIT są zobowiązane do wypłaty 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidend). Niektórzy analitycy idą o krok dalej i obliczają skorygowane fundusze operacyjne (AFFO), które dostosowują FFO do podwyżek czynszu i niektórych wydatków kapitałowych.

Wielu analityków preferuje badanie FFO zamiast dochodu netto przy mierzeniu wyników finansowych REIT. Podobnie jak w przypadku zysku na akcję (EPS), FFO na akcję to dokładnie przeanalizowana metryka, która jest często wykorzystywana jako barometr do pomiaru rentowności REIT na jednostkę własności akcjonariusza. Tymczasem interpretacja wielokrotności ceny / FFO może generować wgląd w wyceny podobny do tych generowanych przez wielokrotności P / E. W związku z tym FFO jest kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny akcji.

Chociaż FFO jest powszechnie uznawana za najpopularniejszą metodę kwantyfikacji rentowności firmy nieruchomości, ważne jest, aby pamiętać, że FFO często może być podatny na manipulacje, zmiany księgowe i przekształcenia. Niemniej jednak FFO pozostaje standardem branym pod względem określania rentowności inwestycyjnej dla akcjonariuszy.