Przegląd Fundrise 2018

Fundrise to internetowa firma zajmująca się nieruchomościami, która pozwala przeciętnie czytać: nie jest zamożna - inwestorzy kupują prywatne nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, łącząc swoje aktywa za pośrednictwem platformy inwestycyjnej.

Podczas gdy niektóre internetowe platformy nieruchomości są dostępne tylko dla akredytowanych inwestorów - określonych w amerykańskim prawie papierów wartościowych jako posiadających wartość netto przekraczającą 1 milion USD, nie wliczając ich wartości domu, ani rocznego dochodu co najmniej 200 000 USD dla osób fizycznych lub 300 000 USD dla pary - wszystkie obecne produkty Fundrise są dostępne dla inwestorów nieakredytowanych.

Głównymi produktami firmy są fundusze inwestujące w nieruchomości lub fundusze typu REIT, które zazwyczaj inwestują w nieruchomości generujące dochód, albo poprzez kupowanie i zarządzanie budynkami, albo poprzez utrzymywanie hipotek. Są to REIT, które nie handlują na giełdzie - są bardzo płynne. Oznacza to, że nie ma gwarancji, że nabywcy będą chcieli sprzedać akcje. (Fundrise oferuje program umorzenia, ale zawiera zastrzeżenia, a więcej na ten temat poniżej.) Fundrise podkreśla internetowy charakter swojego procesu, nazywając jego produkt "eREITs". Fundrise oferuje również e-fundusze, w których kupowane są pieniądze zebrane przez inwestorów wylądować, rozwijać mieszkania, a następnie sprzedawać je nabywcom domów.

Inwestorzy kupują te produkty za pomocą jednego z czterech portfeli: Starter, dodatkowy dochód, zrównoważone inwestycje lub długoterminowy wzrost. Fundrise określa połączenie eREITs i eFunds w każdym planie, a także właściwości bazowe.

Istnieje znaczne ryzyko związane z inwestowaniem w nienotowane na giełdzie REIT - ryzyko, które przedstawiamy poniżej - ale także mogą być nagrody. Średni roczny zwrot z wszystkich inwestycji Fundrise w 2017 r. Wyniósł 11,44%, po odliczeniu opłat, przy założeniu reinwestycji dywidend, zgodnie z Fundrise. (Historyczne zwroty odzwierciedlają wyniki inwestycyjne obliczone przez Fundrise, niekoniecznie co zostało wypłacone inwestorom, Fundrise założyła średnią ważoną kwotę zainwestowaną w każdy produkt, to znaczy niektóre produkty miały większą wagę niż inne, gdy obliczono średnią.)

Investmentmatome to darmowe narzędzie do wyszukiwania najlepszych kart kredytowych, kursów CD, oszczędności, kont sprawdzających, stypendiów, opieki zdrowotnej i linii lotniczych. Zacznij tutaj, aby zmaksymalizować nagrody lub zminimalizować stopy procentowe. Andrea Coombes

Szybkie fakty

• Zróżnicowany portfel prywatnych ofert nieruchomości
• Minimalna inwestycja w wysokości od 500 do 1000 USD
• Opłaty za zarządzanie i doradztwo wynoszą około 1%, ale należy pamiętać o innych opłatach

Ucz się więcej

Fundrise jest najlepszy dla

• Inwestorzy o długoterminowej perspektywie. Inwestycje te nie są przedmiotem obrotu publicznego, co oznacza, że ​​są niepłynne. Chodzi o to, aby utrzymać je przez co najmniej pięć lat. W niektórych przypadkach jest opłata za wcześniejszą rezygnację. (Jeśli wolisz trzymać się płynnych inwestycji, zastanów się nad inwestowaniem za pośrednictwem brokera online.) Wynajmujemy najlepszych brokerów dla handlu akcjami.
• Inwestorzy poszukujący dywersyfikacji z rynków akcji i obligacji. W odróżnieniu od REITs notowanych na giełdzie, które mają tendencję do korelacji w pewnym stopniu z rynkiem akcji, wyniki poszczególnych nieruchomości w portfelach Fundrise generalnie są odłączone od wyników giełdowych.
• Inwestorzy gotowi podjąć ryzyko inwestycji za pośrednictwem modelu, który nie został jeszcze przetestowany w wyniku znacznego pogorszenia się sytuacji na rynku nieruchomości. (Aby uzyskać pomoc w budowaniu bardziej tradycyjnego, taniego portfela inwestycyjnego, sprawdź nasze najlepsze oferty dla najlepszych robo-doradców.)
• Inwestorzy zdolni i chętni do rzetelnych badań. Każdy z produktów Fundrise ma swoją własną stronę internetową zawierającą ok. 200 + okólnik złożony przez Komisję Papierów Wartościowych i Giełd, opisującą opłaty i inne szczegóły. Inwestorzy muszą wejść z otwartymi oczami.
• Inwestorzy, którzy nie chcą samodzielnie wybierać ani zarządzać nieruchomościami. Fundrise znajduje nieruchomości, przeprowadza underwriting i określa, które nieruchomości trafiają do każdego z ich instrumentów inwestycyjnych.

Fundrise w skrócie

Oferując	Detale
eREITs i eFunds	Inwestorzy wybierają spośród czterech portfeli inwestycyjnych, które posiadają zróżnicowany asortyment pięciu eREIT i dwóch eFund.
Potencjał zwrotu	Średni zwrot z inwestycji w Fundrise w 2017 r. Wyniósł 11,44%, po odliczeniu opłat, przy założeniu reinwestycji dywidend, zgodnie z Fundrise (stopy zwrotu odzwierciedlają wyniki inwestycji obliczone przez Fundrise, niekoniecznie to, co zostało wypłacone inwestorom).
Minimalne inwestycje	Minimum 500 USD na portfolio startowe Minimum 1000 USD na dodatkowe dochody, zrównoważone inwestycje i długoterminowe plany rozwoju.
Opłaty	Opłata za zarządzanie aktywami w wysokości 0,85% i opłata doradcza w wysokości 0,15%, ale mogą obowiązywać inne opłaty.
90-dniowa obietnica zwrotu pieniędzy	Zgodnie z jego witryną, Fundrise "odkupi twoją inwestycję w oryginalnej kwocie", jeśli poprosisz o wykup w ciągu pierwszych 90 dni (mogą obowiązywać ograniczenia).

Produkty

Możesz wybrać inwestycję w jeden z czterech portfeli Fundrise, w oparciu o cele inwestycyjne: portfel początkowy, plan dodatkowych dochodów, plan zrównoważonych inwestycji lub plan długoterminowego wzrostu. Z kolei każde z tych kont inwestuje w inną kombinację eREITs Fundrise i eFund, opisanych poniżej.

Pięć eREITÓW

• EREIT ZYSKU: Skupia się na inwestycjach w nieruchomości komercyjne
• EREIT wzrostu: Skupia się na nieruchomościach komercyjnych, w szczególności budynkach wielorodzinnych, które z czasem docenią
• East eREIT: Skupia się na zadłużeniu i inwestycjach kapitałowych na wschodnim wybrzeżu
• EREIT w Heartland: Skupia się na inwestycjach dłużnych i kapitałowych na środkowym zachodzie
• EREIT na zachodnim wybrzeżu: Skupia się na inwestycjach dłużnych i kapitałowych na zachodnim wybrzeżu

Dwie e-fundusze

FundFund eFunds inwestuje w rozwój i sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach USA, dążąc do osiągnięcia zysku z popytów pokoleń na budynki miejskie i niedobór takich mieszkań. Firma planuje wykorzystać istniejącą sieć inwestorów, aby znaleźć potencjalnych nabywców domów. Obecne dwa fundusze Fundrise koncentrują się na Waszyngtonie, D.C. i Los Angeles. Z każdym z eFunds i eREIT inwestujesz w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzi transakcje.

Szczegóły portfela

Portfolio początkowe

• Minimalna inwestycja: 500 USD
• Opłata doradcza: 0,15%
• Opłata za zarządzanie: 0,85%
• Inwestuje połowę twoich pieniędzy w Dochód z dochodów, a połowę w eREIT Wzrostu

Uzupełniający plan dochodów

• Minimalna inwestycja: 1000 USD
• Opłata doradcza: 0,15%
• Opłata za zarządzanie: 0,85%
• Inwestuje 25% twoich pieniędzy w każdy z czterech eREITów - Wschodnie Wybrzeże, Heartland, Zachodnie Wybrzeże i Dochód

Zrównoważony plan inwestycyjny

• Minimalna inwestycja: 1000 USD
• Opłata doradcza: 0,15%
• Opłata za zarządzanie: 0,85%
• Inwestuje 20% twoich pieniędzy w Dochód z dochodów, 18,33% twoich pieniędzy w każdym z trzech regionów eREIT (Wschodnie Wybrzeże, Heartland, Zachodnie Wybrzeże), 15% w eFicie Los Angeles i 10% w EREIT Wzrostu

Długoterminowy plan rozwoju

• Minimalna inwestycja: 1000 USD
• Opłata doradcza: 0,15%
• Opłata za zarządzanie: 0,85%
• Inwestuje 20% twoich pieniędzy w EREIT Wzrostu, 20% w eFunduszu Los Angeles, 16,67% w każdym z trzech regionów eREIT (Wschodnie Wybrzeże, Heartland, Zachodnie Wybrzeże) i 10% w EFunduszu Waszyngtonie

Konto emerytalne

• Minimalna inwestycja: 1000 USD
• Inwestorzy, którzy mają IRA w Millennium Trust Company (firma zewnętrzna, która prowadzi samodzielnie kierowane IRA dla osób, które chcą inwestować w alternatywne aktywa) mogą zainwestować w dowolny eREIT, za 75 USD rocznej opłaty za każdy eREIT, wypłaconej Millennium Trust (opłata ograniczona do 200 USD rocznie).

Gdzie świeci Fundrise

Niskie nakłady inwestycyjne: Jeśli podoba Ci się pomysł na prywatne oferty nieruchomości, ale nie masz dużych pieniędzy na grę, Fundrise może ci odpowiadać.

90-dniowa obietnica zwrotu pieniędzy: Zgodnie z jego witryną, Fundrise "odkupi twoją inwestycję w oryginalnej kwocie", jeśli nie jesteś usatysfakcjonowany usługą i poprosi o odkupienie w ciągu pierwszych 90 dni. To pozwala zanurzyć palce w wodzie. Mogą obowiązywać ograniczenia, w tym 60-dniowy okres oczekiwania po złożeniu wniosku, zgodnie z obiegiem ofert Fundrise.

Łatwa w użyciu platforma: Rejestracja zajmuje około 10 minut, jeśli to - zakładając, że już przeczytałeś długie ujawnienia dla inwestorów (i powinieneś je przeczytać najpierw). Podajesz swój adres, numer telefonu i numer ubezpieczenia społecznego, a następnie wybierasz, czy chcesz zasilić swoje konto przelewem ACH (tj. Łącząc swoje konto bankowe), podając dane bankowe na własną rękę lub przelewem bankowym.

Aby zobaczyć, jak działa platforma, otworzyłem Portfel Początkowy o wartości 500 USD. Trwało to kilka dni, zanim moja inwestycja mogła sfinansować. Strona jest łatwa w użyciu, ale również dość uproszczona. Nie znajdziesz narzędzi ani kalkulatorów, ale możesz przejrzeć informacje o każdej nieruchomości w swoim portfolio.

Gdzie Fundrise nie spełnia oczekiwań

Przejrzystość opłat: Fundrise twierdzi, że oszczędza pieniądze inwestorów, tworząc relatywnie bezpośredni związek między inwestorami a nieruchomościami. Na przykład, w przeciwieństwie do niektórych witryn finansowania społecznościowego, nie ma pośrednika pośrednika działającego jako pośrednik w Fundrise, co oszczędza koszty.

Istnieją jednak koszty początkowe, które są trudne do zauważenia przez inwestorów. Podczas gdy Fundrise wyraźnie odnotowuje opłaty za zarządzanie aktywami i doradztwo, musisz zrobić pewne zagłębianie się w swoje długie okólniki oferujące, aby dowiedzieć się o innych kosztach.

Fundrise nie jest sam w tym zakresie. W nowym, odważnym świecie internetowych inwestycji w nieruchomości, firmy zamieszczają linki do ofert okólników i innych dokumentów, które mają setki stron tekstu, w których są szczegóły opłat, o których inwestorzy powinni wiedzieć. (Sprawdź to ostrzeżenie ze strony Urzędu Regulacji Przemysłu Finansowego, lub FINRA, aby dowiedzieć się więcej o ryzykach, na które warto zwrócić uwagę w przypadku nienotowanych na giełdzie REIT). Tymczasem strony firmowe są pełne jaskrawych zdjęć nieruchomości i wykresów prognozowanych zwrotów, które nieuchronnie idą w górę i w prawo.

Na przykład zainwestowałem 500 USD w sierpniu 2017 r. Po zalogowaniu się na moje konto widzę wykres pokazujący mój "hipotetyczny przewidywany zwrot" od 2019 r. Do 2034 r.:

Zrzut konta konta Fundament, 5 kwietnia 2018 r.

Tymczasem ta strona pokazuje stan mojego portfolio:

Zrzut konta konta Fundament, 5 kwietnia 2018 r

Wykresy są ładne, ale wyraźne wyszczególnienie opłat i kosztów początkowych ułatwiłoby inwestorom dokonywanie mądrych wyborów. Do tego czasu należy wziąć pod uwagę następujące opłaty:

• Akcje w produktach Fundrise mogą być sprzedawane z premią do ich wartości, co oznacza, że ​​możesz zapłacić, powiedzmy, 10 USD za udział w eREIT o wartości aktywów netto 9,50 USD. Ta różnica działa jako rodzaj obciążenia sprzedażowego.
• Podobnie jak w przypadku każdej transakcji dotyczącej nieruchomości, istnieją koszty organizacyjne i ofertowe, które pozwolą na uruchomienie eREIT i eFund. Fundrise twierdzi, że mają one od 0% do 2% pieniędzy zebranych od inwestorów. Menedżer jest zwracany za te koszty ofertowe z eREIT lub eFunduszu w miesięcznych ratach, które nie przekraczają 0,5% łącznych wpływów funduszu.
• W przypadku eFunds istnieje potencjalna opłata rozwojowa w wysokości do 5% całkowitych kosztów rozwoju, z wyłączeniem gruntów, mówi Kendall Davis, wiceprezes ds. Inwestycji w Fundrise. Opłata ta miałaby zastosowanie, gdyby Fundrise miała opracować sam projekt, zamiast korzystać z zewnętrznego dewelopera, mówi.
• W przyszłości, gdy jeden z e-funduszy sprzedaje nieruchomość, może pojawić się potencjalna opłata za wydanie 1,5% wpływów brutto, po spłacie zadłużenia na poziomie majątku, mówi Davis, zauważając, że Fundrise dąży do obniżenia kosztów poprzez działanie jako własnego agenta aukcyjnego, bez pośrednictwa tradycyjnego maklera nieruchomości. (Jeśli Fundrise przeszedł przez brokera, prowizja brokera byłaby wynikiem wpływów brutto).

Przed nurkowaniem rozważ:

• Inwestowanie w crowdfunding w nieruchomościach musi zostać przetestowane w okresie spowolnienia. W przypadku kolejnej katastrofy mieszkaniowej, takiej jak ta, która rozpoczęła się w 2006 roku, możliwe jest, że inwestorzy w produkty Fundrise będą w zasadzie działać na korzyść banku - wszyscy starają się wykupić swoje udziały od razu. W takiej sytuacji Fundrise może być zmuszone do przesunięcia umorzeń dla niektórych inwestorów. Są tu niewiadome, więc jeśli masz ryzyko, trzymaj się z daleka. (Istnieje więcej niż jeden sposób inwestowania w nieruchomości - dowiedz się, który typ jest odpowiedni dla Ciebie: 5 sposobów inwestowania w nieruchomości.)
• Jak bardzo zróżnicowany jesteś? Rozważ wszystkie swoje portfele nieruchomości, w tym swoje REIT-y w swoim portfelu inwestycyjnym oraz notowane na giełdzie, przy ocenie stopnia zróżnicowania portfela. Przeczytaj naszą historię na temat tego, w jaki sposób dywersyfikacja może zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.
• Spółka macierzysta Fundrise nie wygenerowała jeszcze żadnych zysków i ponosi straty netto, zgodnie z ofertą spółki w lipcu 2017 r. W obiegu zamkniętym. Mimo to każda transakcja dotycząca nieruchomości jest osobną jednostką, odrębną od spółki dominującej. "Inwestorzy straciliby pieniądze tylko wtedy, gdyby rzeczywiste transakcje na rynku nieruchomości zbankrutowały" - mówi Mark S. Roderick, adwokat w Flaster Greenberg, który specjalizuje się w internetowych spółkach nieruchomościowych i crowdfundingowych.
• Inwestowanie w Fundrise oznacza na pewien czas zawiązanie pieniędzy. Możesz zażądać odkupienia swoich udziałów raz na kwartał, ale możesz zostać obciążony opłatą, w zależności od tego, jak długo inwestujesz. Opłata, która jest wpłacana na eREIT lub eFund, jest obliczana jako dyskonto do wartości ceny akcji: 0%, jeśli w ciągu pierwszych 90 dni; 3% rabatu, jeżeli akcje posiadały co najmniej 90 dni, ale mniej niż trzy lata; 2%, jeżeli akcje posiadały co najmniej trzy lata, ale mniej niż cztery lata; 1%, jeżeli akcje posiadały co najmniej cztery lata, ale mniej niż pięć lat. Nie ma upustu na wykupienie akcji posiadanych przez pięć lub więcej lat. Mogą być inne opłaty związane z umorzeniem, a plan wykupu może zostać zawieszony bez powiadomienia. Jeśli zbyt wielu inwestorów prosi o umorzenie w dowolnym momencie, wypłaty mogą być opóźnione. Zainteresowani inwestorzy mogą preferować inwestowanie za pośrednictwem standardowego rachunku maklerskiego, co daje dostęp do szerokiej gamy inwestycji. (Oto, jak otworzyć konto maklerskie i co należy rozważyć przedtem).
• Kiedy zdecydowałem się wykupić moje akcje, nie mogłem znaleźć instrukcji na stronie, więc wysłałem e-mail do Fundrise na ich ogólny adres e-mail. Po kilku dniach otrzymałem wiadomość e-mail z linkiem do strony Fundrise, aby zrealizować moje akcje, oraz tabelkę z opisem, w jaki sposób moje akcje zostaną sprzedane z dyskontem (trzymałem je dłużej niż 90-dniowy okres wstępny). W tym momencie proces inicjowania odkupienia był prosty i trwał zaledwie kilka minut. Muszę poczekać do końca kwartału, aż moja prośba zostanie rozpatrzona. Jednak, jak zauważają okólniki emisyjne, Fundrise "nie może zagwarantować, że środki przeznaczone na plan wykupu będą wystarczające, aby pomieścić wszystkie wnioski złożone w dowolnym kwartale kalendarzowym."

Aby uzyskać więcej informacji, odwiedź stronę Fundrise.