Dlaczego Bank of America jest pozyskiwany i co to oznacza dla dzisiejszego rynku mieszkaniowego
Co się dzieje na rynku nieruchomości? Dlaczego ceny nie spadają?
Departament Sprawiedliwości właśnie w zeszłym tygodniu ogłosił proces sądowy przeciwko Bank of America. W sprawie: Prokurator okręgowy twierdzi, że Countrywide celowo sprzedał tysiące złych kredytów hipotecznych przed Fannie Mae i Freddie Mac z niedbałym ubezpieczeniem.
W szczególności, rząd sprzeciwił się tak zwanemu programowi "szybkiego ruchu na pływanie" lub "hustle", w którym kredyty z niechlubną lub nieistniejącą subemisją, dokumentacją lub oczywistym wprowadzeniem w błąd zostały poddane kauczukom przez urzędników i kierowników Countrywide przed ich sprzedażą. Fannie i Freddie. Według pozwu Departamentu Sprawiedliwości, Bank of America utrzymywał program przez pewien czas po zakupie Countrywide.
Jak do tego doszło i co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?
Historia kryzysu hipotecznego w pigułce
Pozwól nam ustawić scenę:
Był rok 2007, a przemysł hipoteczny dopiero zaczynał się rozwikłać. Jako zagorzały inwestor wartościowy i uczeń Bena Grahama i Warrant Buffet, szukałem sposobów na kupowanie niespokojnych zapasów na tanie. Popatrzyłem więc na Countrywide. Posunąłem się nawet do tego, że wyślę ich roczny raport.
Oto co napisałem o Countrywide w tym czasie:
"Aż korci. Obraca się przy 5x oficjalnych zarobkach. Dostosowuję to mentalnie do 8-9 razy bardziej "rzeczywistych" zarobków i handluję od 20 do 30% wartości księgowej. To mniej niż 10% na subprime ….
To bardzo kuszące - z miłą dywidendą w międzyczasie, by zapłacić za czekanie na powrót do zdrowia.
Ale patrzę na ich CEO, a on sprzedaje akcje tak szybko, jak jego opcje kamizelki. Wydaje się, że nie zatrzymał żadnego z nich osobiście, dlatego nie ufam mu jako właścicielowi-zarządcy."
I jak się okazało, moje instynkty miały rację co do CEO, Angelo Mozilo. Założył swoją firmę, by zainicjować ogromny program odkupu akcji - nawet gdy wyrzucał akcje ze swojego osobistego konta, jakby wychodził z mody.
W jaki sposób rząd został zaangażowany
SEC poczuł powiew tego kilka lat później iw końcu poszedł za nim, osobiście. Mozilo ustanowił dla siebie cztery oddzielne plany sprzedaży akcji dla kadry kierowniczej w 2006 r., Nawet gdy obciążał spółkę długiem, aby odkupić miliony akcji. Niestety, wielkoduszne umowy Mozila, wykonane dla wybitnych polityków, opłaciły się. Zasadniczo oszukał jego kolegów inwestorów w wysokości 140 milionów dolarów, ale SEC ostatecznie nie dochodziło do odpowiedzialności karnej. Wypuścili go z rekordową sumą 67 milionów dolarów. Wielkie grzywny, pewnie, ale nigdzie blisko tego, co ukradł, i tylko około 10 lub 15 procent jego wartości netto. Dodatkowe punkty: Mozilo dostał firmę, której udziałowiec oszukał, płacąc 20 milionów dolarów.
SEC nie podąża za oszustwami do 2009 r. Ale sprzedaż insiderów i odkupienie akcji były rekordowe w 2007 r. Przekazałem akcje, wąchając psa pchłami, jak powiedziałby Gordon Gekko. Bank of America spojrzał na ten sam schemat faktyczny, który zrobiłem - i kupił całą firmę za 4 miliardy dolarów.
Zły ruch.
Dopiero teraz DOJ wkroczył.
Co zrobił Bank of America?
Zazwyczaj od banków oczekuje się odkupienia pożyczek z wadliwą gwarancją, które nie są skuteczne, i trzymania ich w swoich książkach. Ale Bank of America mówi, że istnieje ograniczenie tego, czego można się spodziewać. Są skłonni wykupić pożyczki ze złym underwritingiem. Ale niektóre z tych pożyczek nie poszły źle, dopóki nie nastąpił kryzys ekonomiczny, a to nie miało nic wspólnego z Hustle.
Rzecznik Bofa, Lawrence Grayson, powiedział:
"Bank of America przyspieszył i działał odpowiedzialnie, aby rozwiązać spory dotyczące hipotek; twierdzenie, że nie udało nam się odkupić pożyczek od Fannie Mae, jest po prostu nieprawdziwe. "Następnie dodał:" W pewnym momencie nie można oczekiwać, że Bank of America zrekompensuje każdemu podmiotowi, który domaga się strat spowodowanych spowolnienie."
Rzeczywiście, Bank of America już odkupił kilka z tych pożyczek. Ich wartość wyniosła 2,5 miliarda dolarów w porozumieniu z Fannie i Freddie w styczniu 2011 roku. Od tego czasu zapłacił on drogo organom regulacyjnym i powodom w postaci grzywien i wyroków w ciągu ostatnich kilku lat.
Jaki jest morał tej historii?
Ryba gnije od głowy w dół. Jeśli chodzi o ład korporacyjny, to nie tylko głowa przyczynia się do zgnilizny. Zepsuty, niewierny zarządca przyciągnie skorumpowanego, niewiernego wiceprezydenta. W najlepszym razie są naiwni i łatwo manipulowani. Właśnie dlatego zostali zatrudnieni. Większość z nich chce spojrzeć w inną stronę lub tolerować takie operacje, jak The Hustle, i oczywiste naruszenia obowiązków powierniczych, takich jak Mozilo, kierując Countrywide, by pożyczyć miliony dolarów, by odkupić zawyżone akcje, nawet gdy sam je rzucił. A w najgorszych przypadkach uczestniczyli oni w oszustwie na rynku.
Dyrektor generalny określa etyczny charakter firmy. Ostatecznie otoczy siebie takimi ludźmi jak on. Bank of America nie jest Countrywide. Ale zapomnieli o tej zasadzie i patrzyli tylko na grubą dywidendę i atrakcyjny stosunek P / E. Ale dywidenda i P / E były niewiele więcej niż fasadą.
Perspektywy: W jaki sposób Bank of America będzie działał w sądzie?
Jest zbyt wcześnie, by powiedzieć, jakie są perspektywy procesu sądowego - obie strony mają mocne argumenty. Rząd wskaże na bardzo realne straty, które miały miejsce z powodu zaniedbań Countrywide, jeśli nie jawnego oszustwa w fałszywym przedstawianiu jakości ich underwritingu Fannie i Freddiemu i firmom ubezpieczeniowym, które ubezpieczają pule hipoteczne, opierając się na dobrej wierze bankierów i firm hipotecznych generowanie pożyczek.
Bank of America może wskazać na fakt, że pomiędzy momentem powstania pożyczek a czasem, w którym one wystąpiły, istnieje wiele alternatywnych przyczyn niewykonania zobowiązań. Nawet dobrze zabezpieczone pożyczki czasami się psują.
Bank of America może również twierdzić, że Ustawa o fałszywych roszczeniach nie ma zastosowania, ponieważ Fannie i Freddie nie kwalifikują się jako urzędnicy rządowi do celów tego konkretnego prawa. Być może robią to teraz, ale nie zrobiły tego, zanim rząd przejął te dwie jednostki. W rzeczywistości, w 1996 r. Sędzia federalny stworzył właśnie ten precedens, orzekając, że Freddie Mac nie był podmiotem rządowym, ponieważ znaczna większość jego dyrektorów nie była wyznaczona przez rząd, a rząd nie utrzymał znaczącej kontroli nad operacjami Freddiego Maca. Ale trudno będzie znaleźć ławę przysięgłych, która będzie bardzo sympatyzująca z Bank of America i Countrywide w obecnym otoczeniu.
Czego inwestorzy powinni nauczyć się z tej opowieści
Bank of America zapłacił 4 miliardy dolarów - za przywilej zaciągania zobowiązań w wysokości 40 miliardów dolarów.
Kiedy kupujesz część akcji, nie tylko jesteś właścicielem roszczenia o przyszłe zarobki. Ty także weźmiesz udział w przyszłych zobowiązaniach spółki. Piłka może być już ustawiona w ruchu lat przed zakupem. Ale wszelkie wyroki będą miały zastosowanie do obecnych akcjonariuszy, a nie do akcjonariuszy w momencie zerwania. Nigdy, przenigdy nie zapomnij tego. Nawiasem mówiąc, dlatego ludzie, którzy kupują ściśle trzymane firmy, zwykle są lepiej kupić majątek zamiast zapasów. Aktywa nie są objęte ukrytymi zobowiązaniami, chyba że istnieje na nich zastaw, który jest informacją publiczną.
