5 Najgorszych rzeczy, które możesz zrobić, kupując dom z krótką wyprzedażą |

Przez ponad rok moja rodzina szukała większego domu w naszej podmiejskiej dzielnicy Dallas. Teraz, gdy dzieci są już starsze, jesteśmy gotowi na basen, inny układ i piątą sypialnię w moim domowym biurze.

Trudno jest znaleźć bez skaczących dzielnic, więc kiedy zobaczyliśmy 3100 stóp kwadratowych Za niską cenę rynkową trafiła MLS (Multiple Listing Service), wskoczyliśmy na nią.

To było ponad 40 dni temu, a my jeszcze nie słyszeliśmy, czy nasza oferta z pytaniem o cenę została zaakceptowana. Okazuje się, że sprzedawcy spóźnili się z płatnością, a pożyczkodawca musi teraz zgodzić się na mniejszą niż należność z tytułu kredytu hipotecznego. Nazywa się to krótką sprzedażą i jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów sprzedaży domów.

Krótka sprzedaż to także rynek z potencjalnymi pułapkami. Są jednak sposoby, aby nie żałować swojej decyzji. W naszym przypadku nie jesteśmy nawet pewni, czy pożyczkodawca widział naszą ofertę. Wygląda na to, że kredytodawcy mają setki umów krótkiej sprzedaży na swoich biurkach; uzyskanie odpowiedzi może zająć tygodnie, miesiące, a nawet rok. Mniej skomplikowane oferty - na przykład nasza obejmuje tylko jeden zastaw - mają iść nieco szybciej. Zobaczymy.

W pewnym sensie "krótka sprzedaż" jest mylącą nazwą, ponieważ pod względem czasowym nie ma w tym nic prostszego. Jego nazwa wynika z faktu, że bank się zwiąże. Harry Ridge, nasz broker w VIP Realty Platinum, powiedział, że wielu nabywców domu denerwuje się, gdy mijają wielkie porachy czasu i nic się nie dzieje. Większość nie rozumie, że oferta musi zostać zatwierdzona przez bank, a nie sprzedającego, który ustalił cenę w MLS.

Niecierpliwość jest problematyczna na rynku krótkiej sprzedaży. Trudno odłożyć na bok swoje życie. Być może masz skłonność do zatrzymywania zakupów w domu lub kupowania przedmiotów dużego biletu, zarówno monumentalnych błędów na tym rynku. I są jeszcze inne błędy, które możesz popełnić po drodze.

Ale jest odpowiedź: Kiedy masz wątpliwości, nie rób tego. Nie przestawaj robić zakupów w domu. Nie rób dużych zakupów. I jest ich więcej.

Oto pięć rzeczy, których powinieneś być pewien, nie robiąc przy składaniu oferty w domu krótkiej sprzedaży:

1. Nie sprzedawaj najpierw domu. Nie ma gwarancji, że pożyczkodawca zaakceptuj swoją ofertę krótkiej sprzedaży, więc nie skacz za pistoletem i nie stań się bezdomny. Możesz być teraz najwyżej licytującym, ale dom krótkoterminowy pozostaje w MLS podczas tego procesu. Inni kupujący mogą przesyłać oferty, które wygrywają, tworząc licytację. Pożyczkodawca może również przeciwdziałać Twojej ofercie. W naszej ofercie zaoferowaliśmy 5000 USD więcej niż cena wywoławcza i zgodziliśmy się zapłacić koszty zamknięcia. Dom nie był aktualizowany od 1996 roku i potrzebuje aktualizacji o wartości 20 000 $, więc nie jesteśmy skłonni płacić znacznie więcej.
2. Nie zapomnij o skarpecie pieniędzy na duże naprawy. Do czasu uzyskania kontroli - i nie powinieneś tego robić, dopóki bank nie zaakceptuje twojej oferty - nie poznasz prawdziwego stanu domu. Jeśli właściciel domu nie byłby w stanie spłacić swojej hipoteki, prawdopodobnie nie dokonywał dużych napraw. Nazywa się to odroczoną konserwacją. Większość kredytodawców nie płaci za naprawy lub przedłużone gwarancje domu.
3. Nie wkładaj wszystkich swoich jajek do jednego koszyka. Kontynuuj zakupy w domu. Twoja krótka oferta sprzedaży nie jest pewna, więc nie przestawaj przeglądać codziennych wiadomości e-mail od swojego pośrednika.
4. Nie rób zakupów za duży bilet. Szybko dostaliśmy list przed certyfikacją żeby pokazać pożyczkodawcom, że jesteśmy poważni. Jednak po zatwierdzeniu wstępnej certyfikacji nie kupuj samochodu, nie kończ pracy lub nie realizuj zapasu gotówki. Jeśli to zrobisz, musisz ponownie przesłać informacje finansowe do pożyczkodawcy hipotecznego, co likwiduje twoją papierkową robotę. Następnie powraca na dół stosu.
5. Nie rób tego, jeśli jesteś kupującym po raz pierwszy . Już wcześniej posiadałem i sprzedawałem dom, a proces był gładki jak masło. Krótka sprzedaż ma mnóstwo papierkowej roboty, podobnie jak tradycyjna sprzedaż, ale krótka sprzedaż nie jest płynna dla kupującego lub pośrednika (który, nawiasem mówiąc, powinien mieć doświadczenie w tego typu transakcjach). Po raz pierwszy nasz broker, 26-letni weteran nieruchomości, zamknął krótką wyprzedaż, to był taki ból, że przysięgał, że nigdy więcej tego nie zrobi. (Zmienił zdanie, dziś krótka sprzedaż stanowi połowę jego działalności.) Nie są dla osób o słabym sercu. Jako moja pośredniczka, Regina Stockwell, powiedziała, że ​​jeśli mieszkasz z teściową, płacisz czynsz lub po raz pierwszy kupujesz dom, unikaj krótkiej sprzedaży.

Istnieją wytyczne, obowiązujące od 15 czerwca 2012 r., Mające na celu usprawnienie procesu krótkiej sprzedaży. Usługi kredytów hipotecznych popierane przez Fannie Mae i Freddie Mac są zobowiązane do wydania ostatecznej decyzji o przyjęciu lub odmowie w ciągu 60 dni od otrzymania oferty krótkiej sprzedaży. Jestem sceptyczny, ponieważ będzie to egzekwowane, ponieważ inne mandaty nie spełniły się, ale jest to krok we właściwym kierunku.

Mieliśmy nadzieję, że latem tego roku wejdziemy do nowego domu, aby cieszyć się basenem, ale następne lato może być bardziej realistyczne. Jeśli jednak zdobędziemy ten dom, otrzymamy świetną ofertę na większą nieruchomość z gwiazdorską stopą procentową.

Inwestująca odpowiedź: Konieczne jest kontynuowanie polowania w domu. Uczęszczaj do otwartych domów i prosi o pokazy. Możesz nie znaleźć tak dobrej umowy, ale nie chcesz też przegapić swojego wymarzonego domu.