Kredyty hipoteczne: podstawy

Dzięki ARM Twoje spłaty kredytu hipotecznego mogą wzrosnąć w przypadku wzrostu stóp procentowych, a Ty nie możesz lub nie chcesz sprzedawać lub refinansować. Może to być katastrofalne, jeśli nie jesteś przygotowany.

Niekonwencjonalny kredyt hipoteczny: Agencje rządowe Fannie Mae i Freddie Mac kończą kupowanie lub zabezpieczanie większości kredytów hipotecznych. Ale Fannie i Freddie będą zajmować się tylko kredytami do 453,100 USD (choć wyższe na droższych rynkach). Większe kredyty hipoteczne są "niezgodne". Często mają wyższe oprocentowanie.

Jak zakwalifikować się do najlepszej stopy procentowej

Ogólnie rzecz biorąc, kilka czynników zewnętrznych wpływa na to, jak trendy kształtują się w czasie, w tym na temat zakupów aktywów przez Rezerwę Federalną, popytu na mieszkania i rynku wtórnego papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ale większość tego, co wpływa na twoje szanse na uzyskanie najlepszej stopy w danym momencie, leży w twojej kontroli.

Decydując o tym, czy jesteś dobrym ryzykiem dla swoich pieniędzy, pożyczkodawcy będą analizować twoje dochody, wynik kredytowy, historię zatrudnienia, aktywa płynne, zaliczki, rodzaj nieruchomości, którą kupujesz i jej wartość. Oto konkretne kroki, które możesz wykonać, aby pomóc swojej sprawie:

1. Poznaj swój wynik kredytowy

Twoja ocena kredytowa jest podstawą osobistego profilu finansowego. Najczęściej używany wynik jest wystawiany przez Fair Isaac Corp. (FICO) i ocenia cię w pięciu różnych obszarach, z których każdy stanowi procent twojej oceny. To są:

• historia płatności (35%)
• pieniądze należne (30%)
• długość historii kredytowej (15%)
• rodzaje kredytu w użyciu (10%)
• nowy kredyt (10%)

Wyniki FICO wahają się od 300 do 850; im wyższy wynik, tym lepiej. Najlepsi kandydaci mają niskie salda kart kredytowych i pożyczek oraz długą historię płatności na czas i bieżących rachunków kredytowych, więc upewnij się, że Twój raport kredytowy jest wolny od błędów. Możesz uzyskać do niego dostęp bez żadnych kosztów na stronie annualcreditreport.com, gdzie możesz zobaczyć jedną kopię każdego roku z każdej z trzech agencji raportowania kredytowego (Experian, TransUnion i Equifax). Jeśli znajdziesz błędy, skontaktuj się z firmą, aby je poprawić.

2. Wyjść z długów

Zbyt duży dług powoduje, że ryzykujesz. Kredytodawcy sprawdzają twój stosunek długu do dochodu (DTI), aby określić, czy kwalifikujesz się do najlepszej obecnej stopy procentowej. Obniż swoje DTI, spłacając plastyk. Najprawdopodobniej podniesie to również twoją ocenę FICO.

3. Przygotuj swoje dokumenty finansowe

W 2014 r. Biuro Ochrony Konsumentów wdrożyło zasady, które chronią Cię przed pożyczkami, do których nie masz kwalifikacji, więc będziesz mniej prawdopodobne, że doświadczysz niewypłacalności kredytu hipotecznego. W rezultacie pożyczkodawcy znajdują się pod większą presją, aby dokładnie przeanalizować swoją dokumentację finansową. Będą skrupulatnie patrzeć na twoje dochody, aktywa, długi i konta kredytowe. Jeśli zobaczą coś niezwykłego, zażądają wyjaśnień, więc zachowuj obfite notatki. Czysty rachunek finansowy pomaga w uzyskaniu niskiej stopy procentowej kredytu hipotecznego.

4. Pomyśl o blokadach i punktach oprocentowania kredytów hipotecznych

Z blokadą stopy pożyczkodawca zobowiązuje się do podania konkretnej stopy procentowej, nawet jeśli twoja pożyczka jeszcze się nie zamknęła. Przeczytaj Podręcznik konsumenckiej Rezerwy Federalnej na temat blokad hipotecznych, aby dowiedzieć się więcej.

Innym sposobem na obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego jest zapłacenie "punktów" (zasadniczo ustalonej kwoty w dolarach z przedpłaconymi odsetkami) w zamian za obniżenie stopy procentowej przez cały okres trwania pożyczki o określoną kwotę. Jeden "punkt" równa się 1% kwoty kredytu hipotecznego. Ta strategia jest ogólnie korzystniejsza, im dłużej przebywasz w domu. Punkty można również odliczyć od podatku.

Pożyczki FHA

Pożyczka FHA odnosi się do kredytu hipotecznego, który jest ubezpieczony przez Federal Housing Administration. Pożyczki FHA są zaprojektowane specjalnie dla osób kupujących domy po raz pierwszy i zwykle wymagają jedynie minimalnej zaliczki w wysokości 3,5%. Są to zazwyczaj 30-letnie stałe kredyty hipoteczne.

Pożyczki FHA są bardzo atrakcyjne dla osób po raz pierwszy kupujących, którzy mogą nie być w stanie pozwolić sobie na wymaganą 20% zaliczkę, która pochodzi z tradycyjnego kredytu hipotecznego. Wyobraź sobie, że znajdziesz dom, który naprawdę kochasz za 300 000 $. Możesz sobie pozwolić na miesięczne płatności, ale nie na 60 000 $ zaliczki plus koszty zamknięcia. Jeśli obniżysz o 3,5%, musisz wydać 10 500 USD z góry.

Pożyczki FHA mogą wydawać się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe - i jest haczyk. Ponieważ obniżasz o 20%, będziesz musiał zapłacić dwie formy ubezpieczenia hipotecznego.

Po pierwsze, zapłacisz wstępną składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% pożyczki. Na przykład przy hipotece o wartości 240 000 USD zapłacisz 4 200 USD. Zazwyczaj jest to wliczone w kredyt hipoteczny, więc nie musisz płacić z kieszeni.

Po drugie, zapłacisz roczną składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, która jest pobierana co miesiąc. Stawka może się zmieniać i Twoja płatność może się różnić. Załóżmy, że obecna roczna składka wynosi 0,80% dla pożyczki za mniej niż 679.650 USD i na okres dłuższy niż 15 lat. Przy tej hipotece o wartości 240 000 USD skończyłoby się płacenie 1,920 USD rocznie lub 160 USD miesięcznie.

Pamiętaj, że możesz rozważyć refinansowanie swojego kredytu hipotecznego, aby pozbyć się pożyczki FHA, gdy tylko uzyskasz wystarczającą ilość kapitału własnego w tym celu.