Uzyskaj bezpieczniejszy kredyt hipoteczny za pomocą tych porad post-Crisis

Kredyty hipoteczne są teraz bezpieczniejsze niż dziesięć lat temu. To główny efekt kryzysu finansowego w latach 2008-2009 na rynku kredytów hipotecznych.

Następujące rodzaje pożyczek były popularne podczas boomu mieszkaniowego w początkach do połowy 2000 roku, ale obecnie są niedostępne dla większości kredytobiorców:

• Kredyty hipoteczne o niskich dochodach pozwoliły kredytobiorcom uzyskać pożyczki bez udokumentowania dochodów i aktywów.
• Pożyczki hipoteczne oprocentowane umożliwiły pożyczkobiorcom kupowanie domów, których inaczej nie mogliby sobie pozwolić na początkowo niską miesięczną opłatę. Pożyczki były jednak finansowym odpowiednikiem bomb zegarowych: okres tylko odsetkowy wygasał po kilku latach, a następnie kredytobiorcy musieli płacić kapitał, wykonując katapultowane miesięczne płatności, za które wielu właścicieli mogło zapłacić.
• Kredyty hipoteczne typu subprime - pożyczki mieszkaniowe dla kredytobiorców o słabych kredytach - zwiększyły popularność, z 8% kredytów hipotecznych w 2003 r. Do 20% w 2005 i 2006 r.

Nie musisz być ekspertem, aby zobaczyć, jak wiele z tych pożyczek może pójść źle. Ale w jakiś sposób inwestorzy byli zaskoczeni, gdy duża liczba pożyczkobiorców przestała płacić hipoteki. Do września 2008 r. 5,3% kredytów hipotecznych było zaległościami, co oznacza, że ​​1 na 19 kredytobiorców miał co najmniej 30 dni opóźnienia w płatnościach. W pierwszym kwartale 2010 r. Wskaźnik zaległości wyniósł 11,54%, co oznacza, że ​​około 1 na 9 kredytobiorców spóźniało się z wypłatą swoich domów.

Miliony tych niesprawdzonych kredytobiorców straciło swoje domy. Według CoreLogic od 2007 do 2016 r. Zakończono prawie 7,8 miliona Foreclosures. Stawka na własność spadła i nie powróciła. W drugim kwartale 2008 r. 68,1% gospodarstw domowych posiadało swoje domy; 10 lat później zrobiło to 64,3%.

»Czy po wielkiej recesji jesteśmy 10 lat mądrzejsi? Zobacz więcej wskazówek na temat przygotowywania i prosperowania

Powstrzymanie tego od nowa

Według najnowszego badania Investmentmatome, przeprowadzonego w Internecie przez The Harris Ankieta wśród ponad 2000 amerykańskich dorosłych, prawie 4 na 5 Amerykanów (79%) doświadczyło negatywnych skutków finansowych z powodu kryzysu finansowego; wśród nich ponad połowa (55%) stwierdziła, że ​​nadal nie w pełni odzyskała finansowo.

A ludzie są nadal w szoku przez Foreclosures. W tym samym sondażu 31% respondentów stwierdziło, że kryzys finansowy uczyni ich bardziej konserwatywnymi przy szacowaniu, ile mieszkań może sobie pozwolić, a 24% stwierdziło, że potrzebowaliby większej zaliczki, gdyby mieli teraz kupić dom. Ponadto, 7% Amerykanów powiedziało, że w wyniku kryzysu finansowego opóźnili posiadanie domu. W przypadku osób poniżej 35 roku życia odsetek ten wynosił 13%.

Aby zapobiec ponownemu wystąpieniu kryzysu mieszkaniowego, ustawodawcy i regulatorzy stworzyli zasady ograniczające dostępność egzotycznych kredytów hipotecznych, a organy regulacyjne i rzecznicy stworzyli narzędzia, których konsumenci mogą użyć, aby uzyskać bezpieczny kredyt hipoteczny.

Uzyskaj pożyczkę, na którą możesz sobie spłacić

Nawet przy tych nowych przepisach i przyjaznych dla użytkownika narzędziach, wciąż pozostaje do dyspozycji, aby poinformować się i poznać swoje ograniczenia. Oto niektóre strategie.

Wiesz, na co cię stać.Pierwszym krokiem w kierunku uzyskania przystępnego kredytu hipotecznego jest kupno niedrogiego domu. Kalkulator oszczędnościowy w domu Investmentmatome to narzędzie, które pozwala znaleźć swój przedział cenowy, od "przystępnego" do "rozciągającego" do "agresywnego".

Zdolność do zakwaterowania w domu była kolejną ofiarą kryzysu finansowego. W ankiecie Investmentmatome 12% respondentów stwierdziło, że obawia się, że nie będą mogli pozwolić sobie na zakup domu w wyniku kryzysu finansowego. A 19% stwierdziło, że ich pensja jest w stagnacji od czasu kryzysu finansowego.

Uzyskaj wstępną apelację o kredyt hipoteczny. Wstępne zatwierdzenie daje jeszcze dokładniejszy obraz tego, ile możesz pożyczyć. Uzyskanie wstępnego zatwierdzenia daje ci doświadczenie w zbieraniu dokumentacji, którą będziesz musiał zrobić, gdy później złożysz wniosek o kredyt hipoteczny. Oznacza to zmianę z początku do połowy lat 2000, kiedy kredytobiorcy nie zawsze musieli udokumentować swoje dochody i majątek.

Utrzymuj spłatę zadłużenia pod kontrolą. Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, kredytodawcy zwracają szczególną uwagę na stosunek długu do dochodu lub na DTI. Jest to procent twojego miesięcznego dochodu, przed podatkami, który idzie w kierunku Twoich długów.

Zasadą jest utrzymywanie wartości DTI na poziomie 36% lub niższym, nawet jeśli kredytodawcy mogą w niektórych przypadkach pożyczyć do 43% lub nawet więcej.

Jak zmieniły się standardy dotyczące przystępności cenowej od 2008 roku: Po utworzeniu Biura Ochrony Konsumentów w 2010 r. Najwyższym priorytetem było zreformowanie działalności w zakresie kredytów hipotecznych. Agencja przyjęła zasadę zdolności do spłaty kredytów hipotecznych, która wymaga od kredytodawców:

• Weryfikuj informacje o przychodach i kredytach zamiast po prostu brać słowo kredytobiorcy. W okresie boomu mieszkaniowego pożyczkodawcy zezwolili kredytobiorcom na uzyskanie kredytów hipotecznych bez przedstawienia dowodu ich stwierdzonych dochodów i aktywów. Ta zasada umiejscowiła kredyty niskonakładowe poza limitami dla większości kredytobiorców.
• Ogranicz maksymalny stosunek długu do dochodu na poziomie 43%. (Niektóre wyjątki pozwalają pożyczkobiorcom o wysokich kwalifikacjach zaciągać pożyczki w wysokości do 50% DTI.)
• Punkty i opłaty graniczne do nie więcej niż 3% kwoty kredytu hipotecznego.

Wytyczne te wydają się być zdroworozsądkowe, ale CFPB wdrożyła zasady, aby uniemożliwić pożyczkodawcom ignorowanie zdrowego rozsądku podczas następnego boomu.

CFPB wprowadziła także inne zmiany, aby uczynić kredyty hipoteczne bezpieczniejszymi.Kredytodawcy wprowadzili hipotekę o zmiennym oprocentowaniu w czasie boomu, zwaną opcją płatności ARM, która miała przerażającą cechę: w niektórych przypadkach pożyczkobiorcy mogli dokonywać minimalnych płatności, które nie pokrywały nawet odsetek z tego miesiąca, a więc w efekcie więcej pożyczka, nawet po dokonaniu płatności.

Zgodnie z kwalifikowaną regułą hipoteki CFPB te ryzykowne ARMy z opcją płatności nie są już dozwolone. Nie są to również kredyty hipoteczne lub kredyty mieszkaniowe z opcją balonu. Kara za przedterminowe płatności jest zabroniona w przypadku większości kredytów hipotecznych.

Porównaj oferty kredytów hipotecznych

Aby ułatwić porównywanie pożyczek, CFPB utworzyło trzystronicową informację o nazwie Loan Estimate. Kredytodawcy muszą przekazać szacunki pożyczki klientom, którzy ubiegają się o kredyty hipoteczne.

Użyj skrótu kalkulacyjnego Pożyczka. Umieść dwie lub więcej wartości szacunkowych pożyczek obok siebie. Przejdź do strony 3 każdego oszacowania kredytu i skoncentruj się na sekcji "Porównania", a konkretnie na dwóch liczbach: ile będzie kosztować hipotekę w ciągu pierwszych pięciu lat i ile kapitału zostanie spłacone w ciągu tych pięciu lat. która pożyczka jest lepsza.

The Loan Estimate pomaga również w realizacji innego zadania: zmniejszeniu kosztów zamknięcia.

Jak zmieniły się porównania kredytów od 2008 roku: Przez dziesięciolecia osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny otrzymywały od swoich pożyczkodawców informację "Good Faith Estimate". Dokument zawiera szczegółowe informacje na temat kosztów zamknięcia, ale nie ułatwił pożyczkobiorcom porównywania ofert kredytowych.

CFPB wierzyła, że ​​zbyt wielu kredytobiorców hipotecznych marnuje pieniądze, stosując tylko jednego pożyczkodawcę. Agencja uznała, że ​​jeśli stworzy ujawnienie, które ułatwi porównywanie ofert kredytowych, więcej kredytobiorców znajdzie zastosowanie u wielu kredytodawców.

CFPB zastąpił ocenę dobrej wiary szacunkiem pożyczki w 2015 r. Po 4½-letnim procesie rozwoju.

Gdzie są teraz kredyty hipoteczne

We wrześniu 2008 r. Rząd federalny przejął finansowane przez rząd przedsiębiorstwa Fannie Mae i Freddie Mac, wprowadzając je do konserwatorium. Dziesięć lat później wciąż są w konserwatorium, z niewielką presją polityczną, aby je zreformować.

Niektórzy badacze twierdzą, że hipoteki są zbyt trudne do zdobycia. Według Urban Institute "nadmiernie napięty kredyt" uniemożliwił 5,2 milionom kredytobiorców zaciągnięcie kredytów hipotecznych w latach 2009-2014, plus 1,1 mln w 2015 roku.

Standardy kredytowe uległy poluzowaniu, ale powoli. Średnia ocena kredytowa wszystkich kredytów hipotecznych zamkniętych w sierpniu 2011 r. Wyniosła 741, według Ellie Mae. W lipcu 2018 r. Było to 725.

W przeciwieństwie do niepewnych kredytów hipotecznych z okresu boomu, dzisiejsze kredyty hipoteczne są łagodne. Ale standardy są bardziej rygorystyczne, a najlepiej wykwalifikowani kredytobiorcy mają niskie wskaźniki zadłużenia do dochodów i wysokie wyniki kredytowe.