Wyjaśnienia dotyczące funduszy inwestycyjnych: REITs uciekły od najgorszego z Sandy, więc czy teraz jest dobry moment na zakup?

Czy teraz jest dobry czas na zakup REIT? REIT, czyli fundusz inwestycyjny nieruchomości, to firma, która inwestuje bezpośrednio w nieruchomości poprzez hipoteki lub faktyczną własność nieruchomości.

Czym są REIT?

Zasadniczo REIT są tylko firmami posiadającymi nieruchomości, które kwalifikują się do specjalnego traktowania podatkowego zgodnie z prawem. W szczególności, IRS zwalnia REIT z płacenia podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym, o ile posiadają co najmniej 75 procent ich portfela inwestycyjnego w kwalifikujących się inwestycjach w nieruchomości (istnieją również REIT hipoteczne, które trzymają kredyty hipoteczne, a nie nieruchomości). Zgodnie z prawem, REIT musi również wypłacać akcjonariuszom 90% swoich dochodów lub więcej. Z kolei akcjonariusze muszą dochodzić wszystkich dochodów z REIT na swoich indywidualnych zeznaniach podatkowych i muszą zazwyczaj płacić zwykłe stawki podatku dochodowego od dochodu.

Co Hurricane Sandy Do REITs?

Jak dotąd, północno-wschodnie REIT uciekły bez większych szkód od huraganu Sandy. Kiedy burza zbliżała się do Jersey Shore, inwestorzy REIT bardzo się denerwowali. W pewnym momencie analitycy obawiali się, że aż 9000 posiadanych przez REIT nieruchomości znajduje się na ścieżce Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX) był szczególnie zagrożony. Jak REIT idzie, to 2,2 miliarda zaufania jest małe. Ale wszystkie sześć jego nieruchomości znajdowało się dokładnie na drodze Hurricane Sandy - prawe uderzenie w środku obszaru metra w Nowym Jorku. Zaufanie jednak uległo poważnym uszkodzeniom. Jego właściwości są cofnięte na Manhattanie. Podczas gdy dolny Manhattan został spętany 15-metrową falą burzową, która zalała teren World Trade Center między innymi miejscami, właściwości ALX zostały tylko nieznacznie uszkodzone. Tymczasem Staten Island i Brooklyn siedzą między Manhattanem a otwartym oceanem, biorąc na siebie ciężar kary.

Rynki prawie nie mrugały.

Ceny akcji gwałtownie wzrosły w związku z wiadomością, że Aleksander wynegocjował opłacalną sprzedaż King's Plaza, centrum handlowego w Brooklynie … i jasne jest, że podejście i przejście burzy nie było żadnym wydarzeniem, jeśli chodzi o akcjonariuszy Aleksandra.

Pierwszy REIT z New Jersey, (NYSE - FREVS) z drugiej strony, oferował skromną możliwość handlowania. Ta nieruchomość inwestycyjna nieruchomości mieszkaniowych ma prawie wszystkie swoje nieruchomości w New Jersey.

Nastąpił bardzo skromny spadek na większą niż normalna wielkość przed burzą. A kiedy minęła burza, a szkody okazały się nieistotne, czas wzrósł jeszcze bardziej, niż przedtem. Upadek przed burzą jednak nie był wystarczający, aby podjąć duże ryzyko. To nie było dużo większe niż zwykłe codzienne wahania kursu akcji.

Jeśli którykolwiek REIT powinien był zobaczyć wielką strach sprzedać się tuż przed uderzeniem burzy, to powinny być te dwa. Ale nie zrobili tego. Czemu?

Cóż, jak widzieliśmy w tym artykule, ubezpieczenie powodziowe obejmowało tylko około 15 procent właścicieli domów. Ale REIT częściej kupują ubezpieczenia powodziowe niż poszczególni właściciele ziemscy, co powoduje, że nie ma w tym nic złego. Nowy Jork to także pionowy rynek nieruchomości. Powodzie, które całkowicie zniszczyły jednopiętrową strukturę, są stosunkowo niewielkimi zjawiskami dla wieżowców. A REIT nie był przede wszystkim narażony na linię brzegową.

Jednakże, jeśli istnieje lekcja, której można się nauczyć, to jest to: REIT mają sens lub nie mają sensu w oparciu o długoterminowe podstawy. Przemyśl dochód, cenę do zarobku, cenę do książki i wrażliwość zarobków na cykliczne zmiany rynkowe. Na przykład niektóre centra handlowe - podstawowe produkty REIT - biorą je na podbródek w powolnych gospodarkach, gdy nie mogą wypełnić swoich miejsc w sklepach płacącymi najemcom. Jeśli tylko jedna "kotwica" wyjdzie - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, itp., Która może zerwać wnętrzności z centrum handlowego REIT.

Jaka powinna być rola REIT Zagraj w portfolio?

Historycznie inwestorzy posiadali REIT jako dodatkową kategorię aktywów. Mieli tendencję do wykonywania zdecydowanie, gdy akcje były słabe. Inaczej niż w przypadku obligacji, fundusze REIT mają również wbudowaną ochronę przed inflacją: na przykład zarabiają twarde aktywa zamiast zadłużenia. REIT również korzystają z wolności - ogólnie - w celu dostosowania ich czynszów w górę w odpowiedzi na inflację.

REIT od dawna są ulubionym dodatkiem do portfeli akcji i obligacji dla praktyków zajmujących się przydzielaniem aktywów. Powód: REIT zwykle zygzaki, podczas gdy wszystko inne było zagmatwane. W kategoriach matematycznych, REIT miał stosunkowo niski współczynnik korelacji w porównaniu do akcji, obligacji i innych klas aktywów. Oznaczało to, że fundusze REIT zapewniły pożyteczną korzyść z dywersyfikacji.

Jednak w ostatnich latach korzyści z dywersyfikacji zaczęły spadać. REIT i akcje mają tendencję do większego ruchu w tandemie - po części dlatego, że recesja w latach 2008-2009 spowodowała ogromny wzrost pustostanów dla wszystkich rodzajów nieruchomości komercyjnych, od centrów handlowych po budynki biurowe - obie podstawowe produkty REIT.

Prywatnie zatrzymane REIT: grając rolę w cieniach

Wprowadź REIT niepubliczny. Nie każdy REIT jest przedmiotem publicznego obrotu, ale wiele prywatnych funduszy REIT musi od czasu do czasu pozyskiwać kapitał, lub możesz mieć zarządcę, który chce przejść na emeryturę i pozbyć się udziałów lub wybitnego inwestora, który musi zlikwidować.Kiedy tak się dzieje, muszą znaleźć kogoś, kto kupi ich zainteresowanie.

Jeśli się w to zaangażujesz, wejdź z szeroko otwartymi oczami. Są to naprawdę dla wyrafinowanych, doświadczonych inwestorów. Możesz uzyskać duży zysk na niektórych z nich, głównie dlatego, że sprzedawca zwykle musi sprzedać akcje po głębokim rabacie. To zwiększa efektywny zwrot z inwestycji - gdy działa zgodnie z planem. Ale pamiętaj - prawdopodobnie będziesz musiał również sprzedać swoje udziały po obniżonej cenie, ze względu na zjawisko polegające na tym, że finansiści nazywają "premią płynnościową". Ludzie będą płacić wyższe ceny za pozycję, którą mogą sprzedać z łatwością, niż za pozycję, którą będą mieli. problem z rozładunkiem.

Możesz kupić prywatne akcje REIT bezpośrednio od właścicieli, ale częściej zdarza się, że korzystają z usług brokera, który specjalizuje się w tym rynku. Ten pośrednik doda prowizję do już znacznej premii z tytułu płynności - 12 procent to dość typowy ładunek front-end w tej przestrzeni, twierdzi Blue Vault Partners, firma konsultingowa i badawcza specjalizująca się w niepublicznym sektorze REIT. Nie są to pojazdy handlowe: najlepiej je trzymać na dłuższą metę i czerpać dochody. Według badań Blue Vault Partner i University of Texas około 75 procent prywatnych wyników REIT wynika z dochodów.

REITs: Volatile Generatory Income

Po wycofaniu się, podobnie jak wszystkie nieruchomości, pod koniec recesji w 2000 roku, REIT odbiły się mocno w ciągu ostatnich czterech lat. I oczywiście przyciągnęli dużo kapitału, który zwykle podnosi ceny. W ciągu ostatnich trzech lat REIT zwiększyły się o prawie 18,5 procent rocznie, przy dużym napływie. Fundusz Vanguard REIT Index wypłaca obecnie 3,4 proc. Istnieje kilka indywidualnych REJONÓW, takich jak First REIT of New Jersey, powyżej, które pozwolą ci uzyskać od 6 do 7 procent. Inwestorzy nie żyją jednak wyłącznie z dochodów.

REIT są drobnymi generatorami dochodu - i historycznie generują prawie dwukrotnie więcej dochodu S & P 500 w danym momencie. Ale nie są niezawodny generatory dochodów. Nie ma gwarancji, że otrzymasz wypłatę dywidendy. Potrzebujesz wiarygodnych dochodów? Uzyskaj wysokiej jakości obligację lub rentę dożywotnią. Mimo to komercyjne REIT mają tendencję do zamykania długich umów najmu, na przykład w centrach handlowych, co pomaga w wygładzaniu wzlotów i upadków.