Nie daj się zwieść hipotecznej "grze podatkowej"

Matt McCoy

Dowiedz się więcej o Matt na naszej stronie Zapytaj doradcę

W niedawnym artykule zastanawiałem się, dlaczego niektórzy ludzie utrzymują dług odliczany od podatku. Jednym z powodów jest "gra podatkowa" - utrzymywanie niskiego oprocentowania, zadłużenie podatkowe i dążenie do zarobienia więcej na swoich inwestycjach. Po niedawnej dyskusji na ten temat, przyszło mi do głowy, że ta koncepcja jest nadal źle rozumiana.

Czasami ten argument jest nieco zbyt uproszczony. Na przykład, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 4%, wystarczy zarobić 4,01%, aby "wygrać" grę, prawda? Źle. To, co często pominięto w tej argumentacji, to jeden bardzo ważny czynnik: skutki podatkowe - zarówno dobre, jak i złe.

Najlepiej ilustruje to przykład. Trzymając się założenia stopy 4%, użyjemy początkowego salda kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 USD i przyjmiemy 30-letnią pożyczkę o stałej stopie procentowej. Będziemy również ignorować podatki, konserwację i ubezpieczenie, ponieważ możesz mieć te wydatki niezależnie od tego, czy masz kredyt hipoteczny. Podłączenie tych założeń do kalkulatora finansowego lub arkusza kalkulacyjnego i przyjęcie płatności dokonywane jest na koniec każdego okresu, co daje:

• Miesięczna płatność = 1.432,25 $ (360 płatności)
• Łączne odsetki płacone przez cały okres trwania pożyczki = 215 608,51 USD

Załóżmy teraz, że rozważasz, czy spłacić tę pożyczkę za 15 lat, czy zainwestować tę dodatkową płatność w innym miejscu. Pierwszym krokiem będzie ustalenie, jaka będzie dodatkowa płatność. Korzystając z naszego sprawdzonego kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego, okazuje się, że potrzebujesz dodatkowej miesięcznej płatności w wysokości 776,81 USD. W tym scenariuszu miesięczna płatność i kwoty odsetek ogółem są następujące:

• Miesięczna płatność = 2 219,06 USD (2 219,06 USD - 1 42,25 USD = 786,81 USD)
• Łączne odsetki zapłacone przez cały okres trwania pożyczki = 99 431, 48 USD

Zatem spłacenie tej pożyczki hipotecznej w ciągu 15 lat zamiast 30 lat przyniosłoby oszczędności w kosztach odsetkowych w wysokości 116 177,03 USD. Ale to nie są twoje rzeczywiste oszczędności, ponieważ otrzymujesz ulgę podatkową za zapłacone odsetki. Zakładając, że jesteś w przedziale 28% podatku i wszystkie zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku, oszczędności netto wyniosą w przybliżeniu 83 647,46 USD (116 177,03 USD 0,72).

Ustaliliśmy, jakie są rzeczywiste oszczędności z wcześniejszego spłacenia kredytu hipotecznego, ale teraz musimy to porównać do czegoś. Musimy zacząć od rozważenia, jakie są oszczędności odsetkowe. Oszczędności odsetkowe reprezentują zysk, który musiałbyś zgromadzić, inwestując tę ​​dodatkową płatność przez te 15 lat, aby to osiągnąć wychodzić na czysto. Aby jednak porównać jabłka z jabłkami, musimy dostosować oszczędności odsetkowe (zysk inwestycyjny, którego celem jesteśmy) w odniesieniu do podatków od zysków kapitałowych. Zakładając, że wszystkie zyski są długoterminowe i że obowiązująca stawka podatkowa wynosi 15%, wynikiem jest skorygowany zysk w wysokości 98 408,78 USD. Jeśli pozostaniemy zdyscyplinowani i zainwestujemy tę dodatkową opłatę w wysokości 786 USD. 81 każdego miesiąca przez 15 lat zainwestowalibyśmy łącznie 141 625, 80 (786,81 x 180). Dodanie skorygowanego zysku z góry do miesięcznej kwoty inwestycji daje nam przyszłą sumę potrzebną w ciągu 15 lat 239.565.58 USD. Trzymaj się - już prawie jesteśmy.

Teraz mamy zaoszczędzone odsetki i potrzebujemy przyszłej sumy, ale wciąż potrzebujemy stopy zwrotu, aby porównać ją z oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Podłączenie przyszłej potrzebnej kwoty (239.565.58 USD), miesięcznej płatności, którą będziemy alokować (786,81 USD), czasu, który będziemy inwestować (15 lat lub 180 inwestycji), oraz kwoty, którą obecnie przeznaczamy na przyszłą sumę (zero), możemy rozwiązać dla stopy zwrotu. Daje nam to następującą stopę zwrotu:

• Przybliżona stopa zwrotu potrzebna do wyrównania równości = 6.56%

Aby pozostać obojętnym pomiędzy dwoma wyborami, musisz uzyskać złożony zwrot w wysokości ponad 6,5% w ciągu tego 15-letniego okresu. Celem tego ćwiczenia na pewno nie jest powiedzenie, że to niemożliwe, ale po prostu nie dajcie się zwieść myśleniu, że jest tak czarno-biały, jak niektórzy mogą sprawić wrażenie. Mimo to należy pamiętać, że stopa oprocentowania kredytu hipotecznego jest stała - znaną zmienną dotyczącą okresu kredytowania - podczas gdy przyszłe dochody z inwestycji i przyszłe stawki podatkowe są zmiennymi nieznanymi.

Ten konkretny przykład może nie pasować do każdego scenariusza, ale może być użyty w prosty sposób do zilustrowania mojego punktu. Korzystając z tego samego scenariusza, niższy przedział podatkowy (pomniejszony o odliczenie) skutkuje wyższym spreadem potrzebnym do wyrównania rentowności, a wyższy przedział podatkowy (więcej odliczenia) skutkuje niższym spreadem, wszystkie pozostałe są równe.

W trakcie mojej kariery nauczyłem się kwestionować wszystko i nie brać nic na wagę złota. Zasady finansowe i "wiedza na temat finansów", które są powszechnie dostępne, często są niekompletne lub zupełnie błędne. Sugeruję, abyś również zakwestionował zasady i wiedzę kulturową, aby sprawdzić, czy są one dla ciebie odpowiednie. Najprawdopodobniej nie.