Jak uniknąć utknięcia z powodu wynajmu nieruchomości

Autorstwa: Jim Ludwick, CFP

Dowiedz się więcej o Jima w Investmentmatome's Ask an Advisor

Jeśli myślisz o zakupie nieruchomości mieszkaniowej lub konwersji bieżącego zamieszkania na czynsz, możesz pomyśleć jeszcze raz. Umowa wyglądająca dobrze na powierzchni może skończyć się kosztem pieniędzy.

Posiadanie nieruchomości mieszkaniowych ma wiele zalet. Wpłaty na czynsz od twojego najemcy mogą pokryć lub nawet pokryć spłatę kredytu hipotecznego, a Ty możesz budować kapitał poprzez domową aprecjację, jednocześnie pobierając odliczenia podatkowe od odsetek hipotecznych i amortyzacji.

Ale są też wady. Musisz zebrać czynsz i samodzielnie odbierać telefony alarmowe lub zapłacić za to zarządcy nieruchomości. Musisz koordynować z lokatorami i pracownikami, aby dokonać napraw, czasem z dystansu. Mogą również pojawić się wakaty i inne problemy z brakami płatności.

Te wady są nieistotne. Dlatego ważne jest, aby poświęcić czas na dokładną ocenę potencjału nieruchomości. Jako były makler nieruchomości komercyjnych i właściciel nieruchomości, wiem, że wiele nieruchomości na wynajem to rzeczywiście dobra inwestycja. Ale aby je znaleźć, ważne jest, aby jak najszybciej wykluczyć niewykonalne właściwości.

Jednym ze sposobów na osiągnięcie tego jest strategia, którą nazywam strategią "10/1/1". Jeśli właściwość nie jest zgodna z tą miarą, wyklucz ją na korzyść tych, które to robią.

Stosowanie testu 10/1/1

Te trzy liczby odnoszą się do liczby miesięcy płatności czynszu w roku potrzebnych do spełnienia trzech różnych wymogów: funduszu wydatków, funduszu na wakans i funduszu alimentacyjnego.

10: Pierwsza liczba to liczba miesięcznych opłat czynszowych, które powinieneś mieć w ciągu roku, aby pokryć roczne wydatki. Wydatki te obejmują spłaty kredytów hipotecznych, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości od właścicieli i koszty zarządzania, w tym płacenie zarządcy nieruchomości w celu obsługi obowiązków wynajmującego, jeśli chcesz to zrobić. Jeśli nie możesz pokryć rocznych wydatków z 10-miesięczną wartością czynszu, to dobry znak, że powinieneś odejść od umowy.

1: Pierwszym 1 jest opłata czynszowa przeznaczona na fundusz na wakans, na pokrycie kosztów, gdy czynsz zostanie zatrzymany, a inny nie rozpocznie się natychmiast. Po trzymiesięcznej wartości czynszu w twoim funduszu, możesz zacząć odkładać tę wypłatę jako zysk, pod warunkiem, że zajęłeś się drugim 1.

1: Drugim 1 jest opłata czynszowa, która przechodzi do odrębnego funduszu na pokrycie kosztów utrzymania. Posiadanie w tym celu trzymiesięcznego czynszu w banku jest zwykle wystarczające.

W praktyce oznacza to, że po trzech latach pokrycia wszystkich wydatków i stopniowego budowania wystarczającego funduszu na potencjalne wolne miejsca pracy i koszty utrzymania, można zacząć gromadzić część czynszów z wynajmu jako zysk. W ten sposób będziesz pokryty niespodziewanymi wydatkami.

Jeśli nieruchomość nie może spełnić tych kryteriów lub nie masz ochoty czekać trzy lata na zbudowanie odpowiedniej poduszki, lepiej ją teraz przekazać, niż później odkryć, że umowa nie była tak obiecująca.

Zdjęcie przez iStock.