Marzysz o inwestowaniu w dom na plaży? Przeczytaj to najpierw |

Zastanawiasz się nad kupnem małego bungalowu nad zatoką na nadchodzący sezon letni?

Nie jesteś sam: To jest ludzka natura, aby chcieć żyć nad oceanem - posiadanie domu nad wodą wywołuje obrazy wieczorne spacery po plaży, koktajle na werandzie z widokiem na falę i zasypianie na dźwięk rozbijających się fal.

Ale w świecie, w którym ekstremalne zjawiska pogodowe stają się normą, rośnie ryzyko związane z posiadaniem nieruchomości na nabrzeżu - jednak nigdy nie dowiesz się o tym, patrząc na rynek nieruchomości.

Badania wykazały, że w latach po poważnej klęsce żywiołowej wartość nieruchomości przybrzeżnych faktycznie wzrasta. Przykład: po huraganie Sandy, osiem Long Beach Island, NJ, domy i mieszkania zostały sprzedane w ciągu miesiąca od burzy - na długo przed przywróceniem energii elektrycznej i zniesieniem godziny policyjnej.

Popyt na domy na nabrzeżu wyraźnie nie zmniejsza się, pomimo oczywistego ryzyka - a rząd federalny, z subsydiowanym programem ubezpieczenia od powodzi, stoi na wysokości ustawy. Jednak biorąc pod uwagę zmiany klimatyczne i większe ryzyko powodziowe - nie wspominając o zwiększeniu kosztów ponoszonych przez ubezpieczycieli, rząd i właścicieli domów - niezależnie od tego, czy ceny mieszkań na wybrzeżu będą nadal rosnąć, dyskusja jest dyskusyjna.

Tylko upust: dlaczego ceny pozostają na powierzchni

W miesiącach następujących po znaczących wydarzeniach pogodowych ceny mieszkań na nabrzeżu mają tendencję spadkową. Ale, co zaskakujące, spadek ten napędza jedynie kupujących, którzy desperacko pragną zdobyć wykopaliska nad oceanem. Tak więc, w długim okresie, ceny domów na obszarach przybrzeżnych, uszkodzone przez burze, zwykle rosną z dwóch powodów: zasoby mieszkaniowe spadły, a popyt jest nadal zacięty - przynajmniej wśród tych, którzy w rzeczywistości nie przeżyli katastrofy.

Na przykład w ciągu kilku tygodni po huraganie Sandy inwestorzy i domowcy płakali w dzielnicach Brooklynu, Queens i Staten Island, by kupić uszkodzone domy - za gotówkę. Jeden z mieszkańców Staten Island powiedział The New York Times, że sprzedał swój zalany dom za mniej niż połowę swojej wycenionej wartości - - głęboką zniżkę dla kupującego.

Jed Kolko, główny ekonomista w Trulii, mówi, że klęski żywiołowe wpływają Ceny domów na dwa sposoby. Pierwszy zależy od stosunku ludzi do jednostek mieszkaniowych - - tj. Ilu ludzi odsuwa się po katastrofie i ile nieruchomości ulega zniszczeniu. Jeśli więcej ludzi chce mieszkać w okolicy z mniejszą ilością dostępnych domów, popyt - i ceny rosną.

Drugim czynnikiem jest to, czy katastrofa zmienia sposób, w jaki ludzie myślą o tym obszarze. "Postrzeganie przyszłego ryzyka wpływa na to, ile są gotowi zapłacić, aby tam być" - mówi. "W Nowym Orleanie ludzie wiedzieli przed huraganem Katrina, że ​​istnieje ryzyko huraganów, tak jak w San Francisco ludzie wiedzą, że istnieje ryzyko trzęsień ziemi" - mówi Kolko. "Ale obszary New York i New Jersey dotknięte przez huragan Sandy nie były tak skoncentrowane na szkodach powodziowych. Ponowna ocena przyszłego ryzyka może wpłynąć na wartości domów, ale jest zbyt wcześnie, by stwierdzić, czy Sandy na stałe zmieni spojrzenie ludzi na ten obszar "

Co napędza pragnienie, aby wielokrotnie się odbudowywać?

Według tygodnika, dom w Humble w Teksasie, oszacowany na 116 000 $, został wielokrotnie zniszczony przez powódź i odbudowany, gromadząc cenę 2 milionów dolarów za pośrednictwem National Flood Program ubezpieczeniowy, który jest wymagany dla każdego, kto ma kredyt hipoteczny zabezpieczony federalnie, który mieszka w 100-letniej strefie powodziowej (obszar, który może napotkać powódź raz na sto lat). Ta i inne powtarzające się straty stanowią ponad jedną trzecią kosztów programu.

Naprawa powtarzających się uszkodzeń - - a w niektórych przypadkach zniszczenie - domu jest prawdopodobnie wyczerpująca emocjonalnie, ponieważ jest drenująca finansowo. Dlaczego więc ludzie przebudowują się?

Ekonomiści Okmyung Bin i Craig E. Landry zbadali dokładnie ten temat w prezentacji w Coastal Services Center, oddziale National Atmospheric and Oceanic Administration. Śledzili rynek nieruchomości w hrabstwie North Carolina, który ucierpiał podczas huraganu Fran w 1996 roku, a także Hurricane Floyd w 1 roku. Po Floyd ceny sprzedaży domów w strefie zalewowej były o 8,8% niższe niż przedtem albo uderzył huragan.

Jest to rozsądne: w następstwie klęski żywiołowej ludzie będą ostrożnie organizować swoje życie w tym regionie. Zaskakujące jest jednak to, że różnica cen między domami w strefie zalewowej a tymi poza strefą zniknęła w 2005 r. - zaledwie sześć lat po tym, jak Floyd dokonał spustoszenia w tym rejonie.

Podobnie, tuż po huraganie Andrew w 1992, Hrabstwo Miami-Dade na Florydzie doświadczyło gwałtownego spadku wartości domów na obszarach zdewastowanych przez burzę. Jednak po dwóch latach te same domy doceniły swoją wartość, ostatecznie osiągając poziom sprzed huraganu.

Bin i Landry przypisują tę powódź zapomnieniu do czegoś zwanego "heurystyczną dostępnością" - - co oznacza, że ​​ludzie, gdy czas ich oddziela z doświadczenia, stają się mniej zdolni do oceny, jak prawdopodobne jest, że wydarzenie powtórzy się ponownie.

Jak ubezpieczenie od powodzi faktycznie zwiększa ryzykowny rozwój

Stawki ubezpieczenia na dotkniętych obszarach mogą również wpływać na prawdopodobieństwo kupowania lub odbudowy ludzi. Zazwyczaj szkoda wyrządzoną domom położonym na nabrzeżu po burzy jest objęta ubezpieczeniem od powodzi i polisą ubezpieczeniową prywatnego właściciela.

Narodowy program ochrony przeciwpowodziowej został niedawno podpalony, ponieważ zapewnia znacznie więcej gotówki niż pobiera - - na kwotę około 18 miliardów dolarów długu przed huraganem Sandy. Dług ten, który ostatecznie spada na podatników, w dużej mierze wynika z dotacji na ubezpieczenie powodziowe. Jak powiedział Orrin Pilkey, geolog z Duke University, "Ty finansujemy, a nawet zachęcający, bardzo niebezpieczny rozwój."

Ale nowe trendy w ubezpieczeniach prywatnych mogą wkrótce osłabiać popyt w strefach powodziowych. Klęski żywiołowe podnoszą składki i odliczenia, mówi Ronald Jetmore, szef z siedzibą w stanie Maryland, Jetmore Insurance Group, Inc. "Obserwujemy, że większość ubezpieczycieli albo wycofuje się z nadmorskiego rynku w Maryland, albo znacznie podwyższa stopy", mówi Jetmore.

W rzeczywistości jeden przewoźnik, o którym wiadomo, że ma najniższe stawki w kraju, niedawno wprowadził podwyżkę o 30%. A większość firm w tym kraju zwiększa odliczenia od wiatru i huraganów, czasami nawet do 5% zasięgu mieszkania, lub ile kosztowałoby odbudowanie domu, gdyby zostało zniszczone.

Aby przedstawić te dane w perspektywie, jeśli nieruchomość jest ubezpieczona na 200 000 $, musiałbyś zapłacić 10 000 $ z kieszeni, zanim zostanie pokryte jakiekolwiek uszkodzenie wiatru lub huraganu.

Doświadczenie Jetmore też nie jest izolowane. W New Jersey składki na ubezpieczenie biznesu wzrastają od połowy 2011 r. - dzięki dużym wypłatom po huraganie Irene i innych intensywnych wydarzeniach pogodowych. Stawki w strefach nieagresywnych pozostały stabilne.

Jetmore mówi, że wzrost premii i odliczeń nie jest fuksem: "Wierzę, że zobaczymy więcej tych wysokich odliczeń za szkody spowodowane wiatrem i huraganem, ponieważ firmy po prostu płacą więcej, niż biorą. " Jeśli tak jest, zwiększony koszt ubezpieczenia właściciela domu na obszarach przybrzeżnych może przewyższać korzyści federalnych dotacji na wypadek powodzi. A enklawy rodzin o średnim i niższym dochodzie, które są właścicielami nadmorskich nieruchomości, mogą pozostać w chłodzie.

Co przyniesie przyszłość dla budownictwa mieszkaniowego?

Biorąc pod uwagę wiedzę o zmianach klimatycznych i podnoszeniu się poziomu morza, eksperci zaczynają aby oglądać ekstremalne zjawiska pogodowe, takie jak huragan Sandy jako część trendu, zamiast pojedynczych incydentów - i niektórzy politycy i członkowie społeczeństwa idą w ich ślady.

Nowojorski gubernator Andrew Cuomo rozpoczął plan wykupienia obywateli, których domy zostały uszkodzone lub zniszczone przez huragan Sandy. Ziemię pozostawiono by wcielić się w naturę, a departament parków miejskich lub stanowych zdecydowałby później, co z nią zrobić.

"W pewnym momencie, musisz powiedzieć, że Matka Natura cię tu nie chce," Cuomo powiedział w wywiadzie dla New York Daily News.

Chociaż wykup jest daleka od obowiązkowej, może to być dobra okazja dla wielu właścicieli domów. Państwo planuje zaoferować "uczciwe wyceny rynkowe", które Cuomo przewiduje, będą "hojne".

Ale nawet ci, którzy chcą zostać, mogą zostać zmuszeni do opuszczenia domów na nabrzeżu, które ich rodziny posiadały od pokoleń. Właściciele domów na wrażliwych obszarach przybrzeżnych w całym kraju mieli do czynienia z 20 do 25% wzrostem składek na ubezpieczenie powodziowe od 1 stycznia. Poza podwyżkami stóp od prywatnych ubezpieczycieli.

Eksperci i lokalni mieszkańcy skarżą się, że wyższe składki w połączeniu z drogimi odbudowa standardów w strefach powodziowych, wycenią wszystkich oprócz bardzo bogatych. Ale jeśli wydarzenia takie jak Huragan Sandy staną się nowym zjawiskiem normalnym, życie wzdłuż wybrzeża może być dla wszystkich czymś przeszłym.

P.S. - Niezależnie od tego, gdzie zdecydujesz się przejść na emeryturę, musisz jak najszybciej rozpocząć planowanie. Dlatego potrzebny jest bootcamp " Retire In Style ", dostarczony przez LearnVest i InvestingAnswers. Ten dziesięciodniowy program pocztowy zapewnia codzienne zadania, dzięki czemu możesz cieszyć się dziesięcioletnią emeryturą, od czasu do czasu bez obaw. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej .

Jacqui Kenyon pisze dla LearnVest.com.

Artykuł pojawił się na Learnvest.com: <1 Obudowa mieszkaniowa: czy warto ryzykować?

Więcej powiązanych historii z LearnVest:

Które koszty Więcej: Zapobieganie zmianom klimatycznym lub radzenie sobie z tym Efekty?

• Czy globalne ocieplenie szkodzi gospodarce?

• Życie po Sandy: Trzy odważne propozycje odbudowy miast Ona uderzyła