Zapytaj eksperta: Jakie są odwrotne kredyty hipoteczne i czy jest dla mnie odpowiedni? |

Jeśli chcesz, abyśmy odpowiedzieli na jedno z twoich pytań dotyczących inwestowania w naszej cotygodniowej kolumnie Pytaj i pytaj eksperta, napisz do nas na adres [email protected]. (Uwaga: nie będziemy odpowiadać na prośby o wybór akcji).

Pytanie: Słyszałem o odwróconych hipotekach, ale niewiele o nich wiem. Skąd mam wiedzieć, czy ktoś jest odpowiedni dla mnie i jak działają?

Valerie, Seattle, Wash.

Inwestująca odpowiedź: Obudowa była jedną z najbardziej kontrowersyjnych klas aktywów w przeszłości 10 lat. Przyniosło to duże zyski wielu inwestorom i właścicielom domów oraz miażdżącym stratom dla innych. Jako najbardziej rozpowszechniona klasa aktywów w kraju - według stanu na pierwszy kwartał tego roku 65% domów należących do Amerykanów - domy na ulicy wywołują poważne emocje.

Pod tym obciążonym emocjonalnie płótnem pomaga kontrowersyjny produkt finansowy miliony właścicieli domów finansują swoje emerytury.

Zwana hipoteką odwróconą, to specjalny rodzaj kredytu mieszkaniowego, który pozwala właścicielom domów zamieniać kapitał na gotówkę.

W tradycyjnym kredyt hipoteczny właściciel domu dokonuje miesięcznych płatności na rzecz pożyczkodawcy, część tych płatności zmniejszając kwotę kapitału i dodając do kapitału własnego. Ale w odwrotnej hipoteki, właściciele domów wydobywają kapitał z domu, otrzymując płatności ryczałtowe lub miesięczne.

Kongres opracował program odwrotnej hipoteki w 1987 r. Za pośrednictwem Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA). Chociaż niezależne instytucje finansowe faktycznie oferują pożyczki, FHA ustanawia zasady i zapewnia ubezpieczenie tych hipotek.

Odwrócenie hipoteki powoduje, że właściciel domu nie ma już obowiązku spłacania hipoteki, ale ma możliwość zrobienia tego więc bez żadnych kar przedpłaty. Odsetki naliczone są dodawane do salda kredytu hipotecznego. Właściciel domu również zachowuje tytuł domu i prawo do sprzedaży, ograniczone jedynie saldem kredytu hipotecznego.

Możliwość odwrócenia hipoteki jest ograniczona do właścicieli domów mających co najmniej 62 lata oraz do domów, które kwalifikują się jako główne miejsce zamieszkania. Hipoteka w domu musi być również na tyle mała, że ​​zostanie spłacona z wpływów z hipoteki odwróconej.

Ponieważ hipoteza odwrócona eliminuje miesięczne spłaty kredytu hipotecznego dla właścicieli domów, nie ma wymogu minimalnego dochodu lub kredytu.

Kolejną dużą korzyścią z odwrotnego kredytu hipotecznego jest to, że wpływy z pożyczki są zwolnione z podatku i mogą być wykorzystane według uznania kredytobiorcy. Odwrotne kredyty hipoteczne są ograniczone do domów o wartości 625 000 USD lub mniejszej, ale dla domów przekraczających ten próg istnieje jumbo bracket.

Dla wielu emerytów, którzy zobaczyli, że ich portfele gwałtownie spadają w czasie kryzysu finansowego w 2008 i 2009 roku, ich domy są ich najbardziej cenny atut. To sprawia, że ​​odwrócony kredyt hipoteczny jest bardzo kuszącą opcją generowania przychodów i zmniejszania lub eliminowania kosztownych płatności hipotecznych. Ale podobnie jak każda decyzja inwestycyjna i finansowa, istnieje ryzyko.

Wysokie opłaty i koszty

Koszty zamknięcia związane z odwróceniem hipoteki są dwa do pięciu razy wyższe niż standardowy kredyt hipoteczny.

Dla najbardziej popularnego rodzaju odwrotnej hipoteki w USA, ubezpieczonego z FHA Home Equity Conversion Mortgage (HECM), istnieje wiele wydatków związanych z wynajmem domów.

• Premia ubezpieczenia hipotecznego (MIP) = 2% szacowanej wartości lub 1,25% salda kredytu hipotecznego
• Opłata inicjacyjna w oparciu o oszacowaną wartość domu:

1.) Szacowana wartość poniżej 125 000 USD = 2 500 USD

2.) Szacowana wartość ponad 125 000 USD = 2% z pierwszych 200 000 USD plus 1% wartości powyżej 200 000 USD, z kwotą 6000 $.

• Ubezpieczenie tytułu: regionalne
• Opłata tytułowa, adwokata i prowizji za okręg: regionalna
• Ocena nieruchomości = 300- 500 USD
• Ankieta (może być wymagana) = 300- 500 USD
• Miesięczna opłata za usługę = 25-35 USD

Chociaż niektóre z tych opłat mogą być finansowane z pożyczki, wiele jest wymaganych przed Pozwolenie na odwrotną hipotekę, prowadzące do kosztownych wydatków z własnej kieszeni.

Płatności odsetkowe i główny wzrost

Odwracający się kredytobiorcy hipoteczni mogą być również obciążani kwotami pożyczek za pomocą odroczonych płatności odsetek. To dlatego, że odsetki od składników kapitału, jeśli kredytobiorca nie płaci odsetki, ponieważ jest opłata. To może zwiększyć saldo końcowe do wiele razy więcej niż początkowa wartość pożyczki, podczas gdy niewielki kapitał własny pozostaje w domu dla spadkobierców. Jeżeli jednak kredytobiorca dokonuje wszystkich lub większości płatności odsetkowych podczas mieszkania w domu, ostateczne saldo pożyczki będzie mniej więcej równe pierwotnemu saldu kredytu.

Wciąż odpowiedzialny za utrzymanie, podatki i ubezpieczenie

Mimo że Odwrócony kredyt hipoteczny zmniejsza obciążenie finansowe miesięcznych spłat kredytów hipotecznych, właściciel domu musi zachować wszystkie podatki i bieżące ubezpieczenie. W odwrotnej hipotece fundusze na podatki i ubezpieczenia nie są wypłacane z funduszu escrow. Są płacone bezpośrednio przez właściciela domu, więc wygaśnięcie obu podatków lub ubezpieczenia może skutkować zaległością na odwrotnej hipotece.

Potencjalna strata domu

Ale w porównaniu do największego ryzyka odwrotnej hipoteki, te pierwsze dwa zagrożenia wyglądają jak progi zwalniające. W zależności od okresu pożyczki hipoteza odwrócona niesie wysokie prawdopodobieństwo, że właściciel domu zostanie ostatecznie wyparty. Po spłacie kredytu hipotecznego pożyczkobiorca lub spadkobiercy majątku mają możliwość refinansowania domu i utrzymania go, sprzedaży domu i wypłaty pozostałego kapitału, lub oddania domu do pożyczkodawcy. Gdy pożyczka hipoteczna zostanie nazwana należną i wymagalną, kredytobiorca (lub spadkobiercy) może uzyskać przedłużenie terminu przez pożyczkodawcę na okres do jednego roku, aby podjąć tę decyzję.

Jeżeli nieruchomość zostanie przekazana pożyczkodawcy, kredytobiorca lub spadkobiercy nie mają dalszych roszczeń do nieruchomości lub udziałów w nieruchomości. Pożyczkodawca ma możliwość skorzystania z nieruchomości, ale nie przeciwko pożyczkobiorcy osobiście, a nie przeciwko spadkobiercom pożyczkobiorcy. Tak więc hipoteka znajduje się w kategorii znanej jako "limit bez regresu".

Jedna ostatnia myśl: odwrotna hipoteki może być świetną opcją dla właścicieli domów, którzy cierpią na brak gotówki, ale mają equity w swoich domach. Jednak wysokie opłaty i niska stopa zwrotu oraz potencjalna utrata właściciela domu sprawiają, że odwrócony kredyt hipoteczny jest drogim źródłem płynności, które powinno być ostatecznością dla większości właścicieli domów.

Właściciele domów zainteresowani odwróceniem hipoteki powinni skontaktować się z programem HECM FHA. Doradcy HECM dostarczają informacji na temat wymogów kwalifikowalności, konsekwencji finansowych i alternatyw dla uzyskania HECM i spłaty pożyczki.