Refinansowanie braku kosztów zamknięcia: czy jest to dla Ciebie odpowiednie?

Hipoteka bez żadnych zobowiązań może brzmieć zbyt dobrze, aby była prawdziwa. Ale jeśli stopy refinansowania są korzystnie niskie, a jednak skrobanie razem opłaty początkowe zniechęcają cię do refinansowania kredytu hipotecznego - warto rozważyć refinansowanie bez refinansowania. Zwłaszcza jeśli planujesz pozostać w domu tylko przez kilka lat.

Jak działa refinansowanie bez ponoszenia kosztów

Według Rady Rezerwy Federalnej koszty zamknięcia mogą wynieść od 3% do 6% kwoty głównej. Są to opłaty za wycenę, poszukiwanie tytułu, opłaty za rejestrację i całą resztę. Ale pożyczkodawcy często będą pakować kredyty hipoteczne "bez zamykania kosztów" dla kwalifikowanych pożyczkobiorców. Można to osiągnąć na kilka sposobów.

Naliczanie wyższej stopy procentowej. Pożyczkodawca może pokryć koszty refinansowania bez kosztów zamknięcia, podnosząc oprocentowanie pożyczki. W ten sposób pożyczkodawca odzyska wszystko, a być może znacznie więcej, jednocześnie przyciągając więcej kredytów do działu kredytów hipotecznych.

Zawijanie opłat do finansowania. Lub, pożyczkodawca może przenieść opłaty za refinansowanie "bez ponoszenia kosztów" do całkowitego salda kapitału, które będziesz winien. Jest to inna metoda z takim samym wynikiem: wyższa płatność, ponieważ opłaty wraz z odsetkami są płacone przez cały okres trwania pożyczki.

Plusy i minusy refinansowania bez ponoszenia kosztów

Zalety:

• Brak opłat z góry zapłaconych przy zamknięciu
• Brak dużych opłat wstępnych oznacza krótszy próg rentowności
• Płacenie zerowych opłat ułatwia porównanie stóp procentowych między kredytodawcami

Cons:

• Będziesz winien wyższą miesięczną opłatę
• Prawdopodobnie będziesz płacić więcej odsetek przez cały okres trwania pożyczki

Kiedy wybrać refinansowanie bez ponoszenia kosztów

Mając nadzieję, że niedługo przeprowadzisz się do innego domu? Refinansowanie kredytu hipotecznego bez ponoszenia kosztów może być dla Ciebie. Jeśli planujesz pozostać w domu przez kilka lat, prawdopodobnie nie możesz odzyskać w ramach refinansowania oszczędności z góry, które i tak zapłacisz.

I jest to jedyna opcja - inna niż czekanie na zakup - dla tych, którzy po prostu nie mają oszczędności na pokrycie kosztów zamknięcia z góry.

Jednak nie każdy pożyczkodawca oferuje opcję bez zamykania kosztów. Według badań Investmentmatome tylko kilku pożyczkodawców otwarcie reklamuje program refinansowania bez ponoszenia kosztów. W rzeczywistości Bank Stanów Zjednoczonych był jednym z niewielu krajowych pożyczkodawców, którzy znaleźliśmy promowanie specjalnego programu refinansowania z zerowym końcem.

Warto rozejrzeć się za kilkoma różnymi kredytodawcami, ponieważ lokalne banki i unie kredytowe mogą częściej reklamować te opcje.

" WIĘCEJ: Ile wart jest mój dom?

Wadą refinansowania bez ponoszenia kosztów

Jeśli rezygnujesz z korzeni przez dłuższy czas, prawdopodobnie powinieneś rozważyć opłacenie kosztów zamknięcia z góry. To tylko kwestia odrobiny matematyki.

Podczas gdy koszty początkowe są zmniejszone z refinansowaniem bez kosztów zamknięcia, wynikiem jest wyższa płatność i być może znacznie więcej odsetek, które będą wypłacane przez cały okres trwania pożyczki. Kredytodawcy mogą również dodać do pożyczki rezerwę na poczet przedpłaty, aby zniechęcić cię do ponownego refinansowania, zanim odzyskają swoje koszty.

Uruchamianie liczb

Aby podjąć mądrą decyzję, poproś kredytodawców, których rozważasz, o analizę kosztów zamknięcia, a także różnicę w oprocentowaniu i płatnościach za refinansowanie bez ponoszenia kosztów w porównaniu z pożyczką z opłatami z góry. Dzięki aplikacji każdy pożyczkodawca przedstawi oficjalne oszacowanie kredytu, szczegółowo opisujące koszty i warunki, które oferuje.

Teraz możesz obliczyć punkt progu rentowności, aby sprawdzić, ile czasu zajmie odzyskać koszty zamknięcia pożyczki i porównać ją z hipoteką bez żadnych kosztów zamknięcia. Załóżmy, że koszty zamknięcia pożyczki wyniosą 3 500 USD. Oto jak obliczyć swój próg rentowności:

Jak obliczyć swój próg rentowności

Oblicz miesięczne oszczędności z istniejącej płatności mieszkaniowej w porównaniu do nowej, niższej refinansowanej miesięcznej płatności. Jako przykład wykorzystamy oszczędności w wysokości 150 USD. (Przykład: 1200 USD - 1 050 USD = 150 USD oszczędności miesięcznych)

Odejmij efektywną stawkę podatku od 1. Użyjemy przedziału podatkowego w wysokości 25%. (Przykład: 1 - 0,25 = 0,75)

Pomnóż miesięczne oszczędności według stawki po opodatkowaniu. To będą twoje oszczędności po opodatkowaniu. (150 USD x 0,75 = 113 USD)

Podzielić szacowane koszty zamknięcia przez swoje oszczędności po opodatkowaniu, aby uzyskać liczbę miesięcy na zerwanie. (3,500 USD / 113 USD = 31 miesięcy)

W tym przykładzie odzyskanie kosztów zamknięcia standardowego refinansowania zajęłoby 31 miesięcy. Jeśli planujesz pozostać w domu przez co najmniej trzy lata, będziesz w stanie odzyskać upfront opłaty za refinansowanie.

Teraz możesz to porównać ze wzrostem stopy procentowej i wypłatą refinansowania bez ponoszenia kosztów, biorąc pod uwagę, jak długo zamierzasz pozostać w domu.

Chcesz, żebyśmy zrobili dla ciebie matematykę? Korzystając z kalkulatora refinansowego Investmentmatome, wprowadź warunki refinansowania bez kosztów zamknięcia, a następnie warunki standardowego refinansowania z opłatami z góry. Kalkulator pokaże Twoje progi rentowności, a także miesięczne płatności i oszczędności.

Więcej od Investmentmatome

• Znajdź najlepszą stawkę refinansowania
• Jak refinansować swój kredyt hipoteczny
• Porównaj kredytodawców kredytów hipotecznych

Zaktualizowano 3 sierpnia 2017 r.